本站原创
摘 要：本文探讨了《物权法》对住宅小区的物业管理工作的若干问题明确思考，并对其影响进行了较全面的研究。
关键词：《物权法》；业主；物业管理；物业公司
：A
于2007年10月1日开始实施的《物权法》是我国的又一部重要法律，它从民事管理的角度，多层次多方位地规定了在我国境内，国家、集体以及公民个人在财产的获取、保护、维护直到消亡全过程的合法途径，填补了我国在财物保障方面的法律空白，有利于全社会的安定团结，有利于保障现有的正常经济秩序，《物权法》的实施尤其对住宅小区物业管理将有深远的影响。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业怎么写作企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
上述规定首先明确了业主意志的表现形式是表决，其次明确了确定意志有效的方式有两种，一种是按总人数的多少，另一种是按面积上总人数多少，明确规定了业主举张自身权利的基本方式是业主代表大会，不是个人行为，更不能以少数人的意愿为意愿。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，同时也应承担义务；不得以放弃权利不履行义务；建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业怎么写作用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
上述规定明确了小区内公共设施的所有权人为全体业主，不是部分业主所有，更不是开发商或物业公司所有，其受益人当然只能是全体业主，这几条的规定，为解决小区中物业公司和业主的相关矛盾提供了法律依据，同时表明，小区内的公共资源为全体业主共同享有，不能为少数业主所独占，其收益也应由全体业主所共享。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
上述规定明确了任何人或单位在改变住宅性质时不得损害有利益关联的其他业主，而且要事先得到允许，否则将会承担相应后果。这几条规定的深层意义还在于，住房是一种特殊的物，它的特殊性表现在，它的状态和情况不仅仅是业主个人的事，还涉及其他人的利益，因此，住宅的某些处置权不完全是业主个人的，更不可能是物业公司的。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业怎么写作企业或者其他管理人管理。选聘和解聘物业怎么写作企业或者其他管理人的权力在业主委员会；对建设单位聘请的物业怎么写作企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
这两条明确说明，物业管理公司是由业主招聘并为业主提供报务的，其性质是完全是怎么写作，其管理工作是完全为怎么写作而开展的，物业公司的首要任务是怎么写作而不是管理，不能本末倒置。
业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害
这一条明确了业主委员会的诉讼主体资格，为业主保护自己的权利提供了最直接而有效的法律途径，终止了过去业主有理无处诉的局面。
首先，明确了小区物业管理的基本性质是怎么写作而不是管理。这一点非常重要，现在的小区物业管理公司常常以管理者自居，将业主看成被管理的对象，自然会引起很多矛盾和纠纷，而在解决这些问题时，由于业主往往是单个自然人，而物业公司则财大气粗，因此，业主常常处于弱势和被动地位。《物权法》实施后物业公司如果还不改变观念，仍然以管理者自居，其后果是可想而知的。现在有很多物业管理公司也意识到这一问题，纷纷修改公司的名字，如原武汉万科物业管理公司就改名为武汉万科物业怎么写作公司，这不仅仅是名字的转变，更为主要是一种正确的经营理念的确立——物业管理就是向业主提供优质的怎么写作。 其次，怎么写作态度的转变。物业公司经营理念的转变，自然会导致怎么写作态度的转变，要想得到更多的市场占有，就必须为现在的业主提供更加完善的怎么写作，怎么写作质量的好坏，首先表现在怎么写作态度的好坏上，只有热情周到的怎么写作，才可能获得业主的好评和尊重。现在有些物业管理人员只有收钱的时候才看得见，平时根本就没人。
再次，怎么写作质量的提高。现在的物业管理内容主要有：小区环境卫生、小区治安管理、小区日常维修等。其怎么写作质量一般，主要原因是没有监督检查的机制，因此，要提高怎么写作质量，必须制定相应的管理制度，奖勤罚懒。提高怎么写作质量还包括扩大怎么写作范围，除了传统的内容以外，还应包括：小区停车管理、小区文化娱乐、小区医疗怎么写作、小区老幼人员怎么写作等内容。
首先，业主要树立主人翁意识。业主要认识到，小区物业是所有业主共同拥有的，业主是小区的主人，有什么问题和要求要大胆提出来，对于物业公司的不当行为要提出批评，对于屡次不改的，可召开业主代表大会来解决，而不能象现在一样，用不缴纳物业管理费的消极方式来进行对抗。
其次，用正确的方式和方法来行使业主的权力。业主在行使对小区的物业管理权力时，要采取正确的方式和方法，不能采用诸如不缴纳物业管理费、聚众闹事等不当方式，《物权法》中明确规定业主大会是物业管理的最高权力机构，其所做出的决定是最有权威的，因此，业主在行使权力时，其正确方式应是通过业主代表大会去行使。
随着《物权法》的实施，对于住宅小区的物业管理工作将是一个全新的开始，对于建立和谐小区将会起到很大作用。
（本文审稿 陈洪江）
关键词：《物权法》；业主；物业管理；物业公司
：A
于2007年10月1日开始实施的《物权法》是我国的又一部重要法律，它从民事管理的角度，多层次多方位地规定了在我国境内，国家、集体以及公民个人在财产的获取、保护、维护直到消亡全过程的合法途径，填补了我国在财物保障方面的法律空白，有利于全社会的安定团结，有利于保障现有的正常经济秩序，《物权法》的实施尤其对住宅小区物业管理将有深远的影响。
一、《物权法》明确了与物业管理有关的几个问题
(一)明确了业主及业主委员会的主要权力及行使方式
《物权法》第七十五条和第七十六条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业怎么写作企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述规定首先明确了业主意志的表现形式是表决，其次明确了确定意志有效的方式有两种，一种是按总人数的多少，另一种是按面积上总人数多少，明确规定了业主举张自身权利的基本方式是业主代表大会，不是个人行为，更不能以少数人的意愿为意愿。
