土地增值税清算对房地产企业造成影响与对策

摘要:土地增值税清算政策的实施，对房地产企业而言有着很大的影响。本文主要从对土地增值税的清算内容分析入手，通过对比分析的方法, 定量分析了土地增值税清算对房地产开发企业的影响，并提出了一些比较有实用性的应对措施。
关键词:房地产土地增值税清算

一、土地增值税的清算内容

(一

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)土地增值税所扣除的项目及其税率
根据我国相关的法律法规，土地增值税所扣除的项目主要有：工程建设金额；工程监理金额；基础设施金额；项目开发间接金额；规划设计金额；土地费用；房地产转让所涉及的税费；如政府大楼、幼儿园等公共设施的项目建成。
按照我国的有关条例规定，可将土地增值税的税率划分为四个等级，如下表(1)所示。

(二)土地增值税的清算条件和清算单位

按照我国的有关规定，符合以下三种情况的纳税人都需进行土地增值税的清算：已全部竣工、销售的房地产开发项目；全部转手且还没有进行竣工结算的房地产开发项目；将土地使用权直接转让的。另外，不在以上三种情况中的，但符合以下条件的纳税人也需要进行土地增值税的清算：房地产项目已经全部竣工了，已销售的建筑面积占全部建筑面积的85%以上的；房地产项目已经全部竣工了，已销售的建筑面积占全部建筑面积的85%以下的，但剩下的建筑面积已经用于自用或出租的；在获得销售许可证之后，3年内未实现全部销售的；纳税人对税务登记进行申请注销操作，但对于土地增值税的清算手续还没有进行的；符合省税务机关所规定的其他情况的。
根据国家相关的规定，土地增值税的清算单位为：以经过国家相关审批部门审批的房地产开发项目为清算单位，当开发项目是分期进行的话，则以分期项目为清算单位。

二、土地增值税清算对房地产企业的影响

为方便讨论，作出以下检测设：
检测设一：用于项目开发的资金为己有，无需考虑利息费用；
检测设二：以C为开发项目的成本，以α为项目的增值比例；
检测设三：房地产企业的所得税率为25%；
检测设四：房地产企业应缴纳的其他闲杂税已计算于成本中，本文所讨论的税负为企业所得税和土地增值税。
将A设为房地产企业的销售收入，V设为开发项目的增值金额，则有：
V=aC①
A=C+V ②
连结①式和②式，可得：
③
④

(一)未实行土地增值税清算时的税负水平

在未实行土地增值税清算前，所采用的是土地增值税预征制度，预征金额一般为商品房的预售收入的4%～6%，则所预征的土地增值税SY为：5%A（取平均值）
则房地产企业的综合税负率SZ为：
SZ=⑤
连结③式和⑤式，可得：
SZ= ⑥

(二)实行土地增值税清算时的税负水平

土地增值税清算实行的条件下，其税率计算围绕着四级累进税率进行，将β设为进行土地增值税进行综合计算的税率，则纳税人所需缴纳的土地增值税SQ为：
⑦
将SZ设为房地产企业的综合税负率，则：
SZ′=⑧
将③式和⑦式代入，可得：
SZ′= ⑨

(三)算例比较

检测设某开发项目的增值比例α为70%，则项目成本C为0.5882A，增值额V为0.4118A，实行土地增值税清算条件下的土地增值税率为：
将α=70%代入⑥式，可得：SZ=

7.57%

将β=1

3.53%代入⑨式，可得SZ′=1

4.47%

将投资额作为计算综合税负率的基数，则： SZT=2

4.81%，SZT′=29.45%

随着增值额的变化，其综合税负率也相应的发生着变化，如下表（2）所示。
从表（2）里的变化情况可以发现，在增值额较低时，实行土地增值税清算时的综合税负水平与实行预征时的税负水平相差不是很明显，但随着增值额的上升，这两种情况下综合税负水平的差异也就变得愈加的明显了。如：当增值额达到120%时，这两种情况下的综合税负率的差值可以达到销售额的10.75%，是投资额的1

4.23%。

三、房地产企业的应对措施

(一)利用合作建房优惠政策

在我国有关部门的相关规定中,有着这样的明确规定：房地产项目开发中，检测如是一方出地,另一方出资金,则双方属于合作建房,检测如所建项目在建成之后是按照一定的比例进行分房留作自用的,可暂时免收土地增值税；当建成之后是用于出租或转让的,则需征收土地增值税。因此,房地产企业可以与那些有土地想开发、却缺乏开发能力的个人或单位合作，采取合作建房的形式,共同进行房地产的开发。这样,建成后对方所分得的房地产就无需缴纳土地增值税,房地产企业只需对自己所分得的房地产按照相关规定进行纳税即可。一样的道理,检测如房地产企业有自己的土地,但在资金方面不足的情况下,可以与有意愿想写房产的其他单位或个人合作，采取合作建房的形式,联合进行房地产开发,从而实现节税的目的。

(二)利用建造普通标准住宅的优惠政策

根据《土地增值税暂行条例实施细则》里的有关规定,纳税人所建造的普通标准住宅，出售时其增值额低于或等于扣除项目金额20%的可以不用征收土地增值税；当增值额大于扣除项目金额的20%时,才需对其全部增值额以相关规定为基准进行征税。因此，房地产企业可以通过适当的增加住房开发成本和降低收入的方法，如增加美化住宅小区环境支出、增加房屋配套支出、折扣销售等手段,使增值额减低，将其控制在扣除项目金额的20%的范围内，从而实现免税的目的。

(三)企业可以利用房地产进行投资、联营

在我国的有关税法中，明确规定：对于以房地产进行投资、联营,投资、联营的一方以土地(房地产)作为介入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中,可暂时免收土地增值税。对投资、联营、企业将上述房地产再转让的,才需征收土地增值税。因此，房地产企业可以运用这一条规，实现免税的目的。
参考文献:
樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究.[J]税务研究，2004，(9)
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[3]贺志东，编著.房地产开发企业纳税筹划[M].机械工业出版社，2002