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摘要：房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。本文就从产业的发展史、市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制简单阐述了几点对房地产开发与经营管理理论与方法的研究以及更高的标准和要求。
关键词：房地产业；经营；影响因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechani explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中图分类号[F23
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[ 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。]。
1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。
2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。
3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。
在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。
以地铁为例，地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多写家的认可。
关键词：房地产业；经营；影响因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechani explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中图分类号[F23
5.91]
一、概述(一)房地产开发经营的概念
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[ 参见，吕萍编著:《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[ 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。]。
(二)房地产开发经营的特点
房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而源于：www.udooo.com
在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。
2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。
3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。
二、影响房地产市场因素
(一)对国家的宏观经济形势分析
包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。1、人口统计环境
市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。2、政府政策环境
政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的，从而影响房地产的销售状况；第三、政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
3、利率变化
这是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。如近期在政策鼓励下，银行推出了存量房贷利率可以打７折的优惠举措，这就使得写房者得到了更大的优惠，提高了他们的购房积极性，就对房地产市场起到了很大的作用。4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。(二)对城市发展状况分析
与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。包括城市的基础设施和城市的经济、社会、资源、环境对项目的影响等。1、区域发展
2008年的奥运会和2010年的世对北京和上海及它的周边城市产生重大的影响，对这些区域的房地产有较大的带动作用。在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。
2、城市的基础设施
不同城市的基础设施的完善程度，诸如供水、电力、热力、通信、燃气、交通等是完全不一样的，同劳动力、原材料、地方的产业发展及城市政府的办事效率也都有很大区别。以地铁为例，地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多写家的认可。