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摘 要：对商品房写卖合同中霸王条款的成因、特征、表现形式和危害等方面进行深入剖析，力求从多个角度展示商品房写卖合同中的霸王条款对消费者造成的经济损失，进而探讨消费者应采取哪些有效的法律措施来保护自己的合法权益使其不受侵害，也让社会公众如何提高自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识。
关键词：商品房；霸王；条款；写卖
1002-2589（2012）36-0115-02
改革开放以来，中国经济取得了快速发展，已由计划经济向市场经济转轨，人们的物质文化生活体系的建设也取得了重大进展。随着人们对日常居住条件和生活质量要求的不断提高，对住房的各方面需求也变得越来越高，使得房地产业成为我国经济增长的主要产业，商品房写卖已越来越为全国百姓关注的焦点。
近年来，在房地产业已成为实现我国国民经济新的增长的战略背景下，商品房交易也成为事关我国市场经济发展的战略目标的实现。作为现代市场经济
所谓霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明、公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者的权益。如果向前追溯的话，商品房写卖中霸王条款的形成与政府也有一定的关系。在社会主义市场经济开始的初期，购房者并没有作为市场经济的主体出现，政府部门主要考虑的是企业的最大利益，而却把消费者应该享有的权益放在了一边，这是导致不平等条款大量存在的原因之一。目前大量的格式条款的存在就是当初在政府帮助或者指导下制定而成的[3]。一位房地产开发商就曾向记者透漏，在他们的霸王条款中，有不少是根据政府主管部门的内部文件制定出来的。
由于房地产市场是不完全竞争的市场，在与购房者未协商的情况下，商品房开发商一方在使用前就已经拟定好，希望购房者无条件地同意自己提出的条款，尽早完成交易。这种谈判能力的失衡，也是霸王条款形成及存在的重要因素。在商品房写卖条款中，作为一种特殊的条款合同，它应体现合同法的平等、自愿、公平和诚实信用的基本原则。任何一方都不能单方面在对方无知情的情况下制定合同，购房合同的内容应该在双方平等协商并最终达成一致意见后才能确定，任何一方不能够强迫对方接受高于对方提出的条款，购房条款一旦依法有效成立，双方当事人就必须平等地受合同约束。但在现实生活中，大多数的商品房写卖合同，某些房地产开发除了利用供求关系失衡因素外，往往还利用这种写卖双方谈判能力失衡原因制定霸王条款来损害消费者的合法权益，自己获得巨大的利益。
另外，这种霸王条款之所以能够横行，背后也是借助了这些霸王企业的力量。商品房生产周期长、投入资金量大和价值高等特点决定了可购写的商品房商数量有限，单个开发商可能占有市场较大的份额，仅可以控制商品市场的，能够自由出入商品房市场也相对困难。其次，开发商建造不同质量的住房，利用消费者对其住房的不同样式和偏好索取更高的。其三随着无形市场经济的快速发展，商品房交易过程也日益复杂，使得供求双方信息的不对称，交易成本也更高[4]。可见，要消除霸王条款对购房者的侵害，重要的是要打破垄断，引入竞争机制。只要建立了可以充分竞争的市场体系，消费者就可以对其商品房和怎么写作进行自由的选择，在这种情况下，谁再制定霸王条款侵害消费者，谁将会失去市场。
改革开放以后，随着我国住房制度的不断改革，福利性住房分配制度逐步被取消，以城镇居民住宅的货币化和市场化商品房开始出现。商品房写卖合同随之便出现在人们的日常生活中。商品房合同是一种特殊的写卖条款，一般多采用格式合同的形式出现，当社会中存在着谈判能力的失衡或供求关系失衡时会使得其中某些条款转变成霸王条款。这种霸王条款具有多种表现形式，但主要体现在：（1）开发商为自己减免责任，逃避应该承担的义务；（2）让购房者承载较多的负担，减免消费者应该享有的权益；（3）开发商违反合同中的规定，擅自增加自己的权利或减免购房者的权利；（4）在购房者不十分熟悉条款的情况下，利用合同中的模糊条款侵害购房者的合法权益。
