本站原创
[摘 要]美、英、德、日等美欧亚发达国家基于本国的政治经济状况和社会文化传统，在不同的历史时期推行不同的住房保障政策以及各种干预方式。考察美欧亚发达国家的住房保障政策的演变历史及其特征，为我国现阶段完善优化住房保障政策提供借鉴和启示。我国应根据国情选择住房保障模式，尽快建立健全住房保障法律体系，强化政府在住房保障体系中的作用，建立多层次的住房保障体系，充分发挥住房金融作用，最终形成适合中国国情和具有中国特色的住房保障政策，有效解决人民群众“居者有其屋”。
发达国家；住房保障政策；发展史；启示
[关键词]
[] A [文章编号] 1009-928X（2013）04-0060-04
无论是发展中国家还是发达国家，解决居民的住房问题是各国政府必须面对的现实问题，其中保障住房政策的制定和相关法律制度的健全则成为世界各国政府探索的重点。本文拟评析美国、英国、德国、日本等美欧亚发达国家的住房保障政策发展历史，以期对我国住房保障政策提供借鉴。
总体来说，美国住房政策的阶段性特征明显。20世纪30年代，政府基本依靠公共财政、税收政策、金融手段等方式解决住房问题，在形式上则主要通过立法来保障制度和政策的顺利实施。其中，1933年颁布的《全国工业复兴法》标志着美国公共住房计划的启动，该法包括授权使用联邦资金解决低费用住房、清理贫民窟住房和生存房基地。1934年通过了《国民住宅法》，建立住房管理署。
1937年，美国国会通过了合众国第一个《住房法》。1948年，杜鲁门当选总统后向国会提出了住房建设的一系列方案，标志着联邦政府对住房建设进行干预的开始。艾森豪威尔政府对城市再开发计划进行了重大调整，对1949年《住房法》进行了修订，颁布了1954年《住房法》，使原本以公共住房建设为核心的住房保障政策在一定程度上被弱化。1965年，美国国会通过了《住房与城市发展法》，根据此法约翰逊政府建立了内阁一级的住房与城市发展部，在公共住房方面有了新的突破。1968年，国会通过了新的《住房与城市发展法》，将调整的重点放在中低收入家庭的住房上。至20世纪70年代中期，政府建议暂停公共住房建设，美国住房政策也跟着进行了战略性调整，即由补贴住房供应商转变为向住房需求者提供补贴。
1974年，尼克松总统执政期间制定了《住房和社会发展法案》，标志着联邦主导下的城市更新运动的结束，住房保障政策的重点放在公寓出租计划上。政府允许低收入家庭选择他们愿住的公寓，而不是强迫他们搬到集中兴建的保障住房中去。20世纪70年代末，美国经济下滑，政府住房政策进入调整时期。1986年，国会通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。建设合格的低收入住房的投资者，可在10年内每年享受联邦政府所得税的抵扣。
20世纪90年代之后，克林顿政府将传统的住房计划彻底私有化，并将所有的补贴计划都转为租房补贴计划，以使低收入者能自由选择住所。美国城镇住房与发展部开始推翻过去的住房供给计划，将享受政府补贴建造住房的房客，转为享受租金优惠券计划。从1987年到1996年，美国大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价低于当地收入中位数的40%-60%，使得更多的低收入者能够租得起房。在实行机制上也通过科学精确的设计，在政府负担、开发商及银行利益、住房保障对象的权益三者之间达成了相对的利益平衡。特别值得一提的是，美国高度发达的金融产业也为政府解决住房问题提供了新的途径，采用先进的抵押贷款方式，解决中低收入者的住房资金问题。但是，我们也要看到过度开发住房消费信贷市场会导致一系列的金融危机出现，2007年8月爆发的美国次级债危机就是最典型的例子。
纵观美国住房保障政策的历史演变，美国政府在解决中低收入家庭的住房问题上，其显著的特点是通过各类法案对低收入人群的住房保障做出相应规定，并通过一系列具体的措施确保政策的实现，主要有政府直接投资或为企业提供优惠条件鼓励其建设公共住房、对低收入者进行租金补贴、租金优惠券、发展购房信贷保险制度等等。
