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【摘要】酬金制物管模式是我国未来物管行业的发展方向，本文从企业管理及财务管理方面探讨了物业管理酬金制的优势，及实际运用中遇到的问题，以及一些解决办法，希望与广大同仁一起探讨，找出物业管理酬金制中有效的管理方法，使实现业主与企业利益同时实现最大化，达到双赢的目的。
【关键词】酬金制；包干制；代管资金；预算；营业税
1007-4309（2012）05-0065-2
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，关于房地产售后怎么写作的一部分：物业管理行业的有序、良性发展也越来越受到房地产企业及业主的重视，物业管理企业的管理水平高低，一方面可以反应开发商对楼盘的市场地位、销售目标群体的定位，另一方面也是地产公司再销售，取得好的再销售成绩、创造良好的继续销售口碑的基石，是一种良性循环，这就需要公司管理者在实际的应用管理中不断总结、发现问题，创造出适合双方的、双赢的管理体制。针对这种管理需求应运而生的物业管理“酬金制”深受欧美国家及港澳地区管理企业的推崇，并且这种有别于与传统的“包干制”的物业管理方法，也已经越来越被内地的房地产商重视及使用，尤其是在北京、上海等房地产业发展相对快速、成熟的地区，已经取得了一些初步的管理成果。
物业管理酬金制是指在预收的物业管理资金中，提前一定比例或者固定费用作为酬金支付给物业公司，其余资金全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业怎么写作计费方式。
物业怎么写作酬金制之所以被认可并作为一种管理方法，有以下优点：“酬金制”更加有力地保护了业主和物业公司双方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的怎么写作项目越多、怎么写作质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往降低怎么写作水平、减少怎么写作项目来获得更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致怎么写作质量不到位，物业管理企业也就可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物业怎么写作运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的怎么写作期间物业怎么写作费用的财务预算。在预算中明确怎么写作区域内的组织架构、人员编制、怎么写作等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而算成每平方米的物业怎么写作费用，经业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务核算既要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的怎么写作监督提供了依据。
酬金制是实现阳光财务的有效途径。物业怎么写作收费采用酬金制，是物业怎么写作收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财，一个是以物业管理怎么写作费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者则是替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从
从理论上说，酬金制虽然有以上优势，但由于是新的管理方法，现阶段还是存在很多疑问的地方，需要被广大业主接受和理解需要一定时间和实践。在实际应用中，按照《物业怎么写作收费管理办法》对酬金制的定义，物业怎么写作企业向业主收取的物业怎么写作费属于预收的物业怎么写作资金，由物业怎么写作支出和物业怎么写作企业酬金两部分组成。那么对物业怎么写作企业来说，其实际的收入只应是酬金部分，其余只是代管资金，不构成物业怎么写作企业的收入，也不应计营业税。事实上，按照现行会计制度和税法，物业怎么写作费应全部计入企业收入、计缴营业税，物业费收入产生的营业税由业主承担，属于小区支出的一部分，由物业公司代缴，物业公司只负担酬金收入部分的营业税。对于这个问题，有些业主会产生疑问，自己的资金用在自己的小区中，还要交税？况且业主委员会不是一个法律主体，本身没有纳税资格。在这个问题上，北京已经走在了全国的前列，率先进行了试点。北京市地方税务局2011年6月13日发布的第8号公告《关于酬金制物业管理怎么写作有关营业税政策问题的公告》中指提出：对于物业管理企业开设单独账户存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。这个公告的出台，既解决了广大业主的疑惑，同时也有利的推动了物业酬金制的发展，是一次大胆的尝试与创新。但是在笔者所在的天津，还没有相关的政策推出，业主仍然要承担这部分税金。
另外，一些业主片面理解《物权法》中业主的权利，强调物业怎么写作费是“业主的钱”，业主愿意怎么用就怎么用，特别是实行酬金制的物业怎么写作项目，业主的这种认识尤其强烈；而物业怎么写作企业则认为双方是平等的合同主体，物业怎么写作费交到物业怎么写作企业以后，物业怎么写作企业拥有使用权。
以上问题，容易导致业主和物业怎么写作企业认识上的偏差和分歧，进而导致实际操作过程中引发纠纷和矛盾。
笔者拟结合工作实践，就以上问题提出自己的理解，就教于行业同仁。
目前的物业怎么写作工作，无论是包干制还是酬金制，必须以企业作为经营主体，物业怎么写作费计入企业收入。因为企业向业主收取物业怎么写作费，最后是要经过物业经营管理活动支出的，从工商企业管理及税务角度来说，这个过程是企业以盈利为目的的经营行为，按国家税收、财务等相关法律法规、制度，酬金制下的物业怎么写作费也全部属于营业收入。就物业怎么写作费的来源和性质而言，物业怎么写作费由物业怎么写作企业收取，用于小区（大厦等）物业的物业怎么写作及管理支出。全体业主与物业怎么写作企业以合同为纽带，构成了以缴费消费和收费怎么写作为主要内容的权利与义务关系。那么业主按照合同约定缴纳物业怎么写作费，是履行合同义务；此时物业怎么写作企业对公共怎么写作资金有按合同约定使用的权力，而业主则只有监督权、受益权，不具备完全的所有权了。对酬金制的正确理解应该是：酬金制强调的是物业怎么写作企业收取管理报酬的方式，以及对物业怎么写作费用结余（或不足）享受（或承担）的角色约定，物业怎么写作费的性质其实并没有改变。笔者所在物业怎么写作公司所管理的物业项目中，多数采用酬金制，企业能做到按约定比例提取酬金，所以业主对此没有异议。与一切管理方法相同，要实现酬金制的可行性及可操作性，要建立一些制度及机制：建立管理预算制度。管理预算也成为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责根据该区域全年可支配的全部物业怎么写作收入和履行物业怎么写作义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
