分析房地产开发项目成本调控设计

【摘 要】随着市场经济体制的不断发展与完善，房地产市场也获得了更大的发展空间，与此同时，其竞争形势也日渐激烈。在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。成本控制是企业降低成本、增强综合竞争力的一个重要途径，本文就从房地产企业出发，对于房地产开发项目成本调控的相关问题进行简单的分析。
【关键词】房地产开发项目；成本调控；工程结算
在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工程质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动并走向成功。投资贯穿于项目建设的全过程，这一点是毫无疑义的，但是必须重点突出。笔者对工程成本控制有以下几点建议仅供参考。

一、房地产开发项目成本控制存在的弊端

1.缺乏对项目开发成本控制的正确认识

在房地产市场中，重规模轻效益的现象长期存在，同时由于受到不良竞争环境的影响，使得大部分房地产企业在开发项目的过程中，都将精力过多的投入到房地产建设的规模上，却忽略了成本控制在项目开发过程中的重要作用，甚至以房地产开发的规模来衡量企业的效益及指标的实现。正是由于缺乏对项目开发成本的正确认识，使得房地产企业的成本始终居高不下。

2.缺乏有效的成本控制方法

有的企业领导者认识到开发项目成本控制的意义，但是对于成本控制的具体措施与方法却较为缺乏，有的管理者认为成本管理工作就是简单的降低生产成本，对于项目开发的整个过程缺乏全局考虑，仅仅通过采购、销售等几个环节实现对成本的控制，显然是存在巨大漏洞，也无法实现成本的全面管理与控制。

3.缺乏必要的监督机制与激励机制

房地产项目的开发周期较长，所涉及的成本范围较广，使得成本管理制度的贯彻落实存在较大的难度，很多企业的成本管理缺乏监督机制和激励机制，员工的成本控制积极性不高。

二、房地产开发项目成本调控的具体措施与策略

1.设计阶段成本控制

根据相关数据证明影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%。在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%。在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为5%-35%。很显然，项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键在于设计。设计阶段工作应包括如下内容：
（1）重视初步设计的方案选择：初步设计应为多方案比较选择的结果，是项目投资结算的进一步具体化。在初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方案和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各项费用指标要提出技术经济比选方案，促使设计人员进行多方案比选。
（2）严格控制施工图预算：施工图设计是指导工程建设的主要文件，是设计单位的最终产品，施工图设计必须严格按照初步设计确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。
（3）加强变更设计管理：除必须行的设计变更，否则任何人员无权擅自更改设计。如若预料到将要发生变更，则设计变更越早越好。若在设计阶段变更，只需修改图纸，其他费用尚未发生。损失有限；若在采购阶段变更，则不仅要修改图纸，还需重新采购设备和材料；若在施工期间发生变更，除发生上述费用外，已建工程还可能被拆除，势必造成重大变更损失。

2.工程招标阶段的成本控制

重点在于合同管理，应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响，要充分利用合同评审的机会发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善，备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。

3.施工阶段的成本控制

建设工程施工阶段涉及的面很广、涉及人员很多，与成本有关的工作也很多。众所周知，在施工阶段需要投入大量的人力、物力、资金等是工程项目建设费用消耗最多的时期，浪费投资的可能性比较大。因此要求房地产公司投资控制人员要精心地组织施工过程中的管理工作，挖掘各方面潜力，节约资源消耗，仍可以收到节约投资的明显效果。
（1）工程变更应注意的问题；①变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算，甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。②签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字，每一个字母都必须清晰。③签证内容必须与实际相符，加强预见性，尽量减少签证发生。
（2）施工单位提出的索赔事件主要有以下内容：①合同内工作内容的增加或减少；②设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；③非施工方原因造成的工期拖延；

4.工程结算阶段的成本控制

工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。
工程成本控制是一个系统工程，需要全员参与，进行全过程、全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响，房地产市场形势非常严峻，随着土地成本的增高，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，所以做好工程成本的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。

5.完善成本管理制度优化成本管理系统

实施成本管理战略必须要有完善的成本管理制度体系。房地产开发的成本管理是一项复杂的系统性的工程，在实施过程中会涉及不同单位、部门或者个人。因此，开发企业应按照市场化的要求完善企业内部成本管理相关制度，以最大限度地降低人为因素对项目成本的影响，从而提高成本管理绩效。应建立实时有效的监督机构，按照既定目标及相关制度，在重大决策、合同签订、人事任免、资金使用等各个环节中发挥监督管理作用。可通过建立科学有效的激励制度，全面激发员工的工作积极性、主动性和责任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以进一步提高企业效益。同时建立高效的成本管理系统，将企业的目的和任务转化为目标，对开发成本实行目标管理，加强目标制定的科学性和合理性、目标分解的明确性以及目标实施的可控性，通过对估算、概算、预算、合同、合同执行的管理，将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到对成本进行动态控制的目的。

三、结束语

随着房地产市场竞争形势的日益严峻，作为房地产企业必须要通过科学的成本控制策略，促进自身综合效益的不断提升。房地产开发项目的成本调控过程应该是全员参与和全过程控制，同时需要建立有效的成本管理体系，对房地产开发项目进行全过程的综合控制，才能有效降低成本，促进房地产企业经济效益和社会效益的全面提升，从而实现房地产企业的持续发展。
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