房地产企业期间费用会计核算和控制

【摘要】 随着我国经济的高速发展，房地产行业的竞争日益加剧。房地产企业要不断加强企业各方面的管理和费用开支以加强自身的竞争能力。期间费用管理的会计核算和控制越来越受到高度重视。本文分析了房地产企业期间费用

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的含义及核算内容及方法，讨论了企业在期间费用管理中面临的问题并提出加强控制的几点建议。
【关键词】 期间费用会计核算控制
随着房地产市场的竞争日益激烈，建筑项目成本不断增加，利润空间不断缩小。房地产企业若要在激烈的竞争中胜出而不被淘汰，就需要加强自身的成本控制能力和经营管理能力。期间费用能够反映房地产企业日常经营管理活动的成本支出，并且其支出的形式与效果在很大程度上反映了企业的管理能力。因此，明确房地产企业的期间费用的会计核算并做好期间费用的控制工作对企业参与竞争具有重要意义。

一、房地产企业期间费用的含义及核算内容

1、期间费用的含义

期间费用是指企业为提供劳务等日常活动、销售商品所引起的成本支出。期间费用根据其在企业日常生产经营过程中所起的作用不同，可划分为管理费用、财务费用、营业费用。期间费用对企业会计核算的重要作用表现在它对企业的财务状况、流量、经营成果都有直接或间接的调整作用。房地产开发企业在开发经营过程中的成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。房地产企业的期间费用是指在现场以外，企业在筹集资金过程中发生的财务费用、销售部门产生的销售费用以及企业行政管理部门为保证正常的生产经营所花费的管理费用。

2、期间费用的核算内容

（1）财务费用核算。财务费用是指企业为筹集房地产开发及经营活动所需资金而发生的各项费用，包括换汇过程中的汇兑风险损失、所筹资金的利息支出以及筹资过程中发生的手续费等。
（2）销售费用核算。销售费用是指销售部门在产品销售过程中支出的广告费和会展摊位费、企业的销售人员在销售产品过程中发生的水电费、采暖费、改装修复费、固定资产折旧费以及销售人员的职工薪酬等。
（3）管理费用核算。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理企业开发经营活动而发生的各项费用。具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费以及整个企业的固定资产维修费等。另外工会经费、职工教育费、无形资产摊销、劳动保险费、待业保险费、董事会费、排污费、咨询费、聘请相似度检测机构费、诉讼费、税金、技术转让费、研究与开发费、业务招待费、存货盘亏损失等都属于管理费用核算的范畴。

二、房地产企业期间费用的会计核算

1、财务费用

（1）账户的设置。企业设置“财务费用”账户，核算企业实际发生的财务费用支出。借方记录企业日常发生的各项财务费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，并在“开发间接费用”科目核算。
（2）主要账务处理。企业发生的财务费用，借记财务费用，贷记“未确认融资费用”、“银行存款”等科目；发生的汇兑损益、应冲减财务费用的利息收入等，借记“应付账款”、“银行存款”等科目，贷记财务费用。

2、销售费用

（1）账户的设置。企业设置“销售费用”账户，核算房地产企业实际发生的销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。借方记录企业日常发生的各项营业费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额。
（2）主要账务处理。企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用，借记销售费用，贷记“库存”、“银行存款”等科目；为销售本企业商品房而专设的销售机构人员的职工薪酬、业务费、办公费、差旅费等销售费用，借记销售费用，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。

3、管理费用

（1）账户的设置。企业设置“管理费用”账户，核算房地产开发企业为组织和管理企业的生产经营活动所实际发生的管理费用支出。借方记录企业日常发生的各项管理费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额。为便于检查企业各职能部门费用预算执行情况，本账户也可按费用项目核算的同时，再按职能部门进行明细分类核算。
（2）主要账务处理。行政管理部门计提的固定资产折旧，借记管理费用，贷记“累计折旧”科目；发生的办公费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记管理费用，贷记“银行存款”、“研发支出”等科目；按规定计算确定的应交房产税、车船使用税、土地使用税，借记管理费用，贷记“应交税费”科目。

三、房地产企业期间费用管理的现状及存在的问题

1、期间费用管理现状

首先，房地产企业对期间费用管理缺乏重视。企业更多地关注施工项目成本的控制，而忽视了占总成本比例较小的期间费用的管理，导致了企业期间费用管理能力长期以来没有得到提高。其次，筹资成本较重。对于房地产企业而言，目前对其影响较大的还有一个原因就是融资渠道不理想，筹资成本较重。从房地产企业的成长历程来看，大部分企业对融资渠道的有效运用都十分有限，如把过多精力放在银行的信贷上。一旦贷款费率上调，就会给企业带来沉重的还款压力；另一方面因为渠道较为有限，当投资机会来临时不能保证得到足够的资金进行投资，从而错过投资机会。若企业不能上市，不仅会限制企业的成长能力，而且会加重企业财务费用的支出。再次，期间费用与其他费用的界定与核算模糊不清。期间费用仅仅是限于制造产品以外的那部分费用，与生产产品的费用无关。但在现实中，各地的房地产企业很难在实际操作中落实这一点。如在成本比例的预算中，通常把原材料、运输成本、工人工资甚至广告费用的投入都计入产品的成本中。而在其他支出方面反而又会把不应列支的办公费用、招待费用等列入其他支出中。这种会计录入混乱的现象给企业期间费用的管理带来较大的困难。