(二)明确了小区内公共建筑及设施的所有权和权益分配
《物权法》第七十至第七十四条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，同时也应承担义务；不得以放弃权利不履行义务；建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业怎么写作用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
上述规定明确了小区内公共设施的所有权人为全体业主，不是部分业主所有，更不是开发商或物业公司所有，其受益人当然只能是全体业主，这几条的规定，为解决小区中物业公司和业主的相关矛盾提供了法律依据，同时表明，小区内的公共资源为全体业主共同享有，不能为少数业主所独占，其收益也应由全体业主所共享。
(三)明确了将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意
《物权法》第七十七条和第七十八条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
上述规定明确了任何人或单位在改变住宅性质时不得损害有利益关联的其他业主，而且要事先得到允许，否则将会承担相应后果。这几条规定的深层意义还在于，住房是一种特殊的物，它的特殊性表现在，它的状态和情况不仅仅是业主个人的事，还涉及其他人的利益，因此，住宅的某些处置权不完全是业主个人的，更不可能是物业公司的。
(四)明确了物业公司的怎么写作性质
《物权法》第七十六条和第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业怎么写作企业或者其他管理人管理。选聘和解聘物业怎么写作企业或者其他管理人的权力在业主委员会；对建设单位聘请的物业怎么写作企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
这两条明确说明，物业管理公司是由业主招聘并为业主提供报务的，其性质是完全是怎么写作，其管理工作是完全为怎么写作而开展的，物业公司的首要任务是怎么写作而不是管理，不能本末倒置。
(五)明确了业主大会的诉讼主体资格
《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害
摘自：硕士论文开题报告www.udooo.com
自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。这一条明确了业主委员会的诉讼主体资格，为业主保护自己的权利提供了最直接而有效的法律途径，终止了过去业主有理无处诉的局面。
二、《物权法》的实施对住宅小区物业管理的影响
《物权法》实施后，对小区物业管理主要有以下几点影响：(一)物业管理公司的经营理念要变
《物权法》明确规定，小区物业管理由业主委员会决定，这同现在大多数小区物业谁建谁管理有着本质的不同，主要表现在：首先，明确了小区物业管理的基本性质是怎么写作而不是管理。这一点非常重要，现在的小区物业管理公司常常以管理者自居，将业主看成被管理的对象，自然会引起很多矛盾和纠纷，而在解决这些问题时，由于业主往往是单个自然人，而物业公司则财大气粗，因此，业主常常处于弱势和被动地位。《物权法》实施后物业公司如果还不改变观念，仍然以管理者自居，其后果是可想而知的。现在有很多物业管理公司也意识到这一问题，纷纷修改公司的名字，如原武汉万科物业管理公司就改名为武汉万科物业怎么写作公司，这不仅仅是名字的转变，更为主要是一种正确的经营理念的确立——物业管理就是向业主提供优质的怎么写作。 其次，怎么写作态度的转变。物业公司经营理念的转变，自然会导致怎么写作态度的转变，要想得到更多的市场占有，就必须为现在的业主提供更加完善的怎么写作，怎么写作质量的好坏，首先表现在怎么写作态度的好坏上，只有热情周到的怎么写作，才可能获得业主的好评和尊重。现在有些物业管理人员只有收钱的时候才看得见，平时根本就没人。
再次，怎么写作质量的提高。现在的物业管理内容主要有：小区环境卫生、小区治安管理、小区日常维修等。其怎么写作质量一般，主要原因是没有监督检查的机制，因此，要提高怎么写作质量，必须制定相应的管理制度，奖勤罚懒。提高怎么写作质量还包括扩大怎么写作范围，除了传统的内容以外，还应包括：小区停车管理、小区文化娱乐、小区医疗怎么写作、小区老幼人员怎么写作等内容。
(二)业主的权力意识要加强
《物权法》对小区物权进行了清楚地界定，这有助于业主树立正确的维权意识，并依法处理业主与开发商、物业管理企业之间的矛盾纠纷。《物权法》所付于业主的权力有很多，关键是业主的维权意识有加强。首先，业主要树立主人翁意识。业主要认识到，小区物业是所有业主共同拥有的，业主是小区的主人，有什么问题和要求要大胆提出来，对于物业公司的不当行为要提出批评，对于屡次不改的，可召开业主代表大会来解决，而不能象现在一样，用不缴纳物业管理费的消极方式来进行对抗。
其次，用正确的方式和方法来行使业主的权力。业主在行使对小区的物业管理权力时，要采取正确的方式和方法，不能采用诸如不缴纳物业管理费、聚众闹事等不当方式，《物权法》中明确规定业主大会是物业管理的最高权力机构，其所做出的决定是最有权威的，因此，业主在行使权力时，其正确方式应是通过业主代表大会去行使。
(三)业主和物业管理者间要多沟通
尽管《物权法》明确了业主是住宅小区的主人，物业公司为业主提供怎么写作，但是，由于业主的多样性和非专业性，真正行使小区物业管理的仍然是物业公司，对于物业公司制定的正确的管理办法，业主都要严格遵守，不能只享受怎么写作而不接受正常的管理，对于业主的正当合理要求，物业公司也应全力满足，暂时不能达到的，要向业主解释明白。总之为了更好地搞好小区物业管理工作，业主和物业管理公司之间应当建立一个正常的沟通途径，通过双方的经常交流，才可能知道对方的要求，才可能建立互信，只有在互信的基础上才可能将住宅小区的物业管理工作做好，业主才能真正享受安居乐业。随着《物权法》的实施，对于住宅小区的物业管理工作将是一个全新的开始，对于建立和谐小区将会起到很大作用。
（本文审稿 陈洪江）