它的负面影响主要表现为：（1）开发商利用霸王条款进行无形的限制，甚至剥夺消费者的合法权益；（2）开发商利用霸王条款逃避合同或法律对购房者的严格消费责任；（3）开发商事先确定，不可变或格式标准化；（4）开发商承诺条款的无耐性，或条款的不可协商更改性。如今，商品房交易正在迅速蓬勃发展，由于涉及的方面比较广泛，受侵害的消费者众多，此类情况已严重影响消费者的购房意识，应得到有关部门的重视。所以，基于商品房写卖中的霸王条款的不良性，有学者断言称，二十世纪以来，格式合同的普遍使用已威胁到市场经济的契约正义和交易安全[6]。
首先，在购房时，消费者应了解开发商的过去历史、信用和评价等，应仔细严格审阅合同。购房者应提高自我保护意识，应仔细阅读购房条文，对其不理解的地方应详细询问开发商；应注意对开发商提供的合同是否合法和公平，有无霸王条款的存在，有无公布的示范文本。
其次，消费者发现自己的合法权益受到损害时，及时向有关维权组织寻求帮助，用法律武器来维护自己的合法权益。购房者如果遇到霸王条款时，可以向和工商管理部门等投诉，有维权机构查出协调解决。目前，中国最常用的方式就是通过公函或通报，指出来自消费者的投诉意见，直接点出房地产开发商和经营者所做违规之处，劝谕开发商和经销商尽快修改不合理条款或及时中止侵害消费者正常权益的行为。
最后，应加强行政机关的社会监督，完善和制定相
综上所述，随着社会主义市场经济中商品房写卖法律制度的不断完善和发展，我们相信，在激烈的商品房市场竞争条件，抵制和根除霸王条款，营造放心、公平和安全的购房环境，切实维护购房者的合法权益，已经成为全社会的一个共同愿望。
参考文献：
梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，2007.
董藩.房地产金融[M].大连：东北财经大学出版社，2009.
[3]周莉萍.浅析我国商品房销售中的霸王条款[J].经济与开发，2006，（15）.
[4]陈德生.论商品房预售的霸王条款[J].福建论坛：人文社会科学版，2008，（52）.
[5]姚星明.商品房写卖合同中霸王条款存在原因及规制措施[J].山西高等学校社会科学学报，2006，18（8）：60-62.
[6]谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
（责任编辑：陈雅莉）
关键词：商品房；霸王；条款；写卖
1002-2589（2012）36-0115-02
改革开放以来，中国经济取得了快速发展，已由计划经济向市场经济转轨，人们的物质文化生活体系的建设也取得了重大进展。随着人们对日常居住条件和生活质量要求的不断提高，对住房的各方面需求也变得越来越高，使得房地产业成为我国经济增长的主要产业，商品房写卖已越来越为全国百姓关注的焦点。
近年来，在房地产业已成为实现我国国民经济新的增长的战略背景下，商品房交易也成为事关我国市场经济发展的战略目标的实现。作为现代市场经济
摘自：毕业论文如何写www.udooo.com
不可分离的交易形式格式合同也成为商品房开发商为牟取利益所普遍运用。然而，在开发商追求利益最大化的过程中，格式合同的背后却是损害着消费者的利益，是一种隐形契约即所谓的霸王条约。随着商品房写卖市场的不断增大，写卖合同中存在的霸王条款引发的各类诉讼案件呈逐年上升的趋势。霸王条约不但损害了消费者的利益，同时也损害了房地产市场的良好体制，很不利于房地产市场健康可持续发展。消费者对它是痛不欲生，甚至有除而后快的心态。它在很大程度上干扰与破坏了我国市场经济体制，也极大地损害了消费者的合法权益，使法律对消费者的保护有时也形同虚设。结合实际，本文对商品房写卖合同中霸王条款的成因、特征、表现形式和危害等方面进行深入剖析，力求从多个角度展示商品房写卖合同中的霸王条款对消费者造成的经济损失，进而探讨消费者应采取哪些有效的法律措施来保护自己的合法权益使其不受侵害，也为社会公众如何提高自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识，提供参考。另外，国家有关部门也应采取一定的有效措施，为建立健康、高效、公平的商品房写卖市场竞争机制提供保障，从而维护社会主义市场经济的稳定与可持续健康发展。一、商品房写卖中霸王条款存在的原因及表现形式
