商品房精装修产品化学位

【摘 要】：随着社会的发展，精装修商品房因为具有省力、省钱、优质、方便、即时入住、环保等优点，得到政府的支持，从而逐步替代毛坯商品房。装饰产品化具有施工速度快、现场工作量小、质量稳定、成本低、节能环保等优点成为商品房精装的必由之路。本文从开发商的角度，进行了商品房精装产品化的研究与探讨，系统总结出商品房精装产品化的方法，对商品房精装工程具有较高的参考价值。
【关键词】：住宅商品房；精装修；产品化
Abstract : With the development of society, commercial housing refined decoration because has the advantages of labor sing, money, high quality, convenient, immediate occupancy, environmental protection and other advantages, get the support of the government, thus gradually replacing the roughcast commercial housing. This article from the developer's point of view, the commercial housing hardcover products of research and study, summed up the real estate system hardcover product method, commercial housing hardcover project has high reference value.
Key words : residential commercial housing refined decoration; products;
2095-2104（2012）

1 前言

自改革开放以后，国内房地产企业如春笋般出现，到1998年，商品房为毛坯房，即“初装修房”，室内只有门框没有门，墙面地面仅做基层处理而未做面层装饰，而室外全部外饰面，包括阳台、雨篷的外饰面应按设计文件完成装修工程，交房之后业主根据个人需要进行装修。在装修过程中，业主自己装修毛坯房的过程中出现了许多严重的问题，诸如野蛮装修施工，破坏房屋结构；装修周期长；影响邻里关系；浪费人力财力及物力；严重污染环境等。基于此，政府开始引导大众向精装修商品房发展。如万科等开发均开始倡导从事住宅精装商品房的开发。
根据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》（[2002]190号），精装商品房是指在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的商品房。在国家的引导下精装修从样板房展示、高档楼盘装修到现在的精装修大众化，完成了从仅满足群众的视觉的样板房到面向大部分消费者的精装适用房的进程。

2 建筑装饰产品化

在精装商品房快速发展的情况下，开发商发现了装修施工渐渐出现如从事装修的工人数量在减少；人工的工资在上涨；装修工人的工艺水平未达到要求；装修质量无保证等一系列利润减少和质量无保障的问题。于是，效率高、成本低、质量可靠的装饰产品化方法孕育而生。

2.1 建筑装饰产品化的定义

装饰产品化是指将装饰工程所需各种部件的加工制作与安装，按照体系加以分离，部件在工厂里加工，形成部件单元，施工现场只是对这些部件单元进行集成、组合安装。产品化装饰强调部件产品化、现场装配化，施工现场每个面，每道工序均是经过检验合格、符合质量标准的部品、部件，最后交付业主使用的每个房间、每个层面就是总装、集成的结果。

2.2 建筑装饰产品化的优点

（1）环保性增强。减少现场制作，大幅度减少建筑装饰施工现场的环境污染，提高对噪声、废气、废液的控制和回收，以及边角料回收利用，努力实现无加工废料、无垃圾、无污染、无噪声。
（2）做工精细，质量高。大幅度提高建筑装饰加工质量水平，产品做工精细、质量高、寿命长，满足人们日益增长的装饰要求。
（3）节约资源。提出标准化的概念，提高材料的利用率，减少资源浪费，实现资源节约型。
（4）综合成本降低。材料利用率提高，工期缩短，工人劳动降低。同时利用专业化的制品制作工厂，分工细致，效率高，降低材料成本和人工成本，降低工程造价。
（5）装修工期大为缩短。在现场做卫生间、水电等项目的同时，分包可在工厂生产包括门套、门、家具、搁架等在内的全部制作项目。产品实现工厂预制装配和现场的总成装配式施工，大幅度提高建筑装饰施工效率，减少现场作业，缩短工期。
（6）便于检查维修、保养和更换。

2.3 建筑装饰产品化的缺点

因为装饰产品化的流程一环紧扣一环，要保证精装质量，所以每个环节需要工作人员的严格控制；由于装饰过程中，若中途发生装修整改则需工厂重新生产，浪费材料且较为麻烦，故而须在设计阶段考虑周到、慎重决定，对设计人员的要求较高。

