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【摘要】随着经济的迅速发展，房地产市场竞争激烈。根据本人多年的工作经验，结合工作实践，以下就笔者在房地产施工中管理做相关的探讨，仅供同行参考。
【关键词】房地产项目；项目施工；施工管理
（1）对工程的质量严格把关
对质量加强管理，返工率要严格控制。在施工过程中，对工程质量要严格把关，必须对所有细节都充分重视。在整个的项目施工过程中各方的质量监管人员要对施工的所有工序都必须加强管理工作和质量检查，采取严格的措施，避免质量问题，而导致不必要的人力、物力、财力的浪费，造成工程投资的加大。首先，必须严格保证施工单位按图施工。南京钟鼎山庄项目占地面积18万平方米、总建筑面积28万平方米，56栋多层框架结构花园洋房，分6个标段、6家总包单位。现场项目部结合现场实际情况和施工合同制定相关施工处罚管理规定，对施工单位严格按照设计图纸要求随时进行检查，发现问题及时的进行处理，需要返工的立即返工，因返工造成的损失由施工单位负责。同时注意，不绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工单位在施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，并根据现场管理规定对施工单位加以处罚。
如果情节比较严重，要责令施工单位停工整顿，上报市质检站、建管处，降低施工单位的资质等级。因为工程质量而达不到所规定的质量标准的部分，要责令施工单位进行修理、返工，因此而导致的损失由施工单位进行赔偿。其次，要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工单位必须要先进行自检，监理复检，然后告知现场项目部。提供书面通知，写清施工单位自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格，现场项目部方在验收记录上签字以后，施工单位才能继续施工，如果现场项目部验收不合格，施工单位必须在规定的时间内整改并重新组织验收。如果隐蔽工程部分没有进行验收，现场项目部有权检验已经隐蔽的工程部分，施工单位要按规定进行剥露检查，积极配合建设单位的检查。如果检查不合格，现场项目部对隐蔽工程记录单不能签字，同时要让施工单位拆除返工。
（2）对项目施工做出详细的规定，保证工程如期完成
对工程的施工进度，现场项目部根据合同工期对施工单位的施工进度进行关注，对照施工组织设计认真检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工，不能在合同约定的工期内完成施工，要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工单位加人加班，保证工期。在施工合同中，要有明确的奖惩制度。对施工质量的好坏以及施工的工期情况做出详细的奖惩规定。这样就可以充分调动施工单位的积极性，保证项目施工的质量和进度。
（3）预防为主，加强对施工的安全管理
安全管理工作是现场项目部极为重要的一项工作。安全是企业的生命，安全工作对企业的名誉以及管理工作的素质有着直接的影响。在项目施工管理中，必须把安全工作摆在施工管理工作中首要位置，一旦忽视对施工安全的管理，将会造成极大的安全隐患。安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。在钟鼎山庄项目现场项目部每月必须进行安全大检查，每周监理例会对现场安全问题进行检查落实，要求施工单位在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有的进场施工人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。
在项目施工中，不同专业的交叉部位出现的问题比较容易发现和解决，虽然这些问题大多是一些小的问题，对项目施工的影响一般不大。但有时也会遇到较大的问题，事后补救困难，甚至无法挽回。即使是出现一些很小的问题，在事后处理时也比较麻烦，有时甚至会花费很大的代价，对工程的整体质量产生影响，导致不必要的经济损失。在钟鼎山庄现场项目部加强内部管理，强调要在已有的管理水平上，对每一个管理环节都必须认真对待，不能走过场。对一些影响工程品质和质量的关键性问题，在人事制度、技术、体系管理结构上建立科学、有效的管理体制，从而对管理水平进一步进行提高。
（2）发挥监理单位的技术协调作用
