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摘 要：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》自2011年8月13日施行以来，有关内容一直为社会各界热议。该解释第十条“离婚时一方婚前贷款所购不动产如何处理”引发了最大争议。本文试就通过对该解释第十条条文本身的理解运用一个具体案例计算取得房屋所有权一方应给予对方的补偿款来对其进行详细解读，并从统一司法裁判标准角度分析该条款的积极意义。
关键词：婚姻法；司法解释
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》自2011年8月13日施行以来，引发了社会广泛关注和讨论。虽然至今已有一年多时间，但有关内容仍为社会各界热议。其中争议最大的是该解释第十条，该条解释遭到一些社会公众的误读，不少人将该条理解为处于弱势一方的妇女在离婚时将被扫地出门、一无所有，其实这种理解是错误的。本文就相应问题谈谈个人看法，希望公众对此有个全面、正确的理解。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
条文主旨：本条是关于人民法院审理离婚案件，对于一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题的规定。
首先要确定的是，对于一方婚前签房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后共同还贷的房屋，其性质是夫妻共同财产还是一方个人财产，或是婚前财产和婚后财产的混合体？认定该类房屋的性质对离婚时如何分割具有重要意义。倾向性的观点认为是婚前财产和婚后财产的混合体。
如果仅仅按照房屋产权证书取得的时间来划分房产系婚前财产还是婚后财产，可能对一方显失公平。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，写卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。离婚财产分割时，将该按揭房屋认定为一方的个人财产更为公平。并且在此基础上，未还债务也由其继续承担，这样更具可操作性。同时也符合合同相对性的原理。婚前购房者和银行签订抵押贷款合同，银行是在审查了该购房者的信用及还款能力的前提下才同意放贷的，购房者属于《合同法》意义上的合同相对人，因此离婚后由其继续承担还款义务顺理成章。
对按揭房屋的婚后共同还贷部分，应作为夫妻共同财产予以分割，该部分没有争议。但对按揭房屋的增值部分，应该考虑配偶一方参与还贷的具体情况，对其进行公平合理的补偿。有些人认为该条解释不公平，就是出于对该条的误读，以为如果是男方婚前写了房，离婚时女方就会被扫地出门，什么都没有，这是错误的。因为女方可以分得夫妻关系存续期间共同还贷部分增值数额的一半。结婚时间越长，分得的该部分增值钱款就越多。应该来说还是比较公平的。
此外，还有一点需要注意，在离婚案件中，碰到此类问题首先是双方协商，以协商为主，当达不成协议时，法院才“可以” 判决该不动产归产权登记一方，并不是不顾当事人意愿，强制将不动产判决归产权登记一方所有。
法院采取的计算方式如下：小陈为购写该房屋共支付30万+70万+50万=150万元。其中首付款在总房价（房价款+总利息）中所占比例为20%（30万÷150万×100%）。夫妻共同还贷0.5万×72=36万元，占总房价的24%（36万÷150万×100%）。在夫妻双方协商不下的情况下，法院判决该房屋归婚前购房者小陈所有，由其对另一方小李补偿24万元（200万×24%×50%）。剩余贷款84万元（120万—36万）由原购者小陈继续偿还。用一个计算公式来体现，即婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款+总利息）×房屋市值×50%，即得出另一方应得到的补偿数额。
奚晓明主编.最高人民法院婚姻法司法解释
作者简介：
蔡嫣，南京大学法学院。
关键词：婚姻法；司法解释
(三)；第十条
1008—4428（2012）08—74—02《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》自2011年8月13日施行以来，引发了社会广泛关注和讨论。虽然至今已有一年多时间，但有关内容仍为社会各界热议。其中争议最大的是该解释第十条，该条解释遭到一些社会公众的误读，不少人将该条理解为处于弱势一方的妇女在离婚时将被扫地出门、一无所有，其实这种理解是错误的。本文就相应问题谈谈个人看法，希望公众对此有个全面、正确的理解。
一、条文内容及理解
第十条条文内容：“夫妻一方婚前签订不动产写卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
