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摘要：伴随着我国城市产业结构的调整，“退二进三”、“退城进园”的政策的颁布，出现了大量闲置工业建筑。本文是在进行了全国范围的调研后，系统的总结了旧工业建筑（群）再生利用项目的开发模式，旨在为相关项目的开发提供一定的经验资料，保证旧工业建筑（群）再生利用项目可以更加顺利的进行。
关键字：旧工业建筑；再生利用；投资主体；开发模式
Abstract: Along with our country city the readjustment of industrial structure, "half astern into three", "back into the garden city" policy, the issuance of a large number of idle in industrial building..This article is in the nationwide investigation of system is summarized the old industrial buildings (group) the development of recycling project mode, for the development of the related
Keywords: Old industrial buildings; recycled; the investment subject; development mode
1引言
随着国内各大城市产业结构的调整，“退二进三”、“退城进园”政策纷纷出台，中心城区出现了大量的废弃的工业厂房。基于可持续发展的政策，为了更好的实现工程建设的“绿色”性，提高建筑的使用价值，旧工业建筑再利用已成为城市建设的一个关键点。旧工业建筑的合理开发和再利用可以高效的提高城市建设速度，减少建设施工中的碳排放量，更好的体现城市特色。但目前我国的相关法规主要针对新建项目，对于旧工业建筑的再开发利用缺乏具体的政策和操作依据。对相关案例也缺少系统性的总结。综上所述，旧工业建筑再生利用开发模式和操作方法是目前亟待研究的重要问题。
旧工业建筑记载了城市工业文明发展的历程，是城市发展、产业调整的空间体现。旧工业建筑再利用过程中对建筑的留存不仅仅保留的是一个具有使用功能的房屋结构，还有一段历史、一种工艺。兼备城市工业文明展示、城市发展过程记录的功能。
（2）环境意义
旧工业建筑再生利用有效的利用了已有的建筑结构，避免了不必要的拆除，减少建筑垃圾的产生和运输、处理。符合当今可持续发展的基本原则，响应了低碳经济的一般要求。相对于新建建筑，从环保角度来看，旧工业建筑的再利用相比重建再利用的开发方式可减少建筑垃圾其对城市环境的污染 ，避免施工过程中对建筑周边环境的影响，减轻施工对城市交通、能源的压力。
（3）社会意义
旧工业建筑再生利用可以极大限度的为原厂职工提供再就业岗位。以上海市为例，上海市的旧工业建筑再利用不仅整合中心城区大批闲置工业建筑，还有效调和了中心城区密集资源。据不完全统计，仅改造成创意园区的项目，其年均产值增幅超过了10%，解决了20万以上人口的就业问题。为解决人员就业以及再安置问题提供了一个有效的解决途径。
经过对无锡、苏州、上海三个城市的调研发现，从投资主体的角度，可以将目前国内旧工业建筑再生利用常见方式分为自主开发、出让开发以及合作开发三大类。
在上海，从九十年始，有一些企业、作坊为了经济自救开始了转行或是转租，这种类型的厂房一般具有一定的区位优势，多被改造为家具城、建材或餐饮场所。如由原申新九厂布厂改造成的红子鸡餐饮等。
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关键字：旧工业建筑；再生利用；投资主体；开发模式
Abstract: Along with our country city the readjustment of industrial structure, "half astern into three", "back into the garden city" policy, the issuance of a large number of idle in industrial building..This article is in the nationwide investigation of system is summarized the old industrial buildings (group) the development of recycling project mode, for the development of the related
源于：论文封面格式www.udooo.com
project aims to provide certain experience material, guarantee of the old industrial buildings (group) regeneration projects can use more oothly.Keywords: Old industrial buildings; recycled; the investment subject; development mode