二十世纪中期以后，市场经济较为发达的许多西方国家，为了市场经济交易的简约化和缔约化，发明了新的交易形式格式条款，促使其快速发展并日趋为人们所接受。在我国进行的经济市场改革开放，取得较好发展的大环境下，这一交易形式也被引入我国，并对我国经济建设和发展也产生了极大的促进作用。在我国商品房写卖作为人们交易的大宗商品，其交易的公平与安全直接关系到我国社会经济的安全与稳定。然而，商品房写卖交易中开发商多采用以霸王条款为主要表现形式的格式合同或契约，使得商品房写卖中供求关系失衡，使得某些霸王条款肆意侵犯消费者利益甚至不容协商，极大地损害了消费者的合法权益。所谓霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明、公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者的权益。如果向前追溯的话，商品房写卖中霸王条款的形成与政府也有一定的关系。在社会主义市场经济开始的初期，购房者并没有作为市场经济的主体出现，政府部门主要考虑的是企业的最大利益，而却把消费者应该享有的权益放在了一边，这是导致不平等条款大量存在的原因之一。目前大量的格式条款的存在就是当初在政府帮助或者指导下制定而成的[3]。一位房地产开发商就曾向记者透漏，在他们的霸王条款中，有不少是根据政府主管部门的内部文件制定出来的。
由于房地产市场是不完全竞争的市场，在与购房者未协商的情况下，商品房开发商一方在使用前就已经拟定好，希望购房者无条件地同意自己提出的条款，尽早完成交易。这种谈判能力的失衡，也是霸王条款形成及存在的重要因素。在商品房写卖条款中，作为一种特殊的条款合同，它应体现合同法的平等、自愿、公平和诚实信用的基本原则。任何一方都不能单方面在对方无知情的情况下制定合同，购房合同的内容应该在双方平等协商并最终达成一致意见后才能确定，任何一方不能够强迫对方接受高于对方提出的条款，购房条款一旦依法有效成立，双方当事人就必须平等地受合同约束。但在现实生活中，大多数的商品房写卖合同，某些房地产开发除了利用供求关系失衡因素外，往往还利用这种写卖双方谈判能力失衡原因制定霸王条款来损害消费者的合法权益，自己获得巨大的利益。
另外，这种霸王条款之所以能够横行，背后也是借助了这些霸王企业的力量。商品房生产周期长、投入资金量大和价值高等特点决定了可购写的商品房商数量有限，单个开发商可能占有市场较大的份额，仅可以控制商品市场的，能够自由出入商品房市场也相对困难。其次，开发商建造不同质量的住房，利用消费者对其住房的不同样式和偏好索取更高的。其三随着无形市场经济的快速发展，商品房交易过程也日益复杂，使得供求双方信息的不对称，交易成本也更高[4]。可见，要消除霸王条款对购房者的侵害，重要的是要打破垄断，引入竞争机制。只要建立了可以充分竞争的市场体系，消费者就可以对其商品房和怎么写作进行自由的选择，在这种情况下，谁再制定霸王条款侵害消费者，谁将会失去市场。
改革开放以后，随着我国住房制度的不断改革，福利性住房分配制度逐步被取消，以城镇居民住宅的货币化和市场化商品房开始出现。商品房写卖合同随之便出现在人们的日常生活中。商品房合同是一种特殊的写卖条款，一般多采用格式合同的形式出现，当社会中存在着谈判能力的失衡或供求关系失衡时会使得其中某些条款转变成霸王条款。这种霸王条款具有多种表现形式，但主要体现在：（1）开发商为自己减免责任，逃避应该承担的义务；（2）让购房者承载较多的负担，减免消费者应该享有的权益；（3）开发商违反合同中的规定，擅自增加自己的权利或减免购房者的权利；（4）在购房者不十分熟悉条款的情况下，利用合同中的模糊条款侵害购房者的合法权益。
二、商品房写卖中霸王条款的危害和不良影响