2.4 精装产品化的流程

开发商根据建筑装饰产品化的技术，针对本身开发精装修商品房，进行了研究与探讨，以开展精装修产品化的工作。
（1）开发商前期调研，确定开发准则。开发商在开发楼盘之前，会请专家针对本地的文化、民众的观念喜好、消费能力等进行调查研究。调查研究结果显示可以开发时，开发商会制定一些迎合本地民众的方针，作为开发准则。
（2）精装修设计。开发商请一些知名的装饰设计公司根据开发方针，针对户型和消费人群进行装修设计。开发

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商室内设计师根据开发商实际情况进行整改，并与装饰设计公司交流。
（3）建立示范区。在精装修设计完成之后，开发商会择地建立示范区，示范区包括样板房、售楼部及景观等。样板房须进行精装修，开发商会根据样板房的实际效果做一些装修调整。最后样板房展示给客户，作为交房标准。
（4）开发商采购部选择部品装修合作伙伴（分包）。采购部须参考样板房采购。采购部一般采用战略采购、招标采购、议标采购和直接委托等几种方式，选择一些社会信誉好、认可度高、专业性强、拥有自己工厂、安装维修队伍、配合度高、质量保证、报价合适的装修公司。
（5）开发商项目工程师与分包的项目负责人进行技术交底。开发商项目工程师在采购部的帮助下与装修公司的项目负责人进行面对面的工作交流。交流内容为合同内的一些合作规定以及图纸等。
（6）在开发商工程师的陪同下，分包的技术负责人带着装修图纸到现场核实尺寸。如若图纸尺寸不对，则以现场尺寸为准。（在总包生产过程中，开发商会做一些变更，故会出现与图纸有一定出入的现象。）
（7）在开发商工程师的主持下，开发商室内设计师与装修公司的技术负责人及设计负责人进行交流。开发商室内设计师在以现场尺寸为准的图纸下对部位重新设计，并交予装修公司的设计负责人和技术负责人，确保设计和技术上都没有问题。
（8）开发商工程师下单。开发商工程师在获得开发商设计师的同意后，计算部位工程量，进行下单。分包工厂进行大批量生产。
（9）产品到场。按照开发商工程师要求日期的当天，装修公司的产品部件准时到场。根据工程进度，开发商工程师有时会要求分批进场，以便现场安排。
开发商工程师和设计师在监理的陪同下对材料的颜色、检验报告等进行核对，确认无误后，三方签字确认；在开发商工程师的事先协调下总包安排产品的堆放。①应按前期策划中单元进行堆放。②产品堆放时要考虑其它班组施工方便性。③产品禁止堆放在露天、非常潮湿地下室等一些不适合材料堆放的地方。④产品分类堆放必须有专人负责，此人对所有物品堆放位置应做到非常清楚。
（10）产品安装。厂家自带工人到现场进行产品安装。安装过程中须遵守合同的规定：
产品须先做样板安装。在开发商工程师选择的工地样板房内进行样板安装；在开发商工程师与设计师、监理以及总包的样板检验合格之后，进行大面积安装。
（11）安装检验。安装过程中，监理始终进行监督检验。大面积产品安装完成后分包先进行自检，自检合格之后，请监理再检，再检合格之后，监理签字确认。注意成品保护。
（12）交付退场。在通过检验之后，分包提出交付，与开发商工程师签字确认之后退场。
（13）保修、维修。装修公司在退场之后，需指定专门人员定期进行检查保修、维修。
3 结语
精装商品房大众化已成为商品房发展的趋势。精装修产品化作为一个巨大的推动器，成为精装商品房发展的必由之路。本文从开发商的角度对精装修商品房的产品化进行研究与探讨，系统总结出商品房精装产品化的方法，对商品房精装工程具有一定的参考价值。装饰产品化的高质量把关不仅仅受到开发商的推崇，也受到大众的喜爱。如此运用产品化方法精装修的商品房将会得到越来越多的消费者的青睐，使得精装商品房市场逐渐成熟，也会使得房地产市场趋于平稳发展。
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