关于房地产项目投资经济决策

【摘要】房地产作为我国经济发展的支柱产业，是我国经济发展的脊梁，其自身具有的特点就是，资金的需求量大、占用时间长，施工时间长、涉及行业面广、投资风险大等，所以做好房地产项目投资经济决策的研究就显得极为重要。
【关键词】房地产；项目投资；经济决策；研究
现阶段，我国的房地产在过去的基础上取得了很大的发展，还需要进一步对项目的经济投资估算中的项目销售收入、投资成本、项目销售税金、附加值等各种项目进行深入分析，以便达到增强房地产项目投资价值的目的。

一、房地产项目经济分析的相关内容

(一)基本含义

房地产项目经济分析主要是指依照相关法律法规，深入剖析项目的可行性，让项目投资能够跟上时怎么发表展的步伐。房地产投资风险较多，包括：财务风险、利率风险、购写力风险、自然风险等，因此房地产项目经济分析所需要研究的内容较多，包括投资、收益等多个方面，贯穿房地产开发的全过程。做好房地产项目的经济分析，才能够为项目投资者提供足够多的信息，让项目投资者能够做出正确的决定，让项目投资能够更加科学合理。并且经济分析还需要根据项目分析的结果以及经济、环境等多方因素进行考虑。才能使决策更加具有科学性和实效性。

(二)房地产项目经济分析的基本步骤

房地产项目经济策略分析，其在实际实施中，还需要我们采用有效的、科学的决策，并对整个房地产项目的财务情况做出综合测评。第一，需要掌握大量的基础数据，并将收集到的信息与数据进行有效分析和对比，再进一步研究，对数据作出综合的判断和合理的使用。第二、制定科学、规范的财务报表，并制定好相应的财务评价指标，并根据这些相关的结论来对方案作出不确定性的经济分析，因此所包括的内容就涉及到了项目开展过程中的抗风险能力的评估。

二、 房地产项目投资的估算问题分析

(一)房地产项目投资的估算成本问题评估

房地产项目属于一项大型工程项目，其工程量较重，施工过程中需要的资金较多。所以，整个房地产项目投资中对成本的预算和分析显得尤为重要，但是影响着房地产项目投资的重要点——土地又成为当前的主要问题，土地的购写、转让、承包等一系列附加费用都对房地长项目有着很大的影响。另外，还需要考虑到人员的工资、天气、建筑原材料的变动等一系列不确定风险带来的损失等。这些都应该包含在房地产项目建设中。最后，在进行项目建设中，还会涉及到与市政工程相联系的部分费用，都应该作出相应的经济分析。

(二)房地产项目销售收入中的估算

当预测和评估了房地产项目的成本问题，下个环节就应该着重分析房地产项目的销售收入，并了解市场情况，通过各种销售策略来对房地产项目作出评估，增强房地产项目的投资效益，增加利润。房地产项目在最后的销售阶段取得丰厚利润是吸引投资者能够大力投资的前提条件。通常，房地产项目在定价中分为三种定价方式，即成本导向、竞争导向、客户导向定价，这三种定价方式中，最常用的定价方式是第二种定价方式，这种定价方式不仅能够为企业带来利润，为投资带来保障，还能够提升房地产项目的综合竞争力，让房地产能够更好的实现项目投资收益。

(三)房地产项目投资销售税金和附加条件的相关估算分析

房地产项目投资过程和项目销售税金二者之间存在着密切的关系，从而引起了一些附加值方面的问题出现，这三方面所涉及到的内容就包括了：项目建设中的维护税、项目营业税、土地增值税、房地产开发公司的所得税。不过土地增值税还需要根据我国的相应法律法规制度制定缴纳部分税额，具体的纳税情况还需要根据房地产企业本身的规模、运作状况来确定。而房地产的增值税只能够在项目投资和项目销售之后方可正确计算，对于售房初期所缴纳的所得税税额，仅按照现阶段已经取得利润25%征收，少缴纳的税额将会在后期工作中补交，这就增加了房地产项目投资销售税金的不确定性和风险性。

(四)房地产项目投资中的不确定性评价分析

房地产项目投资中包含的不确定因素颇多，其主要涉及到的内容有：敏感性因素、盈亏平衡、概率分析等。当然，这些不确定因素还需要依照概率才能够对风险进行评估和分析，了解到风险存在的原因，并找出科学的、有效的解决不确定性风险的方案，这也是提升房地产项目经济效益，获取利润的有效途径之

一、其具有极其重要的意义。

三、房地产项目投资的经济外部性分析

(一)房地产项目投资的经济外部性影响分析

房地产项目投资所考虑的内容应该有所扩张，并延伸到个人利益、成本与社会利益、成本之间的关系中来。因为房屋的购写所需要的资金数目较大，很多家庭在购房的过程中还会考虑很多关于学校、环境、经济、交通等各方面的因素。由此可见，房地产项目投资时除了考虑房屋本身的成本之外，还应该综合考虑投资项目所在的位置和周边的环境、附近项目的整体规划，增强房屋价值。

(二)保证房地产项目投资的经济性的思考

房地产项目开发涉及土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金等诸多方面，与之配套的相关政策规定很多，受国家的宏观经济政策的影响较大。因此，房地产项目投资时应纵观全局，深入研究我国的房产相关政策，增强投资经济水平，并从内外部环境出发，分析我国房地产以后的发展趋势、发展前景，来科学投资，对于在房地产项目建设中的成本预算需要进一步

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落到实处，做好关键工作，及时的找出投资过程中存在的风险所在，并在最快的时间内想出有效方案解决这些问题，降低风险，根据实际情况酌情处理，保证企业能够健康发展。
总之，房地产投资风险较大，其具备的科学性、合理性、可行性等问题受到了各界人士的关注与重视，关于房地产项目投资经济决策的研究还需要时间去实践和琢磨，相信在众多有志之士的努力下，我国的房地产项目投资道路会越来越平坦，房地产投资决策的科学性、合理性会进一步的加强。
参考文献：
徐捷. 房地产项目投资和地段投资的决策分析[J]. 商业文化(下半月), 2011,(08)
宋祯, 王拉娣. 实物期权下房地产投资决策研究[J]. 商业文化(学术版), 2008,(09)