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摘要：随着我国经济的快速发展，房地产业已经成为我国大型企业的重中之重。由于我国的房地产市场一直不是很规范，所以房地产业中的核算工作也一直做的不是很完善，没有达到相关要求。从目前我国房地产企业现状来看,会计核算仍未摆脱计划经济模式。会计核算滞后于市场经济，对房地产企业来说,影响了企业经济效益水平的提高,妨碍了现代房地产企业制度的完善。本文介绍了房地产开发企业的经营特点，提出了房地产开发企业会计核算存在的问题，探讨了完善房地产企业会计核算的对策。
关键词：房地产会计核算经营特点问题对策
目前,房地产企业集团的内部机制不健全,严重制约了建筑企业的发展。房地产企业在市场经济的大环境中,更应该意识到企业成败的关键在管理,管理的核心在财务。加强房地产企业的会计核算是房地产业走向国际化的必由之路。只有在完善的制度下，敢于严格按建设法规及会计法规去监督管理，认真履行基建会计核算的职责，督促有关部门依法办事优化会计核算管理流程,强化支出行为控制,有助于提高建筑房地产企业的会计信息质量。
经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后怎么写作全过程。
涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
会计核算制度标准较多，会计科目不完整
现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。
房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，包括事先与购写方签销合同并按合同要求开发的房地产，也包括在销售之前未与购写方签销合同的房地产。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。
关键词：房地产会计核算经营特点问题对策
目前,房地产企业集团的内部机制不健全,严重制约了建筑企业的发展。房地产企业在市场经济的大环境中,更应该意识到企业成败的关键在管理,管理的核心在财务。加强房地产企业的会计核算是房地产业走向国际化的必由之路。只有在完善的制度下，敢于严格按建设法规及会计法规去监督管理，认真履行基建会计核算的职责，督促有关部门依法办事优化会计核算管理流程,强化支出行为控制,有助于提高建筑房地产企业的会计信息质量。
一、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1、开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2、开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的或市场作价转让或销售。3、开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后怎么写作全过程。
涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
4、开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5、经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。二、房地产开发企业会计核算存在的问题
现阶段，房地产开发企业会计核算制度主要存在如下问题：会计核算制度标准较多，会计科目不完整
现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。
2、房地产开发企业收入确认的复杂性
目前，房地产开发企业的收入确认条件存在着以下几种定义和解释：《房地产开发管理办法》规定，工程竣工验收合格并交付写方验收确认，收取房款、产权过户后确认收入；《房地产开发企业会计制度》规定，应在商品房已经移交并已将结算账单提交写方时，作为销售实；新企业会计准则规定，同时满足下列条件，收入才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法己成为当务之急。3、收益评价指标不能真实反映企业业绩
由于房地产生产投人产出周期较长，反映在会计年源于：论文格式www.udooo.com
报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计入收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。即使房地产开发公司经营较好，但是其净利润仍旧可能很小或为负数；而一个在建工程较多且预期出售状况良好、流状况极佳、盈利能力强的房地产公司也可能正面临倒闭的危险，如施工质量问题导致的赔偿、资金链的断裂等。因此，房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。4、会计信息风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等，这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001 年证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11 号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法，第八条规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法；第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险；第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。5、借款费用资本化不规范
由于房地产开发经营周期长，投资回收期长，资金投入相对集中，通常会利用债务资本筹集开发资金。新会计准则扩大了借款费用资本化的范围，但规定借款费用满足相应的条件时，才能予以资本化。但对房地产企业而言，很难准确确定借款费用资本化的条件，即使能确定，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化，若将其计入财务费用，将会在很大程度上影响当期利润。三、完善房地产企业会计核算的对策
1、完善房地产企业收入核算
（1）明确房地产销售收入的核算范围房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，包括事先与购写方签销合同并按合同要求开发的房地产，也包括在销售之前未与购写方签销合同的房地产。房地产企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。