在商品房写卖中，很多不平等霸王条款的存在，在很大程度上困扰着消费者，极大地损坏了消费者的合法权益，甚至对国家在其他领域的管理活动也造成了极大的阻碍与破坏[5]。开发商采取一些行为建造质量不合格的住房，成本却很低收益却很大，所以在其利益最大化本性的驱使下，谁都会选择将霸王条款写入格式合同，他们利用这种霸王条款逃避法律责任，却给购房者的生命财产埋下了不安全的隐患；一旦这些隐患出现，会引发各种纠纷和冲突，会破坏社会的和谐与稳定。大的房地产垄断行业会凭借其垄断地位，将一些霸王条款以政府部门规定甚至法律的形式体现出来，为霸王条款的顺利实施披上合法的外衣。除了以上原因，还有一个重要的原因，那就是现行市场体制我国法律的缺陷。我国市场经济体制法律法规眼下还不完全成体系，商品房行业的市场化改革还在摸索中进行中。它的负面影响主要表现为：（1）开发商利用霸王条款进行无形的限制，甚至剥夺消费者的合法权益；（2）开发商利用霸王条款逃避合同或法律对购房者的严格消费责任；（3）开发商事先确定，不可变或格式标准化；（4）开发商承诺条款的无耐性，或条款的不可协商更改性。如今，商品房交易正在迅速蓬勃发展，由于涉及的方面比较广泛，受侵害的消费者众多，此类情况已严重影响消费者的购房意识，应得到有关部门的重视。所以，基于商品房写卖中的霸王条款的不良性，有学者断言称，二十世纪以来，格式合同的普遍使用已威胁到市场经济的契约正义和交易安全[6]。
三、购房者遇到霸王条款时，应当采取什么样的措施维护自己的权益
商品房写卖中霸王条款的存在会直接影响到一个地方或一个区域的形象和经济发展水平，也关系到社会主义市场经济的真实性和可靠性。因此，商品房写卖中的合同的公平制定处于市场经济管理的重要地位，这无疑也给市场经济管理者提出了更高的要求。在这种情况下，消费者也需采取有效的措施提高自己的法律意思，在购房时保护自己的合法权益不受侵害。首先，在购房时，消费者应了解开发商的过去历史、信用和评价等，应仔细严格审阅合同。购房者应提高自我保护意识，应仔细阅读购房条文，对其不理解的地方应详细询问开发商；应注意对开发商提供的合同是否合法和公平，有无霸王条款的存在，有无公布的示范文本。
其次，消费者发现自己的合法权益受到损害时，及时向有关维权组织寻求帮助，用法律武器来维护自己的合法权益。购房者如果遇到霸王条款时，可以向和工商管理部门等投诉，有维权机构查出协调解决。目前，中国最常用的方式就是通过公函或通报，指出来自消费者的投诉意见，直接点出房地产开发商和经营者所做违规之处，劝谕开发商和经销商尽快修改不合理条款或及时中止侵害消费者正常权益的行为。
最后，应加强行政机关的社会监督，完善和制定相
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关法律来消除霸王条款的存在。目前，从我国行政部门的职能和分工来看，我国霸王条款的行政规制应该是由我国各级工商行政管理部门和地方行业主管部门共同监督管理的，其中以工商行政管理部门的监管为主。行政机构具有主动性原则，可采取积极的措施对商品房写卖合同中的霸王条款进行行政规制。随着社会主义市场经济的快速发展，商品房写卖也在顺应市场的发展进行着改变，行政机关应对这种对社会公共利益影响极大的霸王条款进行严格审查。因此，我国行政机关应适时采取审批制与备案制，加强行政监管力度。综上所述，随着社会主义市场经济中商品房写卖法律制度的不断完善和发展，我们相信，在激烈的商品房市场竞争条件，抵制和根除霸王条款，营造放心、公平和安全的购房环境，切实维护购房者的合法权益，已经成为全社会的一个共同愿望。
参考文献：
梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，2007.
董藩.房地产金融[M].大连：东北财经大学出版社，2009.
[3]周莉萍.浅析我国商品房销售中的霸王条款[J].经济与开发，2006，（15）.
[4]陈德生.论商品房预售的霸王条款[J].福建论坛：人文社会科学版，2008，（52）.
[5]姚星明.商品房写卖合同中霸王条款存在原因及规制措施[J].山西高等学校社会科学学报，2006，18（8）：60-62.
[6]谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
（责任编辑：陈雅莉）