谈谈新会计准则下房地产企业会计核算要求

摘要：房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。本文主要探讨新会计下准则下房地产企业的会计核算。
关键词：新会计准则房地产企业会计核算
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。会计的核算方法主要是指会计核算程序中的会计记录和报告的方法。几百年来所形成的“复式簿记”这一方法，是一种独特、专门的程序和技术方法。这种方法在应用计算机等信息技术以后，发生了重大的变革，能更好地发挥会计的职能和作用。具体包括设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制财务报告等一系列专门的方法。

一、房地产企业生产经营的特点

房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，这使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。

(一)房地产开发企业的经营范围

1、土地的开发和建设。2、房屋的开发、建设和经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发和建设。

4、代建工程的开发。5、为商品房提供售后怎么写作的其他多种经营业务。

(二)房地产开发企业的经营特点

1、开发经营的计划性。2、开发经营业务的复杂性。

3、开发产品的商品性。4、开发建设的周期长、投资数额大。5、经营风险大。

(三)房地产开发企业的经营方式

1、定向开发，即事先与购写方签订合同，按照合同进行开发建设。2、投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售。

3、自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。

(四)房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别

建设单位一般情况下目标单

一、只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。

二、房地产开发企业会计核算的方法

一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后怎么写作阶段。会计应适应不同阶段的资金运动需要进行核算。

(一)投资机会选择和决策阶段

这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计人生产成本。

(二)开发前期工作阶段

这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计人生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计人财务费用。

(三)建设施工阶段

这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记人生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。

(四)房地产企业开发建设的开发产品，能存在长期持有的情况

一般情况下，包括经营性物业，而不包括住宅物业。除了对外进行销售转让外，还可房地产企业长期持有的物业仅包所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营|生物业具有长期收益的特点。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的流。在宏观经济调控之下，房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。

三、新会计准则下房地产企业的会计核算

为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业都要根据国家规定，建立健全会计机构，制定合理的会计制度，加强会计队伍建设。

(一)建立健全会计机构

在房地产开发企业里，一般都必须单独设置会计机构，配备必要的专职会计人员。为了促使企业各个职能部门和各经营单位的各个环节讲求经济效益，大中型房地产开发企业还应该设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。企业所属各开发、经营单位，也应该设置会计机构，配备会计人员，开展经济核算工作。这些单位的会计人员在业务上应该接受企业会计部门的指导。在企业会计机构的内部，应该根据业务的需要进行合理分工，建立岗位责任制，各司其职，以利于会计工作的程序化、规范化。房

摘自：毕业论文摘要范文www.udooo.com

地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收人作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。
在大中型房地产企业中，要充分发挥各级会计机构的作用，贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。

(二)制定合理的会计制度

会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的规范。制定会计制度，必须遵循统一领导、分级管理的原则。会计制度的主要内容有：会计工作规范、会计科目、会计报表、会计核算规程、会计监督和检查、会计人员的职责和权限等方面。企业为了加强内部管理，在不违反统一会计制度规定的前提下，可以制定一些必要的核算办法，如账务处理程序、内部牵制和稽核制度、成本核算办法、财务分析办法等。会计制度制定以后，需要认真执行。但是，会计制度也不是一成不变的，随着经济的发展，人们的认识不断提高，会计制度也要做相应的变革。

(三)加强会计队伍建设

要做好房地产开发企业的会计工作，必须配备具有一定业务水平的会计人员。国家规定了会计人员的技术职称、会计人员的工作职责和权限。会计人员的主要职责是：按照制度要求，认真编制并执行财务计划、预算；认真进行会计核算，做到内容真实、数字准确、账目清楚；按照经济核算原则，定期检查、分析财务计划、预算的执行情况，考核资金使用效果，发现问题，及时提出改进建议等。会计人员有权要求本企业有关部门和人员遵守国家财务会计制度；有权参与制定本企业计划、预算，参与有关开发经营管理会议；有权要求有关部门提供真实资料，如实反映情况。对于违反财经法令、制度的经济业务，有权拒绝付款、拒绝报销；对于营私舞弊、违法乱纪的行为，应该及时向有关领导反映报告。为了充分发挥会计人员在开发经营中的作用，国家根据有关规定，为会计人员评定技术职称。同时有计划地对会计人员进行专业培训，提高其业务水平，并建立会计人员的定期考核制度，促使他们努力提高工作水平。
参考文献：
段九利，郭志刚著. 房地产企业全程会计核算[M]. 中国市场出版社，2010.06