本站原创
从房地产开发过程来看，经济评价体现在各个流程，包括土地获取、产品定位、设计规划、工程建设、营销策划、财务税费筹划等各个阶段。
土地款支付时间对项目经济评价的影响主要是由于资金时间价值的存在，土地款支付时间越晚对项目评价越有利，从资金时间价值角度看土地款支付时间的推迟意味着项目所需承担利息的减少。
项目收购过程中的溢价款（主要表现为股权收购款里的土地溢价），该成本由于发生在项目股东层面一般不能进入项目成本，可以理解为税后利润直接冲抵，这也导致股权溢价款的存在对项目的敏感性非常高，因此，要求投资人在对项目投资时要严格对待溢价款，不能简单地把溢价款理解为土地成本。
一块已确定了土地总价的土地，对其规划怎样的物业组合可能对应不同的经济利润。不失一般性，高低配所产生的利润高于纯粹高层物业，这点可以从多数大盘的物业组合得到验证。但是，一般在远郊地区由于高层市场极少，牺牲容积率反而可能会得到更大的经济评价指标。这也就是说不同类型的物业组合对应不同的经济效益，需要在定位时发现最高最佳物业组合这一平衡点。
开发住宅利润高还是开发商业地产利润高？这个问题在我国房地产市场宏观调控之前（特指2008年之前）并没有太大的争议，但近几年我国对住宅市场持续的宏观调控，使得以住宅开发为主的房企（尤其是高端住宅开发为主的房企）承受较大的经营压力，以往以住宅开发为主的房企许多转型商业地产。简单评价住宅地产与商业地产的投资价值是不合理的，因为投资效益的好坏取决于房企开发模式的合理性。我国排名前十的房企中没有纯粹开发商业地产的，也较少纯粹开发住宅的。例如，从万达模式来看，其利润主要来源为销售类的物业（主要为住宅），而不是持有的商业地产，商业地产（确切说是万达广场综合体）的存在使得万达具有很强的土地议价能力，综合体的开发也使得其销售类物业（主要为住宅）具有溢价。商业地产在万达模式中的作用主要是土地议价能力、产品溢价能力、增加万达资产能力以及增强融资成本能力，因此，不能笼统认为商业地产一定可以产生更高的经济效益，关键是看运用哪种盈利模式，在具体分析时需要用经济评价来综合考虑。
在竞争市场环境中产品的档次是由市场需求决定的。以往房地产市场为卖方市场，购房者只能被动接受，但随着房地产市场化程度的提高，房地产行业竞争日益加剧，开发商需要制定不同档次的产品以满足不同需求。一般认为，高端物业的单方利润高于普通物业，但是高档物业的去化速度低于普通物业，从年化投资效益来看，高端物业的投资效益不一定高于普通住宅。另外，在土地增值税清算以及其他各项税的作用下，加快物业的开发速度，加速资金的流转有利于投资人的利润积累，因此，在这一点上普通物业虽然单方利润低于高档物业，但是可以从加速周转着手提高年平均利润。
有观点认为，产品规划时附加值越高开发利润越高，这种观点存在一定的合理性，但又存在片面性，原因在于附加值增加带来的成本增加可能高于其带来的收益增加，有时也可以用边际效用递减规律来解释。以别墅地下空间为例，如果地下室规划过大，折算到地上可售面积后地上单方可售建筑面积成本会增加，此时地上可售单方建筑的单价没有因为地下室的增加而明显提高，即存在边际效用递减。同理，规划地下空间时，在满足设计规范的前提下，是否需要拓展额外的地下空间也需要通过经济评价做出合理决策。虽然地下空间的增加可以带来不计容的建筑面积（销售时一般没有产权，相比于地上会大打折扣），但是地下空间的拓展也造成建造成本增加（随着地下层数的增加，地下单方建造成本一般呈几何级增加而非线性增加），财务成本和机会成本也会相应较大幅度增加，因此是否拓展地下不计容空间需要经过经济评价才能做出正确判断。
产品标准化也称为产品线，产品标准化有以下几个优点：可以降低设计成本使项目经济效益增加；可以提高房企品牌知名度和美誉度；可以缩短土地获取时间到项目开工的时间，从而快速达到可预售节点，充分加速自有资金周转，减少资金成本，增加项目经济效益。因此，从经济评价的角度看，产品标准化有利于房企的经济效益。当然，产品标准化不能一蹴而就，需要在战略明确有效的前提下，以合理的盈利模式并且在取得足够的经营规模时（即房企项目足够多存在规模经济）为导向而逐步建立。
