商品房初始登记注意事项学术

商品房初始登记是指对房屋所有权的首次登记，实质是对房屋登记事项的一种行政“确认”行为。对商品房进行初始登记，能够使房屋的产权更加清晰，更有力地规范商品房交易市场秩序，维护权利人的合法权益。商品房初始登记在整个房屋登记中有着特殊的地位，它是房屋建成后对房屋产权的首次确认，是房屋转移登记、抵押登记、变更登记、注销登记等的源头。此外，房屋物权的公示性、公信性也要求房屋登记机构在进行商品房初始登记时要履行合理审慎的审查义务。本文着重从实务角度出发，浅谈登记机构在商品房初始登记中对于登记材料的书面审查及申请登记的房屋实地查看两个环节上，要着重把握的内容。

一、书面审查环节需重点把握事项

在根据《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》所要取的商品房初始登记的必收材料基础上，登记机构在对相关资料进行审核时，尤其要关注以下信息。

1.是否存在查封

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）规定，查封一般是指人民法院依法对已房地产权属登记、并取得房地产权利证书、且权利人明确的房地产的查封。因此，在商品房进行初始登记之前，一般不应该存在查封的情况。但是，依据《通知》第15条规定，以下三种情况可以进行预查封：（1）已了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购写的已由房地产开发企业了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购写的了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，商品房初始登记前就可能存在预查封情况。
那么在预查封情况下能否进行商品房初始登记呢？根据《最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5号文件解读》：“预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记”。“预查封和查封的区别：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封”。因此，预查封期间，房产可以登记在被执行人名下，也就是说可以初始登记手续。实务中，初始登记前，应注意查看楼盘是否有预查封；若有预查封，初始登记后，应注意查看楼盘表中的预查封信息是否都转为了登记簿中的查封信息，以避免遗漏。

2.是否有在建工程抵押

根据《房屋登记办法》第62条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。因此，在初始登记中，如果存在在建工程抵押的，同样存在预转现的问题。在初始登记之前，在建工程抵押的限制信息只是在楼盘表中显示，如果不及时进行预转现，抵押信息就不会在登记簿中显示，在这一时间差中，可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形，他项权利人的利益就得不到保障。所以一定要注意查看楼盘表的状态，并通知当事人在建工程预转现的手续。
在预转现过程中应注意：第一，确保在建工程抵押权的内容不变，包括抵押的范围、担保的范围、担保的金额等。第

二、确保抵押权的顺位不变。

3.是否按规划许可、土地证等内容建造

《房屋登记办法》第22条规定，未取得规划许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。主要存在两种情况：第一，没有取得规划许可证的，不予登记。第二，

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与规划许可内容不一致的，不予登记。对取得建设工程规划许可证的，要核对建设主体与申请主体是否一致、房屋是否按规划许可的面积建造、是否存在多建、加层等违章情形，如果不一致，则违建部分不予登记。
土地证的核对主要看土地的性质。如土地用途仅为住宅，那对于该小区内的商业用房登记机构应不予登记。如果开发商申请将此商业用房作为小区公建配套，则可以将此商业用房登记为公建配套项目。

4.公建配套建设是不是满足公建配套项目立项要求

根据《房屋登记办法》第31条的规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业怎么写作用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。也就说公建配套要在商品房初始登记证的同时，一并登记，开发商为代为申请人，全体业主为共有人。
如何判定是否为公建配套？根据建房[2010]53号文件《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。一般来说，小区交付前，公建配套已由建设主管部门备案并验收，因此，房屋登记机构只需核对那些属于建设主管部门认定的公建配套，面积是否正确、项目是否一致，并一一登记入簿。
此外，对于公建配套立项中的以盈利为目的的经营性用房，如超市、餐饮店等，根据建设部《商品住宅管理暂行办法》第6条规定，住宅小区内的经营性用房及设施的建设费用不计入商品房的中。在实际操作中，我们可以将此类房屋登记为投资人所有，同时颁发房屋所有权证。

5.是否存在重复登记现象

房屋初始登记，不能出现重复登记现象。在实际工作中，商品房项目都是通过招拍挂方式取得，由于拆迁因素，项目开发前，该范围内可能存在未注销的物权。如初始登记时未加以审核，会造成与原登记簿记载的内容发生冲突，造成登记簿信息的不对称。如无锡在初始登记证时将房产档案管理部门出具的拆迁资料接收证明作为要件，拆迁资料接收证明作用主要是用来表示原拆迁地块上无房屋登记信息或虽有房屋登记，但拆除房屋已注销登记。通过房产档案管理部门对该项目范围的房产档案进行排查，对初始登记地块无房屋登记信息的，核发无拆迁资料接收的证明；对该范围内存在登记房屋的，查明原因，如房屋因为拆除等原因灭失的，收回房产证，并注销登记；如房产仍旧存在，则不开具证明，避免重复发证。

二、实地查看环节需重点把握事项

商品房初始登记是首次将实体化的物通过登记，记载到登记簿，如果不进行实地查看，很难保证记载信息的准确性和公信性。实地查看环节应重点注意以下事项。

1.坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致

应对照土地证附图上标注的具体路名、河道等信息，重点核对房屋的建造是否超土地范围，所在的位置是否正确。

2.名称、门牌号与证明文件信息是否一致

应对照门牌号码证明文件，逐一核对门牌号码是否与登记的一致。尤其是大型楼盘、别墅楼盘，幢数较多，核对困难，更应该增强责任心，逐个查看比对，确保准确性。

3.现状与房屋竣工证明材料信息是否一致

从物权取得的角度看，房屋竣工是交付使用的前提，也就是房屋不动产物权成就的必要条件。在实际操作中，除将房屋竣工证明材料作为必收件外，仍有必要现场查看竣工情况。

4.现状与建设工程符合规划的证明材料信息是否一致

对照测绘图形、规划证明关于建筑物的说明，查看建筑物有无违建情况。如：加建、改建。通过比对现状与图形，确认是整体违章还是部分违章。

5.公建配套用房与相应的证明材料记载的信息是否一致

根据测绘报告、公建配套立项及验收的证明，列出公建配套的清单，并且在平面图上标注其具体的位置，逐个查看公建配套项目。
马志刚/责任编辑