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LCC 理论下既有建筑经济

收藏本文 2023-12-18 点赞:33005 浏览:155838 作者:网友投稿原创标记本站原创

摘要:拆旧建新是城市发展的必定过程,“拆”“建”过程的不断更替,会导致资
源的重复消耗和环境的重复污染。如何合理地对待既有建筑物在确保结构安全
的前提下,优化建筑物使用功能,考虑建筑物全寿命周期,最大限度地节约资
源,保护环境和减少污染,实现社会绿色、低碳式可持续发展,是工程建设中
一个具有较强的理论作用和工程实用价值的研究课题。本文基于 LCC 理论对既有建筑进行经济分析研究。
关键词:LCC 理论;既有建筑;经济寿命年限
: A
1 LLC理论概述
LCC( Life Cycle Cost ) ——建筑的全寿命周期费用是指建筑工程从构思、策划、设计、建造、使用、维护、改造直至拆除的整个过程中所发生的全部费用。在 LCC 中不仅包括经济层面上的资金投入,还包括环境成本和社会成本。[1]项目各阶段的成本及其对 LCC 的影响程度见图1。由图可知,项目前期的策划与设计对制约工程造价,增加项目价值有着至关重要的作用。

图1:项目全寿命周期各阶段成本及其对 LCC 的影响
LCC理论以实现“工程项目的全寿命周期总成本最小化”为目的,其核心是成本计划与制约策略不能只追求一次性建设投资的节省,而要从建设工程项目的整个生命周期的范围来考虑成本的节约,尤其要考虑工程项目结束后的运营与维护的费用。因此应用这一理论能更科学合理的对既有建筑进行经济分析研究。

1.1资金投入

LCC 中的资金投入,即经济成本,是建设项目从前期投资决策一直到拆除在整个寿命周期内所发生的全部资金投入,主要分为建设成本和运用及维护成本。论文中建设成本即工程造价,指建设工程的费用总和,建设项目总投资及建设成本组成见图2,运营及维护成本的组成如图3所示。

图2:建设项目总投资的构成

1.2环境成本

LCC 中的环境成本指建设项目在其寿命周期内由于对环境造成不良影响而消耗的成本,可以分为环境资源消耗成本、环境损失成本及环境维护成本。环境资源消耗成本是指建筑物在建设期间及使用维护期间所消耗的资源;环境损失成本是指为恢复被建设项目所污染破坏的环境而发生的成本;环境维护成本即为使环境达到国家规定的标准采取相应措施花费的成本,比如排污费、“三废”治理支出、环境管理及检测费用等。既有建筑在处理手法的选择上要更注重其对环境的影响,从定性的角度分析,既有建筑的拆除重建所付出的环境成本要远远大于对其再利用的环境成本。

图3:运用及维护成本的构成

1.3 社会成本

LCC 中的社会成本是指建设项目从前期投资决策、建成使用一直到拆除报废全寿命周期中使国民经济受到损失的成本,可以分为直接费用和间接费用。直接费用指国家为满足项目投入的需要而付出的代价,即项目本身所直接消耗的有用资源用影子计算的经济价值。间接费用指由项目引起的国民经济的净损失,是在项目的直接费用中未能得到反映的那部分费用,比如国家为了治理污染所发生的费用。
在全寿命周期成本中,资金成本是显性成本,而环境成本和社会成本都是隐性成本,它们不直接表现为量化成本,而必须借助于其他策略转化为可直接计量的成本,这就使得它们比资金成本更难以计量,往往只偏重于经济成本管理,而对于环境成本和社会成本则考虑得比较少,这也是我国的成本管理与西方发达国家差距较大的方面。
2LCC 理论下既有建筑“拆”或“再利用”的决策经济分析
对既有建筑的“拆”或“再利用”进行经济评价,主要通过计算相关经济技术指标。经济技术指标主要是定量直观的表示工程项目的经济效益。通过计算比较多个方案的相关经济技术指标全面的对工程项目的投资效益予以科学合理的评价。
根据经济评价指标所使用的条件的不同,可分为不同的种类。经济技术指标按性质划分,可以分为时间性指标、价值性指标和比率性指标。若按是否考虑货币的时间价值,分为静态评价指标和动态评价指标。[2]其中静态评价指标不考虑货币的时间价值;而动态评价指标则要考虑货币的时间价值,常用的动态指标有净现值(NLCC 理论下既有建筑的经济相关范文由写论文的好帮手www.udooo.com提供,转载请保留.PV)、内部收益率(IRR)、净年值(N)等。
根据方案类型,可选择不同的评价策略。方案类型一般分为单一方案和多方案,多方案又可分为互斥型方案、互补型方案及混合相关型方案等。对于独立方案可以采用任何一种经济评价指标进行评价,而不影响评价结果。对互斥型方案进行静态评价时可以选择增量投资收益率,增量投资回收期及年折算费等静态指标;进行动态评价时,根据寿命周期是否相同,选用不同的评价指标:对于寿命期相同的互斥方案,一般采用净现值和增量内部收益率;对于寿命期不同的互斥方案,可采用净现值和净年值。

