房地产波动和银行稳定要求

【摘要】本文构建房地产市场与银行信贷市场传导机制，从理论上分析了银行信贷对房价上涨具有推动作用，房地产波动会通过银行反馈机制影响银行稳定。本文认为，货币供应量与房价波动的联动变化剧烈，房价波动、信贷波动是影响我国银行稳定的因素，银行反馈机制将会引起信贷收缩以及进一步的房价波动。
【关键词】房价波动银行稳定传导机制
自20世纪80年代以来，全球金融危机不断爆发，房地产泡沫被认为是诱发其中某些金融危机的重要原因之一，房价的波动对金融系统稳定的冲击逐渐被人们所重视。欧洲央行（2000）将房地产对银行系统稳定的影响渠道概括分为三个方面：一是市场风险渠道，是指银行作为房地产市场的直接投资者所面临的风险；二是信贷风险渠道，是指由于房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险和贷款抵押物价值的严重下降；三是“第二回合”渠道，即某一时期资产下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。而信贷风险渠道被认为是影响我国银行业稳定的主要因素。我国自1998年实行住房制度改革以来，在金融市场的支持下住房需求获得巨大释放，房地产一路高涨，伴随着房价的非理性上涨，房地产市场存在的问题和隐忧已经引起理论界和政府部门的高度重视。通过对发达国家金融危机的回顾与研究，发现在房地产泡沫积聚时期，房地产的不断攀升同时伴随着货币信贷的强劲增长，而房地产作为抵押物又使得信贷风险高度聚集在商业银行部门，对银行部门的稳定存在潜在的隐患，美国次贷危机以及最近发生的西班牙银行危机就是由于房价的波动而导致银行资产恶化而发生的。因而，从金融稳定角度来看，房地产金融的健康稳定对于整个金融系统的健康稳定至关重要。

一、货币当局、房地产市场和银行三部门间的动态传导机制

(一)银行信用机制

房地产、信贷扩张和银行稳定之间存在复杂的内在关联。Allen和Gale（1998）提出资产波动通过银行流动性的高低影响银行稳定。银行的反馈机制会导致信贷规模的缩减以及资产的加剧下跌。Bernanke和Lown（1991）认为，资产下降导致了大规模贷款损失，而银行为满足资本金的要求卖出企业抵押资产并收缩信贷，得出银行不稳定的结论。此外，房地产作为一种抵押物通过其抵押物价值的波动来影响银行信用扩张能力以及企业的信贷获得能力，从而影响金融稳定。本文通过以下几个方面来阐述房地产波动对银行稳定的银行信用机制。

1.从货币需求角度分析

根据M.弗里德曼（1988）研究，房地产变动对货币需求的关系可以分为：（1）财富效应，房地产的上升意味着人们名义财富的增加，改变了现有的和预期的财富组合结构，随之货币需求相应增加。（2）交易效应，房价与交易量的变化将影响满足交易需要的货币需求发生变化，房地产的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大，需要用来完成媒介作用的货币就越多，相应地，对货币的需求就越大。（3）替代效应，不同资产形式相对吸引力的变化改变投资者的资产组合结构。如房地产上涨，会使得人们多持有房地产，货币在人们资产组合的比重下降，会降低货币需求。

2.从货币供给角度分析

贺晨（2009）通过建立一个简化的内生货币经济模型分析了房地产市场与货币供应的关系，认为当所有企业都以房地产作为抵押物而取得银行贷款，并且银行保持货币供应量的稳定增长，房价将与货币量保持一致的稳定增长。表现出房价会与货币供应量有相同的周期性波动。从货币供应量与房地产的相互作用关系看，扩张性的货币政策一方面提高了居民的购房能力和期望，而房地产作为一种资产抵押品由于其的上升在另一方面也改善了银行资产负债结构和融资条件，既提高购房者的贷款需求与数量，也增加开发商的贷款和建房能力，使得银行体系创造存款货币的能力增强，从而出现房价不断上涨与货币供应的不断增加。王维安（2005）通过建立一个考虑房地产的货币市场一般均衡模型认为，在外生货币供应的前提下，考虑房地产波动的资产负债效应时，央行采取相同力度（扩张性）的货币政策时，会产生更强的效果，表现为货币供应量的放大和均衡利率偏低