英国对住房的关注可以追溯至19世纪中期，在当时英国最发达的工业城市中同时存在贫苦劳工聚集区，拥挤而恶劣的住房和卫生条件，使得伤寒、霍乱等流行病日趋严重。19世纪40年代至20世纪初，英国政府通过了一系列有关公共卫生、工人阶级住房的法律法规，试图改善劳工的住房状况。19世纪80年代以后，人们逐渐转而从经济的角度认识住房问题。一方面，由于城市人口高度集中，对住房的需求剧增；另一方面，伴随着工业化、市场化出现了劳动与福利的商品化，导致大量居民尤其是低收入移民无力以市场支付住房费用。于是，工人阶级组织起来不断呼吁，要求国家干预住房问题。19世纪末至20世纪初期，出现了少量由市政府提供的住房。尽管如此，在当时典型的自由资本主义时期，舆论的主流是认为应该让市场机制来调节住房需求，而尽量减少国家干预。1914年以前，英国所有住房都是由市场供给。
1915年，英国政府实施《租屋法》，主要是进行租金管制和保证租约稳定。同时，这一时期英国的住房政策逐渐关注公共领域。1919年，英国以立法的形式首次确立了公共住房政策的制度安排，即后来由地方政府部门实施的快速、大规模的公共住房开发。1919年以后，由于战争对住房产业的影响，英国真正开始对住房市场进行政府干预。当时政策的重点在于建立政府公房制度，以降租、收购、建设公房为主要方式。政府主要通过出租公房给居民居住来解决住房问题。由于政府直接收购私人住房作为公房或直接建设公房已经造成了政府财政的沉重负担，1
20世纪60-70年代，英国的住房政策由两部分组成：由市场向那些有负担能力的人提供住房，而国家则为其他的人提供住房。因为自有住房被看作是房屋所有制的常态，所以，有条件的人通常会写房自住。那些没有财力拥有自己住房的人可以租住公房，公房部分占房屋总量的三分之一。需要强调的是，当时公共住房所起的作用要大于一种“补充性”的角色，是许多工薪阶层的人所希望的一种住
自20世纪70年始，英国住房政策有了较大的转变。伴随着经济增长的减缓，战后实行的福利体制引起争论，公众对公共住房的支持开始消退。1979年，撒切尔夫人执政后，相继颁布了《住房法》、《住房与建筑法》与《住房与规划法》，为地方政府出售公房和居民购写公房提供了法律依据，重新强调市场的作用，大力推行住房私有化，试图实现让国家退出福利体制的理念，从而促使以国家供给为特征的住房集体制的解体。到20世纪末，英国私人拥有住房的比例达到67%，20%的居民租赁公共住房，另有10%的居民租赁私人住房。
纵观英国住房保障政策的历史演变，两次世界大战对英国的住房政策产生了深刻的影响，这是国家实行公共干预的关键点。总体上，英国住房保障政策经过了从“普遍补贴”到“针对性补贴”的分化过程，在维持房屋产权私有化趋势中合理运用市场工具，科学规划住房“自有—租赁”结构格局。此外，英国涉及住房产业的政府机构有财政部、环境交通部门、社会福利保障部，并且扶持发展非营利性组织，如住房协会、住房金融互助会等。各公共部门和社会组织的协调合作以及与地方政府在具体管理问题上的规范化都为英国住房产业发展和实现住房保障起到重要作用。
德国实施住房政策，始于19世纪90年代。1914年到1918年，德国政府共颁布了3项有关住房的紧急法令。《魏玛宪法》将“提高人民健康水平，改善住房条件”从法律上加以明确和承诺。1919年，国会接受劳工部提交的方案，决定在工业区抽取部分利润资助住房建设。次年，鲁尔区成立“德国北莱茵—维斯特州煤炭生产区矿工住房托管署”及其附属机构“鲁尔煤区定居联合会”，由其负责建设新房。从1918年起，普鲁士通过住房救济协会，加大小房型住宅建设。1922年，全国成立德意志住房银行，由其贷款资助公益性住房建设。从1920年到1924年，魏玛政府就住房问题共有4次立法，正式从法律上确立政府在住房市场中的角色。1920年，60%的住房建设由市政府的公共开支资助。
二战后，德国采取了全民建房。柏林墙倒塌后实行建房资金免交企业、个人所得税的政策，促使住房供需失衡问题迅速解决。特别是政府鼓励公司修建居民住房，对建房投资全额免交所得税，甚至还提供部分补贴，这在德国掀起一场“企业建房热”。到2003年，德国各行业公司拥有住房超过260万套。