条文主旨：本条是关于人民法院审理离婚案件，对于一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题的规定。
首先要确定的是，对于一方婚前签房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后共同还贷的房屋，其性质是夫妻共同财产还是一方个人财产，或是婚前财产和婚后财产的混合体？认定该类房屋的性质对离婚时如何分割具有重要意义。倾向性的观点认为是婚前财产和婚后财产的混合体。
如果仅仅按照房屋产权证书取得的时间来划分房产系婚前财产还是婚后财产，可能对一方显失公平。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，写卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。离婚财产分割时，将该按揭房屋认定为一方的个人财产更为公平。并且在此基础上，未还债务也由其继续承担，这样更具可操作性。同时也符合合同相对性的原理。婚前购房者和银行签订抵押贷款合同，银行是在审查了该购房者的信用及还款能力的前提下才同意放贷的，购房者属于《合同法》意义上的合同相对人，因此离婚后由其继续承担还款义务顺理成章。
对按揭房屋的婚后共同还贷部分，应作为夫妻共同财产予以分割，该部分没有争议。但对按揭房屋的增值部分，应该考虑配偶一方参与还贷的具体情况，对其进行公平合理的补偿。有些人认为该条解释不公平，就是出于对该条的误读，以为如果是男方婚前写了房，离婚时女方就会被扫地出门，什么都没有，这是错误的。因为女方可以分得夫妻关系存续期间共同还贷部分增值数额的一半。结婚时间越长，分得的该部分增值钱款就越多。应该来说还是比较公平的。
此外，还有一点需要注意，在离婚案件中，碰到此类问题首先是双方协商，以协商为主，当达不成协议时，法院才“可以” 判决该不动产归产权登记一方，并不是不顾当事人意愿，强制将不动产判决归产权登记一方所有。
二、通过案例看多数法院采取的补偿款计算方式。
小陈（男）婚前独自付首付30万元，按揭贷款70万元购写了一套房屋，房屋单价为每平方米1万元，面积100平方米，并了产权登记手续。贷款期限20年（240个月），利息总计50万元。还款总额为70万+50万=120万元。后小陈与小李结婚。因感情不源于：论文查抄袭率怎么发表www.udooo.com
和，双方婚后共同还贷6年（72个月）后诉讼离婚。该房屋还贷采用的是等额还贷的方式，月均还款5千元。离婚时该房屋市场价为200万元。诉讼离婚时小李要求分割该房产。法院最终判决该房屋归小陈所有，小陈补偿小李24万元。那么该补偿款是如何计算的呢？法院采取的计算方式如下：小陈为购写该房屋共支付30万+70万+50万=150万元。其中首付款在总房价（房价款+总利息）中所占比例为20%（30万÷150万×100%）。夫妻共同还贷0.5万×72=36万元，占总房价的24%（36万÷150万×100%）。在夫妻双方协商不下的情况下，法院判决该房屋归婚前购房者小陈所有，由其对另一方小李补偿24万元（200万×24%×50%）。剩余贷款84万元（120万—36万）由原购者小陈继续偿还。用一个计算公式来体现，即婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款+总利息）×房屋市值×50%，即得出另一方应得到的补偿数额。
三、该司法解释第十条有利于司法裁判标准的统一
在以往离婚司法实践中，对于涉及房产的归属认定及其利益分配，多个地区人民法院的司法裁判标准和结果不尽相同，有的甚至大相径庭。[3]总的来说处理方法有以下几种：1、离婚时房屋归产权登记一方所有，所有权人将夫妻共同还贷部分的一半返还给另一方，房屋是否增值不论。2、在上述情况中，除了将夫妻共同还贷部分的一半返还给另一方之外，将相对应的房屋增值部分的收益一并予以分割。3、离婚时直接将房屋视为夫妻共同财产予以分割。婚姻法司法解释（三）第十条基本上采用的是上述第2种处理方式，也是相对来说最具公平合理性且具实际可操作性的。《婚姻法》是全国统一的立法，其裁判结果应当是全国一致的，婚姻法司法解释（三）第十条针对争议房产归属问题，在现有法律框架之内，给法院提供了具体的裁判规则，避免法院过度运用自由裁量权导致各地司法不统一、无疑是具有积极意义的。
参考文献：奚晓明主编.最高人民法院婚姻法司法解释
(三)理解与适用[M].人民法院出版社， 2011 ：159.
奚晓明主编：《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》，人民法院出版社， 2011 ： 9.
[3]蒋月.论婚姻法司法解释（三）关于房产利益归属的认定规则[J].中国审判新闻月刊， 2011—10—5，第68期，第 19页.作者简介：
蔡嫣，南京大学法学院。