在钟鼎山庄项目上明确监理单位的权力，对监理单位的总监进行书面授权。监理在授权的范围内，对施工质量和施工使用的材料有检验权、对工程的施工进度有检查和监督权以及对工程款结算的否决权和复核确认权等。这样就明确了在项目的施工过程中，监理方是建设单位行使权力和技术协调的重要代表。其次，对监理方履行其职责的情况进行监督。现场项目部必须要对监理是否在建设单位授权的范围内开展了实际工作进行留意。例如，在监理查验质量工作后，现场项目部必须对监理所批准使用的建筑材料、构件、设备的质量进行实测。如果发现问题，现场项目部及时责令监理方监督施工单位对建筑材料、构件、设备进行更换，同时可以根据《建筑法》的相关条款追究其相应的法律责任。
市政配套设施是房地产项目中的重要组成部分，同时电力、自来水、采暖、天然气、绿化、污水处理等市政工程的施工难度较大，对施工的时间要求比较紧、作业场地较小、各部分的影响较大。管理好市政配套设施建造的施工，首先必须提前准备，在钟鼎山庄项目上现场项目部作到明确职责、责任到人，各专业工程师组成综合小组，部门领导牵头，统一协调指挥。如天然气工程，必须避免其设计与楼体施工图设计发生脱节，必须在项目主体施工之前制定出详细的天然气工程设计及交底，以免对主体进行二次破坏、降低成本，缩短工期。其次是处理好各专业设计图纸的叠加，要对设计及时的进行优化。要对各专业的施工组织提供的设计的加强审查。
（2）必须对竣工验收合理安排
实现顺利竣工验收工作除了必须保证各专业工程的按期完成，质量合格外。还必须在工程施工的后期制定出详细的竣工验收计划，要对工程的要件要求和竣工备案时间明确规定，详细验收的主体、消防、环境、规划、电梯、人防等取证和验收的时间。明细验收小组的参与方，处理好竣工验收的工作，首先是合理利用公司所培养的各种政府职能部门中的有关社会资源。其次是要提早安排。在建筑主体完工后，市政配套设施开始施工时，就应该适时联系规划验线和安排消防检测。同时要保证申报验收的资料准确和完整，避免因为申报材料而延误验收的进度。
【关键词】房地产项目；项目施工；施工管理
一、对施工阶段的过程加强控制和管理
房地产建设单位对施工项目进行管理，项目管理的内容，建设单位对哪些必须要进行管理，什么内容可以由监理以及施工单位自己进行管理的，这些都必须要在施工时详细的划分。明确各方不同的管理权限，这样建设单位对项目施工的管理才能有明确的目标，而不是毫无目标的松散式的建设单位项目管理。松散式的项目管理是施工单位最为不愿意见到的管理。项目施工管理最理想的目标是：项目的质量符合甚至超过预期目标，项目的工期控制在规定的时间内，让施工单位同时取得合理的利润。从而避免建设单位和施工单位成为对立的矛盾双方，成为紧密的合作伙伴。对此，在2008年我公司开发的南京钟鼎山庄项目中，从以下几个方面着手进行项目施工阶段的管理。（1）对工程的质量严格把关
对质量加强管理，返工率要严格控制。在施工过程中，对工程质量要严格把关，必须对所有细节都充分重视。在整个的项目施工过程中各方的质量监管人员要对施工的所有工序都必须加强管理工作和质量检查，采取严格的措施，避免质量问题，而导致不必要的人力、物力、财力的浪费，造成工程投资的加大。首先，必须严格保证施工单位按图施工。南京钟鼎山庄项目占地面积18万平方米、总建筑面积28万平方米，56栋多层框架结构花园洋房，分6个标段、6家总包单位。现场项目部结合现场实际情况和施工合同制定相关施工处罚管理规定，对施工单位严格按照设计图纸要求随时进行检查，发现问题及时的进行处理，需要返工的立即返工，因返工造成的损失由施工单位负责。同时注意，不绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工单位在施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，并根据现场管理规定对施工单位加以处罚。
如果情节比较严重，要责令施工单位停工整顿，上报市质检站、建管处，降低施工单位的资质等级。因为工程质量而达不到所规定的质量标准的部分，要责令施工单位进行修理、返工，因此而导致的损失由施工单位进行赔偿。其次，要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工单位必须要先进行自检，监理复检，然后告知现场项目部。提供书面通知，写清施工单位自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格，现场项目部方在验收记录上签字以后，施工单位才能继续施工，如果现场项目部验收不合格，施工单位必须在规定的时间内整改并重新组织验收。如果隐蔽工程部分没有进行验收，现场项目部有权检验已经隐蔽的工程部分，施工单位要按规定进行剥露检查，积极配合建设单位的检查。如果检查不合格，现场项目部对隐蔽工程记录单不能签字，同时要让施工单位拆除返工。
（2）对项目施工做出详细的规定，保证工程如期完成