德国住房贷款大约一半左右为“先存后贷”的合同储蓄，20%为家庭储蓄，仅有三成来自于商业贷款。所有住房贷款（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率。政府采取住房储蓄奖金、雇员资金积累款、雇员储蓄奖励等措施，鼓励居民参加住房储蓄体系。作为德国住房保障制度最大特色的住房储蓄制度主要特征为：一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。这种住房金融模式运行较为稳健，大大降低了住房金融市场风险，发挥了住房市场稳定器的作用。
德国住宅合作社共同建房是德国住宅建设的主要组织形式之一，占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国政府对合作社建房提供长期低息贷款、借款保证、合理地价、税收优惠、补贴租金等多种支持措施。通过鼓励合作建房、自建住房，建立起多元化的住房获取渠道，摆脱了听任住房开发商任意定价的局面。由于德国家庭乐于租房，并且房屋租赁市场上有着大量而廉价的出租房屋供应，这对住房的稳定起到了平衡作用。同时，德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于写房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国自有住房率为40.9%，租赁住房率达到59.1%，特别是30岁以下年轻人的租房率高达91.2%。此外，德国政府还实施“住房金”制度。通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。
纵观德国住房保障政策演变历史，其住房政策的主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，住房融资主要依靠住房储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色。可以说，德国在充分认识到完全市场化的住房市场所带来的巨大风险的基础上，所实施的“政府主导、市场参与”的住房发展模式，经受住了数十年的考验。
20世纪60年始执行住房产业化政策。1955年到1990年，日本经历了35年的地价连续上涨，20世纪90年代中后期住房泡沫开始破灭时，日本住房政策展开调整。在整个住房产业高速发展，地价、房价连续攀升的背景下，日本并没有忽视普通居民特别是中低收入家庭的住房保障问题。日本运用财政和金融手段创造出独特的住房金融公库模式，向低收入家庭提供长期低息的住房消费金融支持，其贷款的年利率通常是4.1%-4.6%，平均利率要比商业银行贷款低30%左右，贴息部分则由公共财政部门承担。近五十年来，此项贷款已经惠及近2000万家庭。
日本通过颁布住房建设规划法、公营住房法等法律法规，明确和地方政府在住房保障方面的行政责任。隶属于的都市基盘整备公团主要负责中心城市的住房保障，隶属于地方政府的住房供应公社则主要针对本地区情况开展相关建设和管理工作。同时，国家在必要的时候要对地方政府给与财政、金融等技术援助和政策援助。经过数十年的发展，日本基本形成了以上述“公社”、“公团”、“公库”共同构成的住房保障制度。
发达国家；住房保障政策；发展史；启示
[关键词]
[] A [文章编号] 1009-928X（2013）04-0060-04
无论是发展中国家还是发达国家，解决居民的住房问题是各国政府必须面对的现实问题，其中保障住房政策的制定和相关法律制度的健全则成为世界各国政府探索的重点。本文拟评析美国、英国、德国、日本等美欧亚发达国家的住房保障政策发展历史，以期对我国住房保障政策提供借鉴。
一、美欧亚发达国家住房保障政策发展史评述
(一)美国的住房保障政策