建筑物的楼层（或高度）、建筑物外立面、户型的结构等也决定了建造成本，在规划时都可以用经济评价做出合理的决策。
在房价平稳或是下降时，采取打折销售回笼比静观其变更加靠谱。由于房地产开发行业的融资成本普遍较高，检测设融资成本为12%，并且考虑房地产各项税等因素的影响，年初为年底的八五折销售比年底原价销售所得出的经济评价指标更好。当然，当房价涨幅超过融资成本时，越晚销售对投资人来讲经济评价指标也越好。
由于土地增值税的存在，未来房企的发展要依赖于快速开发，提高自有资金的收益。随着房地产开发利润逐渐社会平均化，从经济评价角度看要求房企在相同的时间内尽可能开发多个项目以提高投资人的经济评价指标。
除上述列举的一些开发环节可以增加投资人的经济评价指标外，几乎其他所有开发环节的决策都可以用经济评价来做出，例如，工程建设成本以及工程款支付时间节点直接影响投资人的经济评价；尽可能地缩短项目开工建设时间节点至项目达到预售条件时间节点，有利于投资人的经济评价；对营销推广的经济评价可以节省推广费用，使得推广费用占销售收入比重趋小等。因此，在房地产开发过程中需要随时、全程、综合运用经济评价减少经验主义，以达到投资人的投资收益最大化，从而达到股东价值最大化。
李求军/责任编辑
一、土地获取
土地获取过程中对项目经济评价影响最关键的几个要素为土地款、土地款支付时间、股权收购过程中的溢价款。这三个因素中，土地（主要指楼面地价）直接决定了土地成本，对项目经济评价的重要性不言而喻。土地款支付时间对项目经济评价的影响主要是由于资金时间价值的存在，土地款支付时间越晚对项目评价越有利，从资金时间价值角度看土地款支付时间的推迟意味着项目所需承担利息的减少。
项目收购过程中的溢价款（主要表现为股权收购款里的土地溢价），该成本由于发生在项目股东层面一般不能进入项目成本，可以理解为税后利润直接冲抵，这也导致股权溢价款的存在对项目的敏感性非常高，因此，要求投资人在对项目投资时要严格对待溢价款，不能简单地把溢价款理解为土地成本。
二、产品定位
由于产品定位概念广泛，为说明经济评价在产品定位中的作用，本文中产品定位特指物业类型组合（实质上是同一地块分割成不同容积率的组合）、产品组合、产品档次等。一块已确定了土地总价的土地，对其规划怎样的物业组合可能对应不同的经济利润。不失一般性，高低配所产生的利润高于纯粹高层物业，这点可以从多数大盘的物业组合得到验证。但是，一般在远郊地区由于高层市场极少，牺牲容积率反而可能会得到更大的经济评价指标。这也就是说不同类型的物业组合对应不同的经济效益，需要在定位时发现最高最佳物业组合这一平衡点。
开发住宅利润高还是开发商业地产利润高？这个问题在我国房地产市场宏观调控之前（特指2008年之前）并没有太大的争议，但近几年我国对住宅市场持续的宏观调控，使得以住宅开发为主的房企（尤其是高端住宅开发为主的房企）承受较大的经营压力，以往以住宅开发为主的房企许多转型商业地产。简单评价住宅地产与商业地产的投资价值是不合理的，因为投资效益的好坏取决于房企开发模式的合理性。我国排名前十的房企中没有纯粹开发商业地产的，也较少纯粹开发住宅的。例如，从万达模式来看，其利润主要来源为销售类的物业（主要为住宅），而不是持有的商业地产，商业地产（确切说是万达广场综合体）的存在使得万达具有很强的土地议价能力，综合体的开发也使得其销售类物业（主要为住宅）具有溢价。商业地产在万达模式中的作用主要是土地议价能力、产品溢价能力、增加万达资产能力以及增强融资成本能力，因此，不能笼统认为商业地产一定可以产生更高的经济效益，关键是看运用哪种盈利模式，在具体分析时需要用经济评价来综合考虑。
在竞争市场环境中产品的档次是由市场需求决定的。以往房地产市场为卖方市场，购房者只能被动接受，但随着房地产市场化程度的提高，房地产行业竞争日益加剧，开发商需要制定不同档次的产品以满足不同需求。一般认为，高端物业的单方利润高于普通物业，但是高档物业的去化速度低于普通物业，从年化投资效益来看，高端物业的投资效益不一定高于普通住宅。另外，在土地增值税清算以及其他各项税的作用下，加快物业的开发速度，加速资金的流转有利于投资人的利润积累，因此，在这一点上普通物业虽然单方利润低于高档物业，但是可以从加速周转着手提高年平均利润。
