简论立法农村物业管理立法困境分析

【摘 要】现代物业管理是城市化的产物。从社会发展的角度来说，现代物业管理的产生是应时而出，有利于城市化水平的提高，满足了人类对于自身发展的需要。专业化的农村物业管理组织介入农村管理农村物业是十分有必要的。但是，在现实中引入农村物业管理组织管理农村物业的做法仅在少数农村地区得到推广，农村物业管理立法一直被忽视，农村物业管理组织的发展没有合法的依据，得不到法律的保障。引入农村物业管理组织的任务迫在眉睫。
【关键词】农村；物业管理；立法；困境

一、农村物业管理的必要性

现代物业管理产生于英国，发展于美国，并于20世纪80年代由香港引入内陆，有着丰富的内容。物业管理是城镇化的结果，其产生和运作皆需要一定的条件。也正因如此，人们始终错误的认为物业管理仅仅只是城市发展的产物。其实，农村的发展与城市有相同的性质，在农村中不仅也存在着大量物业的内容，更是存在着自主经营型物业管理的活动，因而，在农村发展现代物业管理是很有必要的。

(一)现在农村的状况已经具备了物业管理的发展条件

随着社会经济的发展，农村慢慢崛起。企业进驻农村，乡镇企业发展速度丝毫不逊色于城市企业的发展，给农村带来了活力，使得农村发展速度紧逼城市，促使农村经济得到迅猛发展，农村生产力得到了极大的提高，相关技术也在农村中普及。农村发展水平日益增高，农民生活水平也随之提高，越来越多的村民开始追求更高的生活质量。物业管理进入农村的经济条件已经成熟。
另外，随着城市化进程加快，城乡二元制结构逐步消亡，农村越来越向城市靠拢。随着国家对建设农村的重视，农村相关政策越来越完善，对农村集体财产的管理也日趋合理化，特别是在土地和村民居住方面，优化土地资源配置，强化节约用地，提出了农村集中居住的要求。为保证村民日常生产生活的顺利进行和提高村民的生活质量，这种集中居住方式必然要同步配套建设适当的社区怎么写作中心来管理村民的一些日常事务。物业管理在农村发展的环境条件已经具备。

(二)农村发展现代物业管理十分必要

随着新农村建设和社会的全面发展，村民的居住环境却越来越恶劣，不少农村环境污染严重。乡村企业发展壮大以及农用化学品的日益普及加上农村生活垃圾都得不到有效的处理，使得村民居住环境也收到污染。另外，农民在长期的生活习惯的作用下，很少关注自己周围的生活环境，缺少关注居住环境的观念，以至于农村整体环境缺少维护和管理，导致村容村貌越来越差。物业管理组织是一种综合性和专业性的行业组

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织，它涵盖了日常生活中绝大部分物业的管理，并且配备不同专业的工作人员，联合不同专业的组织进行联合管理，可以有效处理农村经济发展中物业管理方面的问题。

二、农村物业管理的立法困境分析

(一)村民委员会代行农村物业管理职能的不合理性

物业管理组织是管理物业的主体，我国大部分农村地区的物业由村民委员会管理。村民委员会成立的初衷便是代民公社管理村民的生活以及农业的生产，《村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安。”尽管在现阶段我国部分农村地区已经出现了专门的农村物业管理组织，但绝大多数农村地区的物业仍然由村民委员会代为管理，村民委员会实际上充当着农村物业管理组织的角色。但村民委员会作为自治组织，其性质决定了其职能的双重属性：管理农村公共事务的职能和管理国家事务的职能，这与现代物业管理组织有很大的区别。
村民委员会作为目前我国农村的物业管理组织，虽然在产生初期对农村物业的管理产生了积极的效应，但是随着农村经济的发展，村民委员会也暴露出了许多问题，其并不符合我国现有的物业管理组织的立法模式，因而具有不合理性：
第一，村民委员会职能混乱。村党支部、村民委员会和村集体经济组织之间表现出错综复杂的关系。有些地方村党支部、村民委员会和村集体经济组织在班子组成上采取交叉的办法；有些地方则实行村党支部、村民委员会和村集体经济组织联席会议制度；而有些地方则没有设立村集体经济组织，村集体资产的管理，由村委会行使管理职能。职能的混乱对于农村公共事务，也就是农村物业管理方面非常不利。
第二，村民委员会管理主体不合理。村民委员会是村级事务的直接管理者，作为其成员的村民委员会委员也就是农村公共事务的直接执行者，这也就限定了能够参与管理农村公共事务的的仅为十八周岁以上的村民。村民委员会管理的公共事务实质属于农村物业的范畴，因而将农村物业管理的主体限定为十八周岁以上的村民，这就意味着，现实生活中的农村主要是围绕农村房屋以及相关的配套设施而进行规划、维修、管理等物业管理活动，这种权利仅掌握在年满十八周岁的村民手中，这对于拥有农村房屋所有权而未满十八周岁的村民权利的行使是不公平的，不利于其维护自身的利益。
此外，农村的物业管理范围不仅仅是针对本地域内的那些享有自家房屋所有权的村民，更重要的是也涵盖了那些并非本村的居住人群，对于这样的外来人员却没有相关的法律规制。随着人们对于物质方面要求越来越高，农村剩余劳动力大部分转移到城镇，许多农村房屋、土地闲置，这样村民就会将其出租或者转让给外来用户，特别是对于靠近城镇地区的农村，许多外来打工者租赁情况更为严重，这样就出现了非本村村民拥有本村房屋所有权或使用权的情形。另外，许多农村住户已经加入城镇户口，又出现了拥有农村房屋所有权的非农村户籍的住户。根据《村民委员会组织法》第十三条的规定，将参与农村物业管理的成员限制在年满十八周岁的村民，这对于非农村户籍居民权利的行使不公平。所以，若是继续以现存的村民自治委员会来管理农村物业，势必会产生越来越多的问题。
第三，村民委员会管理物业产生诸多弊端。村民委员会领导力量单薄，往往顾此失彼，精力分散。这种管理缺乏一定的规范性，随意性太大，没有管理的标准和要求，随着时间推移，由紧到松，由松到没，缺乏持久性和连续性。如农村修建的道路和一些公用房屋，修完实用以后，维修管理就根本没人再过问了，这些没人管的物业带来了不应有的损失。村民委员会作为农村物业管理的组织已经无法适应农村物业的发展，农村物业管理需要专业的农村物业管理组织。