源于：论文格式怎么写www.udooo.com

。此时，房地产市场充当了一个货币政策放大器的作用。当在内生货币供应的情形下，扩张性的货币政策会使房地产预期收益提高，使居民所持有的名义财富增加，从而进一步扩大货币需求，“倒逼”货币供给。从而形成房地产的膨胀，以及房地产与银行信贷的正向反馈机制，产生房地产市场泡沫。在货币政策与房价的传导过程中，央行可以通过利率的变化来影响房地产的供求。当央行实行紧缩性的货币政策提高短期利率时，导致购房者成本增加，使得房地产需求下降。另一方面，由于房地产建设开发企业高度依赖银行信贷，融资成本占其在房地产建设开发总成本的很重要的比重，利率的变动也会对房地产市场的供给产生影响。丁晨、屠梅曾（2008）从货币供应内生性来考虑房价波动对货币供求的影响。作者认为，房价上涨会导致我国内生货币扩张的途径有两条：（1）房地产抵押信贷需求膨胀引致商业银行内生货币供给的扩张；（2）被房价持续上涨及人民币升值预期所吸引的外汇流入导致央行大量基础货币的被动投放。并且长期以来，由于我国国际收支的双顺差，外汇占款一直持续增加，成为基础货币增加的主要来源。

(二)信息传递机制

Mishkin(1997)认为，金融机构与借款人间的信息不对称会导致金融资产泡沫。当金融体系不能将有效资金融通给生产性投资机会的人们时，可能产生金融不稳定。这种信用市场中的信息不对称和激励问题的存在使得企业和居民将他们持有的房地产等资产作为抵押品进行融资，从而减轻信息和激励的问题。当房地产下降时，金融市场的逆向选择和道德风险问题加剧，导致企业和居民负债上升，影响银行的信用扩张能力，造成信用紧缩。而对于银行自身来说，房价的下跌将会导致大量的资产损失，银行将出售抵押物来满足最低资本要求。此外，房地产市场参与者的有限理性与房地产周期会加剧房价波动进而影响金融稳定。购房者的有限理性表现为其对房地产的预期常受到经济环境变化的影响，当预期高估了环境变化对的影响就可能产生房地产泡沫。开发商的有限理性表现为在市场高涨时对为了盲目乐观，很多非主营房地产行业的企业加入房地产行业，抢购土地，进一步抬高土地，并通过银行贷款进行房地产开发，使得银行积聚大量风险。银行的有限理性表现在经济景气时，大力开拓房地产业务，降低首付比例，放宽贷款标准，实行利率优惠政策。当房地产市场出现拐点时，银行实行紧缩政策，提高贷款标准，甚至出现限贷限购。这就使得部分开发商无法获得融资，资金链断裂，被迫降低快速回笼资金，而一旦购房者观望情绪加重，则将导致房价快速下降，抵押物价值的缩水进一步加剧信贷萎缩，加剧房地产市场波动，影响银行稳定。另外，以房地产周期的变动会对金融稳定产生很大的影响。当房地产市场繁荣时，银行的趋利性会使其大量资金注入房地产，上市公司募集资金也大量投入房地产市场以及非主营房地产的企业也纷纷加入到该行业当中；当市场低迷时，银行资金深陷其中，形成大量不良资产，居民家庭财务状况和还款能力迅速恶化，抵押贷款不良比例迅速提高，上市房企业绩下降，大量企业资金链断裂、濒临倒闭，从而削弱银行的资本状况和贷款能力，给金融稳定带来不利影响。房地产泡沫积聚期，不断增加的个人住房抵押贷款以及房地产开发贷款以及金融市场为追逐利润最大化不断加大对房地产的信贷投放进一步促使泡沫膨胀。而当政府开始出台相关管制措施时，银行收缩信贷投放，部分房地产企业出现资金链断裂，房地产出现松动并下降，人们对未来房地产预期发生改变，导致市场恐慌，部分房地产企业和个人资不抵债。商业银行的这种亲周期性会使得房地产的波动影响金融市场的稳定。