建立物业怎么写作费的收支情况报告制度。也成为接受监督、费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。物业公司在进行财务核算时采用公司与项目账目分开的原则，财务人员要根据实际发生的收入及费用正确归入相应的账目，分别核算，并于每月月初向业主公布上月财务报表，使业主公开的了解小区收支。
建立物业管理审计制度。酬金制方式下对物业怎么写作费这样的代管资金监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提出的管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计，一般情况下审计每年进行一次，费用由小区业主共同承担。
建立多退少补机制。本年度物业管理怎么写作费可能出现结余或亏损，在“酬金制”下结余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应由全体业主进行分摊。出现结余其权益归全体业主，这方面业主是认可并乐于看到的，但若是出现不足由全体业主进行分摊，则有一部分业主是有异议的，也是物业公司和业主产生分歧和矛盾的关键所在，同时也是双方是建立在财务透明、互相信任的基础上，以实现双赢为目的，思想转变的过程。
建立奖励机制。物业管理费的结余有一种情况，是由于管理怎么写作工作管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理怎么写作标准的前提下，使管理费出现结余，其结余部分在上述多退少补基础上，应建立奖惩机制，即在这部分结余中拿出一部分进行奖励性二次分配，以鼓励管理怎么写作者。总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理的将业主缴纳的物业管理费用使用在为业主怎么写作的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子爱财，取之有道”，明明白白地获得应由的利润，实现企业运作的良性循环。
【作者简介】谷晓惠：天津财经大学管理学院会计学专业2010级在职研究生，
【关键词】酬金制；包干制；代管资金；预算；营业税
1007-4309（2012）05-0065-2
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，关于房地产售后怎么写作的一部分：物业管理行业的有序、良性发展也越来越受到房地产企业及业主的重视，物业管理企业的管理水平高低，一方面可以反应开发商对楼盘的市场地位、销售目标群体的定位，另一方面也是地产公司再销售，取得好的再销售成绩、创造良好的继续销售口碑的基石，是一种良性循环，这就需要公司管理者在实际的应用管理中不断总结、发现问题，创造出适合双方的、双赢的管理体制。针对这种管理需求应运而生的物业管理“酬金制”深受欧美国家及港澳地区管理企业的推崇，并且这种有别于与传统的“包干制”的物业管理方法，也已经越来越被内地的房地产商重视及使用，尤其是在北京、上海等房地产业发展相对快速、成熟的地区，已经取得了一些初步的管理成果。
物业管理酬金制是指在预收的物业管理资金中，提前一定比例或者固定费用作为酬金支付给物业公司，其余资金全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业怎么写作计费方式。
物业怎么写作酬金制之所以被认可并作为一种管理方法，有以下优点：“酬金制”更加有力地保护了业主和物业公司双方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的怎么写作项目越多、怎么写作质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往降低怎么写作水平、减少怎么写作项目来获得更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致怎么写作质量不到位，物业管理企业也就可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物业怎么写作运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的怎么写作期间物业怎么写作费用的财务预算。在预算中明确怎么写作区域内的组织架构、人员编制、怎么写作等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而算成每平方米的物业怎么写作费用，经业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务核算既要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的怎么写作监督提供了依据。
酬金制是实现阳光财务的有效途径。物业怎么写作收费采用酬金制，是物业怎么写作收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财，一个是以物业管理怎么写作费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者则是替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从