(二)农村物业管理组织的构建缺乏法律的依据

我国城市物业管理组织体系已经非常成熟，从物业管理企业、自律组织一直到监管机构，配套的法律法规也保障着这一体系的顺利运行，业主能够享受到非常专业的物业管理怎么写作。而相对的，我国农村地区的农村物业管理组织十分缺乏，唯一代行物业管理职能的村民委员会也渐渐暴露出弊端，使得农村物业在管理方面出现脏乱的现象。农村物业管理组织始终没有得到广泛使用的根本原因在于农村物业管理组织立法一直被我国相关研究人员忽视，影响了农村物业管理组织的普遍推行。
农村物业管理组织立法被忽视的原因有以下两方面：
第一，农村物业管理长期以来一直处于村民自我管理状态，委托管理很少发生。村民最初生活生产单一化，物业管理方面完全可以实行自我管理。何况，现代物业管理的发展需要一定的成本，需要村民向其缴纳一定的费用，在当时的农村居住户的意识里不希望将钱交给别人或别的组织。再者农村风情淳朴，即使委托管理自己的物业也通常只是无偿的看管，通常是村民自发的帮忙进行照看和管理邻里的物业。由于实践中几乎没有委托管理，农村物业管理立法在当时显得没有作用，也就不会有人专门的提出立法方案。
第二，村民委员会在农村实际上处于村级政府的角色，农村中的所有事务均由村民委员会进行管理，独立的农村物业管理组织也就失去了存在的土壤。从村民委员会产生之际，由于与村民的关系密切，得到村民的广泛关注。村民委员会自产生便以管理农村物业的角色存在，经过一段时间的发展，村民也会一定程度上依赖村民委员会对物业的管理。而且农村产生之初发展单一化，依靠的是土地和水流，所有的事务归村民委员会管理绰绰有余，不需要其他的组织或机构的介入，其中也包括独立的农村物业管理组织的介入。独立的农村物业管理组织失去存在的土壤便不会有发展，也就引不起立法者的重视。
实际上，在实践中已经有不少农村地区尝试改变村民委员会管理农村物业的现状，引入专业的物业管理组织管理农村物业，这些农村引进物业管理的做法在农村的发展中担当了重要的角色：专业化的物业管理可以改善投资环境，并激励着住房的经济商业化的发展；可以推动现代企业制度的建立；可以维护房屋使用安全；可以加强城市管理；可以提高人民生活质量，促进和谐社会的建设，符合我国可持续发展与和谐发展的政策，是有益于国家有益于社会有益于人民的建设。同时我们也应看到物业的管理需要有专门的法律法规或者政策性文件的规定才能保证顺利的实施。
当然，我们所说在农村推进物业管理并不是意味着将城市的物业管理模式直接复制到农村。这种做法显然是行不通的。农村和城市的形态有很多不一样的地方，必须从农村实际情况出发，不可一味复制城市物业管理经验。因此，解决农村物业管理中存在的问题，引入农村物业管理组织的任务迫在眉睫。
参考文献：
周珂：《物业管理法教程》，法律出版社2004版.
冯乐坤：《村民自治：误区与修正》，载《西部法学评论》2006年第6期.
[3]叶娟娟：《河北省首个农村物业管理站“探秘”》，载《山西农业（村委主任）》2008年第4期.
[4]郭宗逵：《物业管理》，化学工业出版社2007年版.
[5]王禹：《我国村民自治研究》，北京大学出版社2004年版.
[6]彭丽花：《论现代物业管理在农村发展的前景探讨》，载《改革与开放》2011年第4期.
作者简介：
刘欢欢，女，辽宁省葫芦岛市人，1981年10月生，硕士研究生，甘肃政法学院教师，助教。