1引言
随着国内各大城市产业结构的调整，“退二进三”、“退城进园”政策纷纷出台，中心城区出现了大量的废弃的工业厂房。基于可持续发展的政策，为了更好的实现工程建设的“绿色”性，提高建筑的使用价值，旧工业建筑再利用已成为城市建设的一个关键点。旧工业建筑的合理开发和再利用可以高效的提高城市建设速度，减少建设施工中的碳排放量，更好的体现城市特色。但目前我国的相关法规主要针对新建项目，对于旧工业建筑的再开发利用缺乏具体的政策和操作依据。对相关案例也缺少系统性的总结。综上所述，旧工业建筑再生利用开发模式和操作方法是目前亟待研究的重要问题。
2 旧工业建筑
2.1 旧工业建筑
随着世界经济一体化进程和产业结构调整、传统生产技术和运输方式的转变、工业建筑由位于城市边缘到被城市包围，以及土地差异造成的级差地租现象，均造成中心城区传统产业的持续衰败。各个工业建筑由于生产工艺淘汰、厂区搬迁、破产倒闭、厂房使用过久安全性能不能保障等原因而闲置，失去原功能价值。这样，在全国范围内产生了大量的旧工业建筑（群）。2.2 旧工业建筑再生利用的一般优势
2.1 经济优势
目前国内闲置的旧工业建筑多建于上世纪80年代，多数远未超过其50年的使用寿命，基础设施完备、主体结构可靠，具备一定的使用功能。同时改造施工有效降低了湿作业的工作量，大幅缩短了工期，进而可靠降低了施工成本。一般来说，对此类建筑进行改造利用相较于同样规模标准的新建建筑可节约25%~50%的费用。旧工业建筑再生利用具备建设周期短、收效快、成本低、投资风险小等有利因素。2.2 设计优势
目前我国旧工业建筑以钢筋混凝土结构居多，存在部分砖木结构及钢结构建筑。具有跨度大、层高高、空间宽敞、采光效果好等特点，可以适应多种使用功能要求，改造时在空间上具备良好的再利用设计条件。同时，工业建筑设计时考虑动荷载、冲击荷载的影响，设计时考虑的荷载偏大，其承载力远高于一般民用建筑，改造时安全系数高。2.3 社会效益
（1）历史意义旧工业建筑记载了城市工业文明发展的历程，是城市发展、产业调整的空间体现。旧工业建筑再利用过程中对建筑的留存不仅仅保留的是一个具有使用功能的房屋结构，还有一段历史、一种工艺。兼备城市工业文明展示、城市发展过程记录的功能。
（2）环境意义
旧工业建筑再生利用有效的利用了已有的建筑结构，避免了不必要的拆除，减少建筑垃圾的产生和运输、处理。符合当今可持续发展的基本原则，响应了低碳经济的一般要求。相对于新建建筑，从环保角度来看，旧工业建筑的再利用相比重建再利用的开发方式可减少建筑垃圾其对城市环境的污染 ，避免施工过程中对建筑周边环境的影响，减轻施工对城市交通、能源的压力。
（3）社会意义
旧工业建筑再生利用可以极大限度的为原厂职工提供再就业岗位。以上海市为例，上海市的旧工业建筑再利用不仅整合中心城区大批闲置工业建筑，还有效调和了中心城区密集资源。据不完全统计，仅改造成创意园区的项目，其年均产值增幅超过了10%，解决了20万以上人口的就业问题。为解决人员就业以及再安置问题提供了一个有效的解决途径。
3 旧工业建筑再生利用开发模式
工业地产不同于商业地产，其发展背景、利润获取方式、开发商的运营管理实力要求、投资风险均不相同。商业地产的发展受所处区域的商业化发展和宏观经济背景的影响。而工业地产主要受国家和地方的产业政策、土地政策和生产要素成本的影响；商业地产的模式比较灵活、有多种组合方式，例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样，主要表现为以下两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质怎么写作赚取租金收人和管理费；其中，中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购写企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国国内开发商多采用的。与商业地产比较，工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源和先进的运营理念；由于我国工业地产的起步较慢，与商业地产相比较，其风险防范体系还有很大的漏洞，所以投资风险相对较大。经过对无锡、苏州、上海三个城市的调研发现，从投资主体的角度，可以将目前国内旧工业建筑再生利用常见方式分为自主开发、出让开发以及合作开发三大类。
3.1 自主开发
由于产业淘汰、停产、转型、迁移等原因，原有部分或全部旧工业建筑闲置，原工业企业将其按照新的功能需求经过改造后自行利用或出租。如北京789艺术区、苏州第一丝厂、上海名仕街等。在上海，从九十年始，有一些企业、作坊为了经济自救开始了转行或是转租，这种类型的厂房一般具有一定的区位优势，多被改造为家具城、建材或餐饮场所。如由原申新九厂布厂改造成的红子鸡餐饮等。
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