2、目前期间费用管理存在的问题

房地产企业期间费用的管理如果做得不到位，管理资源就不能得到合理的配置和利用。目前房地产企业期间费用管理主要面临以下问题。（1）期间费用管理工作不到位。对于大多数房地产企业来说，期间费用的开支一般是通过以往的经验做出预算，比如按合同收入的一定比例来确定预算，这种方法较为主观，忽视了期间费用对项目整体利润的影响，使得期间费用的预算与开支不能与企业的长期发展战略保持一致，不利于企业的发展。比如企业文化建设的预算开支如果得不到落实，企业期间费用管理没有体现企业战略目标及年度计划不等，这些期间费用管理工作的不到位直接影响了企业战略目标的实现。
（2）期间费用管理责任不明确。目前期间费用的责任管理还是基于传统的成本管理方，财会部门的管理仅限于报销、记录等简单操作，监测到的只是期间费用支出的额度，对期间费用支出的合理性及效果则很难进行管理。由于大房地产企业长期不重视期间费用责任管理的问题，财会部门缺乏责任意识，使得期间费用管理效率低下。
（3）期间费用支出成效不突出。大部分房地产企业对于期间费用支出的绩效考核没有统一标准，期间费用的支出效果的信息收集和反馈没有有效开展，因此期间费用开支的合理性和成效变得模糊和不可量化，使得期间费用管理效益的工作长期以来得不到改善。例如，房地产企业每年会支出一定规模的资金用于职能部门人员、管理人员的培训，每年都有不少的研究与开发费却成效甚微。这种不计成果的盲目投入必然导致费用支出的低效益。

四、加强房地产企业期间费用控制的建议

1、拓宽筹资渠道，减少融资成本

筹资成本的高低直接决定着企业的成败。目前房地产企业的筹资渠道比较单一，且难以较好地得到政府的政策扶持和国家的优惠。在我国对住房需求持续强劲增长的情况下，政府推出低价房廉价房经济适用房等满足需求的政策，房地产企业应抓住并善于利用这个机会，寻求与政府的合作，开发城市的低价房廉价房，增强企业的品牌和社会责任，从而提升企业的发展前景，并较好地解决筹资的成本问题。大城市的房地产项目有着较

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大的需求和利润空间，但同时存在着高风险、高成本的状况；虽然目前在小城市的房地产项目利润空间较小，但其需求较大、低成本、低风险的特点也可以作为企业投资的选择。这样既减少了投资的成本，又降低了筹资的压力，为企业的发展拓展了空间。

2、规范管理模式，减少成本支出

长期以来，我国房地产企业都存在着管理方式混乱，机构设置不科学的现象。规范的管理模式是减少成本的有效方法。第一，科学设置机构。企业的管理方式就是要依照企业的需求，企业的怎么写作导向去设置，裁撤或者合并一些不必要的部门，如可以将销售部门和物业管理部门合并。第二，精简工作人员。培养人才是企业成本支出中较大的一项，作为一个发展企业，特别要注重人的培养和使用，裁减不必要的员工，提高效率。

3、建立有效的绩效管理机制

有效的绩效管理机制是企业管理的关键。期间费用管理要紧跟企业战略方向，对期间费用实际支出进行有效的过程控制，及时纠偏。同时，根据期间费用管理的目标要求，对各项期间费用管理的效果进行考核，由此确定相关责任人的责任及奖励和惩罚措施。科研经费要有方向性、目的性和效益性，这样才能不断改进期间费用的支出，企业管理期间费用管理的能力得到提高。

4、加强期间费用的目标责任管理

期间费用的支出在立足于企业长远战略目标的同时也要兼顾阶段性目标，这样才能维持企业的竞争优势。建筑企业在期间费用的管理上要强化责任意识和目标意识，在具体工作和岗位中落实将目标管理和责任管理。根据企业阶段性发展的需要，对期间费用做出合理的预算和支出控制，通过衡量每项支出的目标和效益，量化相应的责任人的责任。监察人员应负责费用支出信息的收集、整理和结果分析，制定合理公平的奖惩措施和改进对策。
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