美国作为目前世界上经济最发达的国家，是崇尚市场经济的典型，也是住房商品化较高、私人拥有住房率较高、住房保障体系比较完善的国家。政府积极利用市场杠杆和法律手段大力扶持本国的住房产业，基本形成了住房供求以市场机制为主、政府参与为辅的住房制度。总体来说，美国住房政策的阶段性特征明显。20世纪30年代，政府基本依靠公共财政、税收政策、金融手段等方式解决住房问题，在形式上则主要通过立法来保障制度和政策的顺利实施。其中，1933年颁布的《全国工业复兴法》标志着美国公共住房计划的启动，该法包括授权使用联邦资金解决低费用住房、清理贫民窟住房和生存房基地。1934年通过了《国民住宅法》，建立住房管理署。
1937年，美国国会通过了合众国第一个《住房法》。1948年，杜鲁门当选总统后向国会提出了住房建设的一系列方案，标志着联邦政府对住房建设进行干预的开始。艾森豪威尔政府对城市再开发计划进行了重大调整，对1949年《住房法》进行了修订，颁布了1954年《住房法》，使原本以公共住房建设为核心的住房保障政策在一定程度上被弱化。1965年，美国国会通过了《住房与城市发展法》，根据此法约翰逊政府建立了内阁一级的住房与城市发展部，在公共住房方面有了新的突破。1968年，国会通过了新的《住房与城市发展法》，将调整的重点放在中低收入家庭的住房上。至20世纪70年代中期，政府建议暂停公共住房建设，美国住房政策也跟着进行了战略性调整，即由补贴住房供应商转变为向住房需求者提供补贴。
1974年，尼克松总统执政期间制定了《住房和社会发展法案》，标志着联邦主导下的城市更新运动的结束，住房保障政策的重点放在公寓出租计划上。政府允许低收入家庭选择他们愿住的公寓，而不是强迫他们搬到集中兴建的保障住房中去。20世纪70年代末，美国经济下滑，政府住房政策进入调整时期。1986年，国会通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。建设合格的低收入住房的投资者，可在10年内每年享受联邦政府所得税的抵扣。
20世纪90年代之后，克林顿政府将传统的住房计划彻底私有化，并将所有的补贴计划都转为租房补贴计划，以使低收入者能自由选择住所。美国城镇住房与发展部开始推翻过去的住房供给计划，将享受政府补贴建造住房的房客，转为享受租金优惠券计划。从1987年到1996年，美国大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价低于当地收入中位数的40%-60%，使得更多的低收入者能够租得起房。在实行机制上也通过科学精确的设计，在政府负担、开发商及银行利益、住房保障对象的权益三者之间达成了相对的利益平衡。特别值得一提的是，美国高度发达的金融产业也为政府解决住房问题提供了新的途径，采用先进的抵押贷款方式，解决中低收入者的住房资金问题。但是，我们也要看到过度开发住房消费信贷市场会导致一系列的金融危机出现，2007年8月爆发的美国次级债危机就是最典型的例子。
纵观美国住房保障政策的历史演变，美国政府在解决中低收入家庭的住房问题上，其显著的特点是通过各类法案对低收入人群的住房保障做出相应规定，并通过一系列具体的措施确保政策的实现，主要有政府直接投资或为企业提供优惠条件鼓励其建设公共住房、对低收入者进行租金补贴、租金优惠券、发展购房信贷保险制度等等。
(二)英国的住房保障政策
英国是最早建立资本主义制度和实行市场经济的国家，其住房政策和制度的历史演变过程也最长，住房政策的演变具有代表意义。英国对住房的关注可以追溯至19世纪中期，在当时英国最发达的工业城市中同时存在贫苦劳工聚集区，拥挤而恶劣的住房和卫生条件，使得伤寒、霍乱等流行病日趋严重。19世纪40年代至20世纪初，英国政府通过了一系列有关公共卫生、工人阶级住房的法律法规，试图改善劳工的住房状况。19世纪80年代以后，人们逐渐转而从经济的角度认识住房问题。一方面，由于城市人口高度集中，对住房的需求剧增；另一方面，伴随着工业化、市场化出现了劳动与福利的商品化，导致大量居民尤其是低收入移民无力以市场支付住房费用。于是，工人阶级组织起来不断呼吁，要求国家干预住房问题。19世纪末至20世纪初期，出现了少量由市政府提供的住房。尽管如此，在当时典型的自由资本主义时期，舆论的主流是认为应该让市场机制来调节住房需求，而尽量减少国家干预。1914年以前，英国所有住房都是由市场供给。