3 LCC 理论下既有建筑经济寿命分析研究

既有建筑的经济寿命,是从经济的角度来看既有建筑最合理的使用期限,具体而言,是指既有建筑从投入使用开始,到因继续使用经济上不合理而被拆除所经历的时间。它是由维护费用的提高和使用价值的降低决定的。确定建设项目经济寿命的策略从是否考虑资金的时间价值可以分为静态模式和动态模式两种。

3.1 静态模式下建设项目经济寿命的确定策略


图4:既有建筑年度费用曲线的经济年限
静态模式下建设项目经济寿命的确定策略,就是不考虑时间资金价值的基础上计算建设项目年平均成本 CN,使 CN为最小的N0即为建设项目的经济寿命。建设项目使用到第N年末时的年平均使用成本可用下式表示:
式中:
N ——建设项目的使用年限;
P ——建设项目的建造成本;
CN——建设项目使用到N年末的残余价值;
Ct——第t年的建设项目维护成本。

3.2 动态模式下既有建筑经济寿命的确定策略

动态模式下建设项目经济寿命的确定策略,就是考虑时间资金价值的基础上计算建设项目年成本AC,使AC为最小的N0即为建设项目的经济寿命。建设项目使用到第N年末时的年成本AC可用下式表示(基准折现率为jC )。在已知建设项目流量和利率的情况下,逐年计算出从建设项目开始使用的第1年到N年全部使用期的年等效值,从中找出平均年成本的最小值,及其所对应的年限,从而确定既有建筑的经济寿命。

4 LCC 理论下既有住宅节能改造的造价分析研究

4.1建设成本的估算

根据我国现行工程造价构成的有关规定,建设成本是指建筑从筹建到竣工验为止所投入的全部成本费用,包括工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等,应按建设项目的性质、内容、技术资料和数据等具体情况,选用适宜的策略,一般可采用下面几种策略进行估算:
(1)分项详细估算法。采用这种策略时,可根据拟建工程的规模、内容、费用项目及进行全寿命周期费用分析时项目所处的建设阶段,参考国家有关费用的计费标准,逐次计算每一项费用,然后相加即可估算出其初始投资。[3]
(2)指标估算法。此策略应用由国家有关建设行政主管部门编制的各种具体的投资估算指标,如元/m,元/ m2,元/m3,元/t 等,估算建设项目的投资。将投资估算指标乘以对应的面积、体积等,求得各单位工程如土建工程、给排水工程、照明工程、采暖工程等的费用。之后汇总各单位工程的费用得到某单项工程的费用。最后估算工程建设其他费用及预备费等,即可求得建设成本。

4.2 专项维修费用的估算

根据我国《物业管理条例》相关条例,业主有责任根据国家相关规定交纳其所拥有物业的专项维修资金。国物业管理维修基金的收取标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门根据各自的经济条件、物业性质及要求进行设定。目前商品房维修基金由销售房产单位代收,预先缴纳的维修基金一般占销售额的 2%—4%。

4.3物业管理费用的估算

《物业管理条例》指出,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主(或物业使用人)与物业管理企业按照物业怎么写作合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主应按照有关规定按时交纳物业怎么写作费用。住宅的物业管理费用的估算,可采取两种办法:对有当地物价部门核准的
收费标准的,可按有关收费标准进行估算;对没有当地物价部门核准的收费标准的,可按物业管理成本费用法进行估算。一般来说,物业管理成本费用主要有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运转和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费、企业利润、法定税费以及保险费等。

4.4 业主使用费用的估算

全寿命周期费用中的业主使用费用所涉及的内容较多,估算比较复杂,主要内容包含燃气、电力及采暖空调费用等能源费用,通讯、有线电视及用水费用等其他费用。[4]通常情况下国外依据收集的关于相关使用费用的统计资料,选用相应的能耗指标进行估算。如对住宅单位能耗使用量以吨标准煤当量/(m2·年)、kW·h/(m2·年)等来表示,根据这些能耗统计指标,乘以相应的面积,然后进行调整,即可求出相应的能耗使用费用。借鉴国外估算年度使用费用的策略,根据估算时所掌握的信息量多少。
参考文献:
[1] 台双良,王要武.国内外既有建筑综合改造管理体制比较研究[J].科技进步与策略,2010,27(19):92-95.
[2] 邓寿昌,王正平,张学兵,张新胜,余方.建筑固体废弃物的循环利用与再生资源的可持续发展[J].首届全国再生混凝土研究和应用学术交流会.
[3] 任宏.建设工程成本计划与制约[M].高等教育出版社,2004,12.
[4] 樊兴斌.绿色建筑全生命周期造价管理[J].合作经济与科技,2008(8):24-25.

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