煤矿企业物业管理面临困境与对策设计

摘要：物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境。但物业管理过程中存在的问题日益突出，特别是煤矿企业，在物业管理方面由于起步较晚，存在着诸多的问题，研究煤矿企业物业管理，对于促进煤矿企业健康发展，提高社区居民生活，将起到很重要的作用。本文就煤矿企业物业管理面临的困境及对策谈一

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些个人粗浅的看法。
关键词：煤矿企业 物业管理 困境 对策

一、煤矿企业物业管理面临的困境

1、物业管理规模小运作不规范

煤矿企业的物业管理，是由多年的后勤福利单位转型为物业管理企业，其运作很不规范，规模也太小。比如新汶矿业集团的物业管理，下属每个矿、每个厂都有物业管理，大都是后勤单位转型的。有的也注册了物业管理企业，但企业小，形不成有力的市场竞争。同时运作也参差不齐，不尽规范，发展不平衡，制约着煤矿企业物业管理的发展。

2、物业员工队伍建设滞后于物业管理的发展

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格人员更是凤毛麟角，尤其是煤矿原来的后勤单位员工多数又是从生产单位中的老弱病残减员转型而来的，就充分说明了煤矿物业管理队伍的整体素质偏低。这部分人的接受能力较差，后期的学习也跟不上，对物业管理中的很多新知识掌握不够。这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

3、业主对物业管理的认知程度较低

很多业主对物业管理认识不够，不很了解，造成对物业管理工作不理解。加上以往都是享受福利，多数不收取物业管理费，只是缴纳水电暖、卫生、煤气等常规的费用。改由业主单位承担公共设施维修费用，就出现很多业主对物业管理工作不是很配合的问题。

4、基础设施投入少欠帐大

煤矿企业的物业管理大都是接手的老区，老区有老区的特点，几乎都是房屋破旧、设施老化，普遍缺少投入。造成物业管理人员整天忙活着修补堵漏，维持正常的运转都很难，干活多不讨好。主要原因是煤炭市场前几年不景气，企业效益不好，投入不足、欠帐大也是制约物业发展的一个主要原因。

5、物业管理企业经营效益不佳

物业单位收入主要靠向业主收取一定的物业管理费，来维持正常的经营运作。可老百姓很多都不缴纳物业管理费，是有企业来缴，是一项福利待遇。企业拿的这一块都是经过严格的测算，你物业单位多少人，需要多少工资，支出的费用是多少，年年测算，年年调整指标，几乎没有利润可言。搞多种经营来提高物业的效益，收入多了，补贴就少了，制约了物业单位创收的积极性，也影响了物业管理效益提高。物业管理是个企业，企业都要追求效益最大化，没有效益的企业如何发展？又如何谈的上升级。

二、解决煤矿物业管理问题的对策

1、走专业化、规模化之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，招收物业管理专业大中专毕业生参与到物业管理工作中来，制定积极的人才吸引规划，以良好的政策吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好怎么写作集成，通过高标准怎么写作来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、怎么写作专业化、竞争市场化的道路，促进怎么写作升级，促进物业管理健康发展。

2、加大宣传力度，赢得业主的理解和支持

针对业主对物业管理的认知程度较低的实际状况，特别是在社区要大力宣传物业管理知识，宣传业主公约，让业主了解物业管理，认识物业管理，支持物业管理，真正了解到社区的建设、社区的物业管理是业主积极参与其中的活动，离不开业主大力支持，是物业管理和业主共同努力才能实现的。

3、业主单位加大投入，改善整个环境

煤矿社区都是居住着矿山的职工家属，办企业的宗旨也是为了提高职工的生活水平，煤矿作为业主单位，在企业经济效益允许的情况下适当加大对社区的投入，逐步完善社区基础建设，为物业管理创造良好的条件。在物业管理活动还没有真正规范的情况下，为了自己的职工和家属有个好的环境，也是为了企业的安全生产，就要舍得投入。只有投入到位，基础设施逐步好转，才能有利于物业管理的运作和发展。

4、物业管理要增强造血功能，创造良好的经济效益

物业管理企业是微利经营，本身没有多少利润效益可言，就要从多种经营上下功夫，理顺融资渠道，可以采取职工入股的方式搞好资金筹集，搞好项目开发，重点做好沿街的租赁网点开发，投资到收入利润稳定的地方，取得一定的经济效益，增加员工的收入，弥补效益的不足。物业管理企业就要搞好多种经营，尽可能的去创造经济效益，来弥补单纯的物业管理经营的不足，为物业管理更好更快发展创造良好的经济基础。

5、创建 “诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的怎么写作管理模式

《物业管理条例》第二条明确指出：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念，创建 “诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的怎么写作管理模式。一要处理好与业主的关系。物业员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、怎么写作于业主、与业主保持良好的沟通。二要了解业主的潜在需要。贯彻“以人为本”的怎么写作宗旨，挖掘业主的各种需要，尽可能全面的通业主着想，替业主办事情，这样“周到”的怎么写作，就使得物业管理员工、公司与业主之间的关系自然会相处融洽。三要营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通。四要让业主有舒适、安全的归属感。物业管理是为业主怎么写作的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。不仅仅求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的怎么写作上，用我们的真诚为业主怎么写作。只有真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持，也一定能与业主相处得很融洽，创造一个和谐美好的环境。
总之，煤矿企业物业管理是一个新兴行业，面临着规模小不规范、人员素质偏低、基础设施陈旧老化、利润效益低下、和业主沟通难等诸多的困境，只要坚持以人为本的理念，坚持规模发展、规范运作，积极开展多种经营搞好创收，赢得业主的理解、认可和支持，取得较好的社会效益和经济效益，创出物业管理优质品牌，就能走出一条物业管理创新之路，使的物业管理能够更好更快的发展。