1915年，英国政府实施《租屋法》，主要是进行租金管制和保证租约稳定。同时，这一时期英国的住房政策逐渐关注公共领域。1919年，英国以立法的形式首次确立了公共住房政策的制度安排，即后来由地方政府部门实施的快速、大规模的公共住房开发。1919年以后，由于战争对住房产业的影响，英国真正开始对住房市场进行政府干预。当时政策的重点在于建立政府公房制度，以降租、收购、建设公房为主要方式。政府主要通过出租公房给居民居住来解决住房问题。由于政府直接收购私人住房作为公房或直接建设公房已经造成了政府财政的沉重负担，1
源于：论文格式www.udooo.com
936年的住房保障政策的重点转向了低价出售公房给符合标准的居民。二战的爆发，导致了更严重的住房短缺问题，也因此使得英国的住房政策更进一步转向集体化。事实上，将公共住房看作是一种社会怎么写作的理念，同福利国家体制的大发展是相一致的。大规模的公共住房建造持续了20年左右，初步解决了战后住房短缺问题。与此同时，政府逐渐加大了对自有住房的支持力度，对自有房主实行很优惠的税务补贴政策。20世纪60-70年代，英国的住房政策由两部分组成：由市场向那些有负担能力的人提供住房，而国家则为其他的人提供住房。因为自有住房被看作是房屋所有制的常态，所以，有条件的人通常会写房自住。那些没有财力拥有自己住房的人可以租住公房，公房部分占房屋总量的三分之一。需要强调的是，当时公共住房所起的作用要大于一种“补充性”的角色，是许多工薪阶层的人所希望的一种住
源于：免费论文www.udooo.com
房方式。自20世纪70年始，英国住房政策有了较大的转变。伴随着经济增长的减缓，战后实行的福利体制引起争论，公众对公共住房的支持开始消退。1979年，撒切尔夫人执政后，相继颁布了《住房法》、《住房与建筑法》与《住房与规划法》，为地方政府出售公房和居民购写公房提供了法律依据，重新强调市场的作用，大力推行住房私有化，试图实现让国家退出福利体制的理念，从而促使以国家供给为特征的住房集体制的解体。到20世纪末，英国私人拥有住房的比例达到67%，20%的居民租赁公共住房，另有10%的居民租赁私人住房。
纵观英国住房保障政策的历史演变，两次世界大战对英国的住房政策产生了深刻的影响，这是国家实行公共干预的关键点。总体上，英国住房保障政策经过了从“普遍补贴”到“针对性补贴”的分化过程，在维持房屋产权私有化趋势中合理运用市场工具，科学规划住房“自有—租赁”结构格局。此外，英国涉及住房产业的政府机构有财政部、环境交通部门、社会福利保障部，并且扶持发展非营利性组织，如住房协会、住房金融互助会等。各公共部门和社会组织的协调合作以及与地方政府在具体管理问题上的规范化都为英国住房产业发展和实现住房保障起到重要作用。
(三)德国的住房保障政策
与英美等国相比，德国政府更强调住房市场的社会福利性质。德国宪法规定“德国是一个高福利国家”，根据这一规定德国政府把发展住房业作为社会福利机制的重要一环，把保障居民住房作为联邦政府的首要政策目标之一。政府根据国家人口特征制定了完备的住房发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动。由此保障了数十年来德国住房市场供求基本平衡，住房水平总体较低，市场抗风险能力强。德国已成为各国政府成功调控住房市场的典范。德国实施住房政策，始于19世纪90年代。1914年到1918年，德国政府共颁布了3项有关住房的紧急法令。《魏玛宪法》将“提高人民健康水平，改善住房条件”从法律上加以明确和承诺。1919年，国会接受劳工部提交的方案，决定在工业区抽取部分利润资助住房建设。次年，鲁尔区成立“德国北莱茵—维斯特州煤炭生产区矿工住房托管署”及其附属机构“鲁尔煤区定居联合会”，由其负责建设新房。从1918年起，普鲁士通过住房救济协会，加大小房型住宅建设。1922年，全国成立德意志住房银行，由其贷款资助公益性住房建设。从1920年到1924年，魏玛政府就住房问题共有4次立法，正式从法律上确立政府在住房市场中的角色。1920年，60%的住房建设由市政府的公共开支资助。
