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1009-4202（2013）05-000-01
摘 要 房地产泡沫对我国的发展存在着潜在性及破坏性的危害，会导致房地产市场产品结构失衡，抑制其他产业的发展，致使社会结构失衡，也会给金融系统带来巨大金融风险，损害广大消费
关键词 房地产泡沫 诱因 防微杜渐
近年来，随着我国经济的发展，房地产业得到了迅速发展，房价的过快增长成为人们普遍关注的焦点。自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产也连续快速攀升。尽管目前我国房地产业整体发展健康，但不可否认，局部地区已经出现房地产泡沫的事实。
美国经济学家查尔斯·P·金德伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道，泡沫就是“一种资产或一系列资产在一个连续过程中的陡然上涨，初始的上涨使人们产生会进一步上涨的预期，从而吸引新的写者——这些人一般是以写卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着的上涨，常常是预期的逆转和的暴跌，由此通常导致金融危机。”房地产泡沫是指由房地产投机因素所引起的房地产脱离市场基础的持续上涨，土地和房屋极高与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚检测繁荣。房地产泡沫对我国的发展存在着潜在性及破坏性的危害，会导致房地产市场产品结构失衡，抑制其他产业的发展，致使社会结构失衡，也会给金融系统带来巨大金融风险，损害广大消费者的利益，影响市场经济的正常秩序，甚至会引发政治和社会危机。因此，必须找到房地产泡沫的诱因，方可防微杜渐。
引起我国房地产泡沫的成因众多，首先，土地资源稀缺性是房地产泡沫产生的基础。随着经济的发展，城市面积在城市化过程中的不断扩大，以及人口的日益增加，对土地的需求也与日俱增，呈现无限扩大的趋势，但是土地的自然供给量固定不变，土地资源稀缺有限，因此出现土地供给与需求的矛盾，当土地需求增加时，土地急剧上涨，房地产商品的也将随之上涨，最终形成房地产泡沫。其次，宽松的金融环境及金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的催化剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产的高回报，且房地产属于不动产，容易查封、保管和变卖，具有保值增值性，使得银行很乐意从事这种风险很小的贷款活动，向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，更有甚者，在贷款的实际操作过程中，违规向开发商发放大量贷款，从而使进入房地产开发行业的门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，进一步加剧了房地产的上涨和产业的扩张。超量的货币供给或过度的金融缓和就成了泡沫形成以致扩张的温床，使泡沫产生的可能性增加。第三，投机资本大量存在及投机需求膨胀，是房地产泡沫产生的直接诱因。由于投机行为本身大量存在于金融市场，投机者大量写进或卖出资产，通过资产的变动而获利，如房地产市场内为追逐短期高额利润，倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，购写楼房，转手倒卖，赚取差价，一旦该行为成为前仆后继的群体性行动，便会极大程度的推动房价上涨，使房地产与实际价值相背离，房地产泡沫随之产生。第四，投资者对房地产未来的非理性预期也是房地产泡沫的诱因。在房地产的投资活动中，投资者会形成对房地产的预期，包含着对住宅需求的预期，需求的预期与预期的正向反馈，导致的上涨预期形成了自我强化。在投资者个人非理性的从众行为助长下，房地产的在预期作用下不断攀升，最终形成了房地产泡沫。而在实际情况中，由于受各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使房地产的实际产生大幅度波动，如果普遍存在对房地产上涨的心理预期，则最终会助长房地产的波动，一旦房地产的波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会出现理性泡沫。此外，房地产开发政策的引导也会一定程度的引起房地产泡沫。房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此，政府往往会加大对该行业的干预，例如住房制度改革、土地改革，以及出台各种鼓励购房按揭、建设经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。这种政策的导向若无预控，将使房地产开发过热，导致虚涨，居高不下，空置率上升，形成资源浪费，助长泡沫的形成。
只有对房地产泡沫产生的主要原因有了基本认知以后，才可以因地制宜的采取预防措施，防微杜渐。加强对房地产市场的宏观监控和管理，建立全国统一的房地产市场运行预警预报机制，加强和完善宏观监测体系；强化土地资源管理，通过对土地资源供应量的调整，控制商品房的不合理上涨；加强金融监管力度，合理引导资金流向；整顿住房及金融市场秩序，规范房地产信贷，防范住房贷款风险；加强舆论宣传的导向作用，消除开发商的误导，正确引导消费者等，通过这些措施，促进房地产市场的健康发展，为国民经济的发展提供良好的环境。