三、设计规划
规划设计阶段基本决定了建造成本，从这个观点可以看出规划设计对成本控制的重要性。随着我国劳动力成本的上涨，当前我国房地产项目的建造成本在总成本中的比重有加大趋势，控制建造成本对于项目的经济评价具有重要作用。有观点认为，产品规划时附加值越高开发利润越高，这种观点存在一定的合理性，但又存在片面性，原因在于附加值增加带来的成本增加可能高于其带来的收益增加，有时也可以用边际效用递减规律来解释。以别墅地下空间为例，如果地下室规划过大，折算到地上可售面积后地上单方可售建筑面积成本会增加，此时地上可售单方建筑的单价没有因为地下室的增加而明显提高，即存在边际效用递减。同理，规划地下空间时，在满足设计规范的前提下，是否需要拓展额外的地下空间也需要通过经济评价做出合理决策。虽然地下空间的增加可以带来不计容的建筑面积（销售时一般没有产权，相比于地上会大打折扣），但是地下空间的拓展也造成建造成本增加（随着地下层数的增加，地下单方建造成本一般呈几何级增加而非线性增加），财务成本和机会成本也会相应较大幅度增加，因此是否拓展地下不计容空间需要经过经济评价才能做出正确判断。
产品标准化也称为产品线，产品标准化有以下几个优点：可以降低设计成本使项目经济效益增加；可以提高房企品牌知名度和美誉度；可以缩短土地获取时间到项目开工的时间，从而快速达到可预售节点，充分加速自有资金周转，减少资金成本，增加项目经济效益。因此，从经济评价的角度看，产品标准化有利于房企的经济效益。当然，产品标准化不能一蹴而就，需要在战略明确有效的前提下，以合理的盈利模式并且在取得足够的经营规模时（即房企项目足够多存在规模经济）为导向而逐步建立。
建筑物的楼层（或高度）、建筑物外立面、户型的结构等也决定了建造成本，在规划时都可以用经济评价做出合理的决策。
四、营销策划
标杆房企成功的关键之一便是快速销售快速回笼。在项目销售初期，由于累积流为负，此时项目销售要以快速销售为目标以达到快速回笼资金的目的，以降低资金成本和风险，当项目累积流为正的时候可以考虑以利润最大化为主进行销售，一般来说，按照该方法可以使项目经济评价指标更好。在房价平稳或是下降时，采取打折销售回笼比静观其变更加靠谱。由于房地产开发行业的融资成本普遍较高，检测设融资成本为12%，并且考虑房地产各项税等因素的影响，年初为年底的八五折销售比年底原价销售所得出的经济评价指标更好。当然，当房价涨幅超过融资成本时，越晚销售对投资人来讲经济评价指标也越好。
五、财务税费
近年来我国房地产行业的融资成本居高不下，高企的融资成本在房价上涨时会源于：如何写论文www.udooo.com
被毛利润所覆盖，而当房价不涨甚至下降时，侵蚀的是企业的净资产，甚至威胁企业经营。从某种程度讲，融资成本的高低是企业综合能力的体现，我国综合排名靠前的房企融资大多依赖于开发贷款、企业债、信用贷款等融资方式，这些低成本的融资方式可以使企业以内生增长式发展。过高过多的高融资成本方式，在房价年均涨幅低于融资成本时，房企并没有利用资金杠杆，反而“被杠杆”，导致项目经济评价指标低于预期。由于土地增值税的存在，未来房企的发展要依赖于快速开发，提高自有资金的收益。随着房地产开发利润逐渐社会平均化，从经济评价角度看要求房企在相同的时间内尽可能开发多个项目以提高投资人的经济评价指标。
除上述列举的一些开发环节可以增加投资人的经济评价指标外，几乎其他所有开发环节的决策都可以用经济评价来做出，例如，工程建设成本以及工程款支付时间节点直接影响投资人的经济评价；尽可能地缩短项目开工建设时间节点至项目达到预售条件时间节点，有利于投资人的经济评价；对营销推广的经济评价可以节省推广费用，使得推广费用占销售收入比重趋小等。因此，在房地产开发过程中需要随时、全程、综合运用经济评价减少经验主义，以达到投资人的投资收益最大化，从而达到股东价值最大化。
李求军/责任编辑