二战后，德国采取了全民建房。柏林墙倒塌后实行建房资金免交企业、个人所得税的政策，促使住房供需失衡问题迅速解决。特别是政府鼓励公司修建居民住房，对建房投资全额免交所得税，甚至还提供部分补贴，这在德国掀起一场“企业建房热”。到2003年，德国各行业公司拥有住房超过260万套。
德国住房贷款大约一半左右为“先存后贷”的合同储蓄，20%为家庭储蓄，仅有三成来自于商业贷款。所有住房贷款（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率。政府采取住房储蓄奖金、雇员资金积累款、雇员储蓄奖励等措施，鼓励居民参加住房储蓄体系。作为德国住房保障制度最大特色的住房储蓄制度主要特征为：一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。这种住房金融模式运行较为稳健，大大降低了住房金融市场风险，发挥了住房市场稳定器的作用。
德国住宅合作社共同建房是德国住宅建设的主要组织形式之一，占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国政府对合作社建房提供长期低息贷款、借款保证、合理地价、税收优惠、补贴租金等多种支持措施。通过鼓励合作建房、自建住房，建立起多元化的住房获取渠道，摆脱了听任住房开发商任意定价的局面。由于德国家庭乐于租房，并且房屋租赁市场上有着大量而廉价的出租房屋供应，这对住房的稳定起到了平衡作用。同时，德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于写房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国自有住房率为40.9%，租赁住房率达到59.1%，特别是30岁以下年轻人的租房率高达91.2%。此外，德国政府还实施“住房金”制度。通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。
纵观德国住房保障政策演变历史，其住房政策的主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，住房融资主要依靠住房储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色。可以说，德国在充分认识到完全市场化的住房市场所带来的巨大风险的基础上，所实施的“政府主导、市场参与”的住房发展模式，经受住了数十年的考验。
(四)日本的住房保障政策
作为世界发达国家，日本在发展本国经济的同时非常重视住房产业以及保障性住房的建设与发展，在有限的可居住土地面积上实现“人人有房住”成为制定相关政策的基本目标。二战后，日本政府逐渐认识到需确立长期住宅供给体制的必要性。经过几十年的实践，日本逐渐形成了符合其基本国情、重视中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房发展规划。20世纪60年始执行住房产业化政策。1955年到1990年，日本经历了35年的地价连续上涨，20世纪90年代中后期住房泡沫开始破灭时，日本住房政策展开调整。在整个住房产业高速发展，地价、房价连续攀升的背景下，日本并没有忽视普通居民特别是中低收入家庭的住房保障问题。日本运用财政和金融手段创造出独特的住房金融公库模式，向低收入家庭提供长期低息的住房消费金融支持，其贷款的年利率通常是4.1%-4.6%，平均利率要比商业银行贷款低30%左右，贴息部分则由公共财政部门承担。近五十年来，此项贷款已经惠及近2000万家庭。
日本通过颁布住房建设规划法、公营住房法等法律法规，明确和地方政府在住房保障方面的行政责任。隶属于的都市基盘整备公团主要负责中心城市的住房保障，隶属于地方政府的住房供应公社则主要针对本地区情况开展相关建设和管理工作。同时，国家在必要的时候要对地方政府给与财政、金融等技术援助和政策援助。经过数十年的发展，日本基本形成了以上述“公社”、“公团”、“公库”共同构成的住房保障制度。