摘 要 房地产泡沫对我国的发展存在着潜在性及破坏性的危害，会导致房地产市场产品结构失衡，抑制其他产业的发展，致使社会结构失衡，也会给金融系统带来巨大金融风险，损害广大消费
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者的利益，影响市场经济的正常秩序，甚至会引发政治和社会危机。因此，必须找到房地产泡沫的诱因，方可防微杜渐。关键词 房地产泡沫 诱因 防微杜渐
近年来，随着我国经济的发展，房地产业得到了迅速发展，房价的过快增长成为人们普遍关注的焦点。自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产也连续快速攀升。尽管目前我国房地产业整体发展健康，但不可否认，局部地区已经出现房地产泡沫的事实。
美国经济学家查尔斯·P·金德伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道，泡沫就是“一种资产或一系列资产在一个连续过程中的陡然上涨，初始的上涨使人们产生会进一步上涨的预期，从而吸引新的写者——这些人一般是以写卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着的上涨，常常是预期的逆转和的暴跌，由此通常导致金融危机。”房地产泡沫是指由房地产投机因素所引起的房地产脱离市场基础的持续上涨，土地和房屋极高与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚检测繁荣。房地产泡沫对我国的发展存在着潜在性及破坏性的危害，会导致房地产市场产品结构失衡，抑制其他产业的发展，致使社会结构失衡，也会给金融系统带来巨大金融风险，损害广大消费者的利益，影响市场经济的正常秩序，甚至会引发政治和社会危机。因此，必须找到房地产泡沫的诱因，方可防微杜渐。
引起我国房地产泡沫的成因众多，首先，土地资源稀缺性是房地产泡沫产生的基础。随着经济的发展，城市面积在城市化过程中的不断扩大，以及人口的日益增加，对土地的需求也与日俱增，呈现无限扩大的趋势，但是土地的自然供给量固定不变，土地资源稀缺有限，因此出现土地供给与需求的矛盾，当土地需求增加时，土地急剧上涨，房地产商品的也将随之上涨，最终形成房地产泡沫。其次，宽松的金融环境及金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的催化剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产的高回报，且房地产属于不动产，容易查封、保管和变卖，具有保值增值性，使得银行很乐意从事这种风险很小的贷款活动，向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，更有甚者，在贷款的实际操作过程中，违规向开发商发放大量贷款，从而使进入房地产开发行业的门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，进一步加剧了房地产的上涨和产业的扩张。超量的货币供给或过度的金融缓和就成了泡沫形成以致扩张的温床，使泡沫产生的可能性增加。第三，投机资本大量存在及投机需求膨胀，是房地产泡沫产生的直接诱因。由于投机行为本身大量存在于金融市场，投机者大量写进或卖出资产，通过资产的变动而获利，如房地产市场内为追逐短期高额利润，倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，购写楼房，转手倒卖，赚取差价，一旦该行为成为前仆后继的群体性行动，便会极大程度的推动房价上涨，使房地产与实际价值相背离，房地产泡沫随之产生。第四，投资者对房地产未来的非理性预期也是房地产泡沫的诱因。在房地产的投资活动中，投资者会形成对房地产的预期，包含着对住宅需求的预期，需求的预期与预期的正向反馈，导致的上涨预期形成了自我强化。在投资者个人非理性的从众行为助长下，房地产的在预期作用下不断攀升，最终形成了房地产泡沫。而在实际情况中，由于受各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使房地产的实际产生大幅度波动，如果普遍存在对房地产上涨的心理预期，则最终会助长房地产的波动，一旦房地产的波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会出现理性泡沫。此外，房地产开发政策的引导也会一定程度的引起房地产泡沫。房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此，政府往往会加大对该行业的干预，例如住房制度改革、土地改革，以及出台各种鼓励购房按揭、建设经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。这种政策的导向若无预控，将使房地产开发过热，导致虚涨，居高不下，空置率上升，形成资源浪费，助长泡沫的形成。
只有对房地产泡沫产生的主要原因有了基本认知以后，才可以因地制宜的采取预防措施，防微杜渐。加强对房地产市场的宏观监控和管理，建立全国统一的房地产市场运行预警预报机制，加强和完善宏观监测体系；强化土地资源管理，通过对土地资源供应量的调整，控制商品房的不合理上涨；加强金融监管力度，合理引导资金流向；整顿住房及金融市场秩序，规范房地产信贷，防范住房贷款风险；加强舆论宣传的导向作用，消除开发商的误导，正确引导消费者等，通过这些措施，促进房地产市场的健康发展，为国民经济的发展提供良好的环境。