二、政策与建议

(一)审慎发展完善资产证券化市场，分散银行风险

资产证券化是指将缺乏流动性的金融资产转变成流通证券的过程，主要被应用于金融机构的再融资。包括住房抵押贷款等在内的信贷资产出让将是商业银行资产组合管理的重要手段。我国信贷资产证券化尚处在起步之中，开展资产证券化业务将对发展和壮大我国金融市场奠定良好的基础。由于个人房地产抵押贷款期限长达几十年，借款人一般以分期支付的方式偿还贷款。对抵押贷款发放的银行来说，信贷资产回收周期时间跨度大，而银行吸收存款负债最长仅2-5年，此时由于资产负债二者的期限不匹配，从而增加了银行经营的风险和管理的难度。而通过证券化，银行可以将长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，就可有利于银行进行流动性管理。发展资产证券化同时能够扩宽抵押贷款资金来源，房地产抵押贷款证券的过程实质上是把资产市场上的资金引入房地产抵押贷款一级市场。实行房地产抵押贷款证券化可以给我国银行业带来很多好处。具体而言：第一，有助于提高银行的资本利用率，改善银行的资本充足率；第二，可以将银行的贷款风险向证券市场转移

源于：免费毕业论文www.udooo.com

，有效拓宽房地产融资渠道，降低银行的放贷风险，提高信贷资产的流动性；第三，为我国的住房贷款资金提供新的资金来源，有助于降低住房贷款的筹资成本，进而降低居民的住房贷款成本，提高居民有效需求和支付能力。次贷危机表明，资产证券化虽然可能在危机中起到负面作用，导致金融市场上的流动性风险与银行体系风险之间传导更为迅猛，从而加剧对危机的冲击。但也应该注意到此次危机的根本原因还是因为在资产证券化过程中，资产证券化的衍生创新、金融监管等环节出现了问题。这也对我们国家金融市场发展和金融监管水平提高提供了重要借鉴。

(二)实现融资渠道的多元化降低房地产开发企业的风险

当前我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业资金来源以银行贷款为主，商业银行是房地产市场参与主体所需资金的主要提供者。根据统计，一般年份我国房地产企业的融资结构是：开发贷款约12500亿元、A股融资500亿元、债券融资300亿元、信托融资1500亿元、外资800亿元。其中银行融资约占80%，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系中。为解决这一问题，必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、房地产债券、房地产私募、房地产投资基金（REITs）等多种融资渠道模式，构建房地产企业多元化融资体系，从而降低房地产企业的资产负债率，也分散了银行系统的风险。其中，房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方式比较灵活以及满足广大投资者需求的特点，被业界誉为房地产企业的“救命稻草”。根据用益信托网统计，2010年信托行业共发行房地产信托项目1921亿元，同比增加328%；房地产信托发行规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。但受房企不断增长的负债率和日益趋紧的资金链，房地产信贷累积的风险也引起监管层的重视，房地产信托融资趋于受限制态势。另外，房地产私募具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。不但有利于开发商集合社会各渠道资源，使原本炒房，投机资本市场的资金流入开发领域，可解决房地产开发商的资颈。第三，房地产投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它的优势主要体现在：第一、流动性高、套现能力强。其持有者可以将收益凭证在市场上进行转让流通。如果是上市的REITs，可以在证券交易所自由交易，未上市的也能在柜台市场上进行交易流通。REITs的收入是以相对稳定的租金收入为主，较为稳定、波动性小。相比于其他固定收益证券相比，它抗通货膨胀的能力比较强。
参考文献
贺晨.商品房与货币供应量关系研究——兼论我国宏观经济政策[J].管理世界，2009(01).
梁云芳，高铁梅.中国房地产波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007(08).
[3]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003(03).
[4]周京奎.房地产泡沫生成与演化:基于金融支持过度检测说的一种解释[J].财贸经济，2006(05).
[5]瞿强.资产扩张与信用扩张[J].金融研究，2005(03).
[6]王维安，贺聪.房地产与货币供给:经验事实与理论检测说[J].财贸经济，2005(05).
作者简介：王健（1987-），男，汉族，浙江富阳人，就读于浙江工商大学经济学院，研究方向：货币政策。
（责任编辑：刘影）