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中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部都是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司与业主的权益严格分离开，更具透明性。酬金制下，物业管理企业以写作技巧人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业怎么写作提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控行和共同参与管理的可能性。从理论上说，酬金制虽然有以上优势，但由于是新的管理方法，现阶段还是存在很多疑问的地方，需要被广大业主接受和理解需要一定时间和实践。在实际应用中，按照《物业怎么写作收费管理办法》对酬金制的定义，物业怎么写作企业向业主收取的物业怎么写作费属于预收的物业怎么写作资金，由物业怎么写作支出和物业怎么写作企业酬金两部分组成。那么对物业怎么写作企业来说，其实际的收入只应是酬金部分，其余只是代管资金，不构成物业怎么写作企业的收入，也不应计营业税。事实上，按照现行会计制度和税法，物业怎么写作费应全部计入企业收入、计缴营业税，物业费收入产生的营业税由业主承担，属于小区支出的一部分，由物业公司代缴，物业公司只负担酬金收入部分的营业税。对于这个问题，有些业主会产生疑问，自己的资金用在自己的小区中，还要交税？况且业主委员会不是一个法律主体，本身没有纳税资格。在这个问题上，北京已经走在了全国的前列，率先进行了试点。北京市地方税务局2011年6月13日发布的第8号公告《关于酬金制物业管理怎么写作有关营业税政策问题的公告》中指提出：对于物业管理企业开设单独账户存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。这个公告的出台，既解决了广大业主的疑惑，同时也有利的推动了物业酬金制的发展，是一次大胆的尝试与创新。但是在笔者所在的天津，还没有相关的政策推出，业主仍然要承担这部分税金。
另外，一些业主片面理解《物权法》中业主的权利，强调物业怎么写作费是“业主的钱”，业主愿意怎么用就怎么用，特别是实行酬金制的物业怎么写作项目，业主的这种认识尤其强烈；而物业怎么写作企业则认为双方是平等的合同主体，物业怎么写作费交到物业怎么写作企业以后，物业怎么写作企业拥有使用权。
以上问题，容易导致业主和物业怎么写作企业认识上的偏差和分歧，进而导致实际操作过程中引发纠纷和矛盾。
笔者拟结合工作实践，就以上问题提出自己的理解，就教于行业同仁。
目前的物业怎么写作工作，无论是包干制还是酬金制，必须以企业作为经营主体，物业怎么写作费计入企业收入。因为企业向业主收取物业怎么写作费，最后是要经过物业经营管理活动支出的，从工商企业管理及税务角度来说，这个过程是企业以盈利为目的的经营行为，按国家税收、财务等相关法律法规、制度，酬金制下的物业怎么写作费也全部属于营业收入。就物业怎么写作费的来源和性质而言，物业怎么写作费由物业怎么写作企业收取，用于小区（大厦等）物业的物业怎么写作及管理支出。全体业主与物业怎么写作企业以合同为纽带，构成了以缴费消费和收费怎么写作为主要内容的权利与义务关系。那么业主按照合同约定缴纳物业怎么写作费，是履行合同义务；此时物业怎么写作企业对公共怎么写作资金有按合同约定使用的权力，而业主则只有监督权、受益权，不具备完全的所有权了。对酬金制的正确理解应该是：酬金制强调的是物业怎么写作企业收取管理报酬的方式，以及对物业怎么写作费用结余（或不足）享受（或承担）的角色约定，物业怎么写作费的性质其实并没有改变。笔者所在物业怎么写作公司所管理的物业项目中，多数采用酬金制，企业能做到按约定比例提取酬金，所以业主对此没有异议。与一切管理方法相同，要实现酬金制的可行性及可操作性，要建立一些制度及机制：建立管理预算制度。管理预算也成为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责根据该区域全年可支配的全部物业怎么写作收入和履行物业怎么写作义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
建立物业怎么写作费的收支情况报告制度。也成为接受监督、费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。物业公司在进行财务核算时采用公司与项目账目分开的原则，财务人员要根据实际发生的收入及费用正确归入相应的账目，分别核算，并于每月月初向业主公布上月财务报表，使业主公开的了解小区收支。
建立物业管理审计制度。酬金制方式下对物业怎么写作费这样的代管资金监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提出的管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计，一般情况下审计每年进行一次，费用由小区业主共同承担。
建立多退少补机制。本年度物业管理怎么写作费可能出现结余或亏损，在“酬金制”下结余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应由全体业主进行分摊。出现结余其权益归全体业主，这方面业主是认可并乐于看到的，但若是出现不足由全体业主进行分摊，则有一部分业主是有异议的，也是物业公司和业主产生分歧和矛盾的关键所在，同时也是双方是建立在财务透明、互相信任的基础上，以实现双赢为目的，思想转变的过程。
建立奖励机制。物业管理费的结余有一种情况，是由于管理怎么写作工作管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理怎么写作标准的前提下，使管理费出现结余，其结余部分在上述多退少补基础上，应建立奖惩机制，即在这部分结余中拿出一部分进行奖励性二次分配，以鼓励管理怎么写作者。总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理的将业主缴纳的物业管理费用使用在为业主怎么写作的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子爱财，取之有道”，明明白白地获得应由的利润，实现企业运作的良性循环。
【作者简介】谷晓惠：天津财经大学管理学院会计学专业2010级在职研究生，
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从事房地产及物业管理财务工作8年，现就职于一家香港上市集团天津分公司，从事财务管理工作。