对工程的施工进度，现场项目部根据合同工期对施工单位的施工进度进行关注，对照施工组织设计认真检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工，不能在合同约定的工期内完成施工，要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工单位加人加班，保证工期。在施工合同中，要有明确的奖惩制度。对施工质量的好坏以及施工的工期情况做出详细的奖惩规定。这样就可以充分调动施工单位的积极性，保证项目施工的质量和进度。
（3）预防为主，加强对施工的安全管理
安全管理工作是现场项目部极为重要的一项工作。安全是企业的生命，安全工作对企业的名誉以及管理工作的素质有着直接的影响。在项目施工管理中，必须把安全工作摆在施工管理工作中首要位置，一旦忽视对施工安全的管理，将会造成极大的安全隐患。安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。在钟鼎山庄项目现场项目部每月必须进行安全大检查，每周监理例会对现场安全问题进行检查落实，要求施工单位在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有的进场施工人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。
二、协调好不同部门的工作
（1）对协调工作的重要性充分认识，加强管理在项目施工中，不同专业的交叉部位出现的问题比较容易发现和解决，虽然这些问题大多是一些小的问题，对项目施工的影响一般不大。但有时也会遇到较大的问题，事后补救困难，甚至无法挽回。即使是出现一些很小的问题，在事后处理时也比较麻烦，有时甚至会花费很大的代价，对工程的整体质量产生影响，导致不必要的经济损失。在钟鼎山庄现场项目部加强内部管理，强调要在已有的管理水平上，对每一个管理环节都必须认真对待，不能走过场。对一些影响工程品质和质量的关键性问题，在人事制度、技术、体系管理结构上建立科学、有效的管理体制，从而对管理水平进一步进行提高。
（2）发挥监理单位的技术协调作用
在钟鼎山庄项目上明确监理单位的权力，对监理单位的总监进行书面授权。监理在授权的范围内，对施工质量和施工使用的材料有检验权、对工程的施工进度有检查和监督权以及对工程款结算的否决权和复核确认权等。这样就明确了在项目的施工过程中，监理方是建设单位行使权力和技术协调的重要代表。其次，对监理方履行其职责的情况进行监督。现场项目部必须要对监理是否在建设单位授权的范围内开展了实际工作进行留意。例如，在监理查验质量工作后，现场项目部必须对监理所批准使用的建筑材料、构件、设备的质量进行实测。如果发现问题，现场项目部及时责令监理方监督施工单位对建筑材料、构件、设备进行更换，同时可以根据《建筑法》的相关条款追究其相应的法律责任。
三、市政工程的建设和竣工验收加强管理
（1）市政配套设施的施工建造市政配套设施是房地产项目中的重要组成部分，同时电力、自来水、采暖、天然气、绿化、污水处理等市政工程的施工难度较大，对施工的时间要求比较紧、作业场地较小、各部分的影响较大。管理好市政配套设施建造的施工，首先必须提前准备，在钟鼎山庄项目上现场项目部作到明确职责、责任到人，各专业工程师组成综合小组，部门领导牵头，统一协调指挥。如天然气工程，必须避免其设计与楼体施工图设计发生脱节，必须在项目主体施工之前制定出详细的天然气工程设计及交底，以免对主体进行二次破坏、降低成本，缩短工期。其次是处理好各专业设计图纸的叠加，要对设计及时的进行优化。要对各专业的施工组织提供的设计的加强审查。
（2）必须对竣工验收合理安排
实现顺利竣工验收工作除了必须保证各专业工程的按期完成，质量合格外。还必须在工程施工的后期制定出详细的竣工验收计划，要对工程的要件要求和竣工备案时间明确规定，详细验收的主体、消防、环境、规划、电梯、人防等取证和验收的时间。明细验收小组的参与方，处理好竣工验收的工作，首先是合理利用公司所培养的各种政府职能部门中的有关社会资源。其次是要提早安排。在建筑主体完工后，市政配套设施开始施工时，就应该适时联系规划验线和安排消防检测。同时要保证申报验收的资料准确和完整，避免因为申报材料而延误验收的进度。
四、结束语
综上所述，在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前,房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高,企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范,利润将随之降低。只有通过挖掘潜力,提高项目管理水平和项目管理人员的素质,不断开拓创新,才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科源于：论文的格式要求www.udooo.com
学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。