房地产宏观调控政策效应与策略倡议

【摘 要】房地产业是国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。随着国家房地产宏观调控的新政策出台，已经产生了一定的调控效应.本文分析了近些年调控政策的背景及产生的政策效应，根据房地产业可能的走势，在此基础上提出完善房地产宏观调控的对策建议。
【关键词】房地产市场；宏观调控；保障性住房
一、引言
自20世纪90年代以来，我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变，我国房地产业取得了飞速的发展。房地产业对我国经济的发展举足轻重，被喻为国民经济的“支柱”产业，它的兴衰成败直接关系着上中下游的50多个行业。近年来房地产产业出现虚检测繁荣及房地产泡沫，供应结构失调，房地产市场秩序混乱，对中国国民经济结构调整以及社会和谐稳定造成了重大影响。

二、2003年到2013年政府对房地产业的具体宏观调控政策

(一)2003年～2008年8月对房地产市场进行收缩型宏观调控

2003年6月13日，央行出台名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的121文件，严格限制开发企业的资金贷款，对地方房地产开发企业造成很大影响，导致一部分企业资金链断裂。8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文，确立了房地产支柱产业的地位和其持续健康发展的大方向，提出了普通商品房的新概念，明确了经济适用房的政策边界，明确界定政府在房地产市场发展中的职责。时任建设部房地产司副司长侯淅珉对18号文的评价是：“18号文是对1998年23号文的发展，也是中国房地产市场发展的下一个‘五年计划’。”
2004年10月28日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，使得土地供应结构发展变化，土地供应量将减少，土地市场向良性发展。
2005年03月26日，国务院下发《关于切实稳定住房的通知》即“老国八条”。“老国八条”以通知形式发出，要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。同年4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指当前房地产投资规模过大、上涨过快等问题，显示了政府调控楼市的决心。
2006年5月27日，《关于调整住房供应结构稳定住房的意见》即“国六条”出台。包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。同年5月29日国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房的意见》（国办发（2006 ）37号）即9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。同时政府通过加强税收、限定土地出让等政策为国内过热的房价降温，控制楼市的快速增长。
2007年，继续坚持前几年出台的各项政策措施，同时重视住房保障制度的建设，更加强化了抑制投机行为。8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。

(二)2008年9月～2009年末房地产市场由收缩型转扩张宏观调控

进入2008年以来宏观调控政策作用突显，房地产市场开始“冷静”起来。但下半年，由美国次贷危机导致的全球金融危机爆发，国内经济受到很大影响，房地产市场进入低迷期，导致经济增长下滑，政府紧急进行宏观调控，明确了房地产市场扩张型的政策方向，各级地方政府陆续出台了减免税收、购房补贴、降低首付等多条救市措施。央行更是连续五次降息，并出台一系列鼓励政策。12月17日国务院下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
2009年各级地方政府和各商业银行继续贯彻国办发〔2008〕131号文件。在宽松的货币政策及鼓励住房消费的拉动下，房地产市场再度发展，房价飞速上涨。12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。

(三)2010年初至2013年初房地产市场再度转为收缩型宏观调控

2010年的房地产调控，被冠以“史上最严厉”之称。1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即“国十一条”，意在控制房价过快增长，调节市场日益高涨的投资投机气氛，显示了政策的维稳意图。但房价依旧上涨，各地频现“地王”，进一步刺激了购房者房价上涨的预期，投机性购房愈加难以遏制。4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，即“新国十条”。9月29日出台二轮调控新政，通过限房，增加税收，增加贷款首付比率，减少优惠等政策来抑制再次出现的上涨趋势。央行也连续六次上调储备金利率，意在遏制住疯狂上涨的房价。国家开始了全方面的房地产宏观调控措施。
2011年伊始，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。1月26日，国务院常务会议再次推出了八条房地产市场调控措施（即“国八条”），要求扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会 城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策。7月12日，国务院出台新“国五条”，要求房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。既表明楼市在延续20

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10年的调控思路，又进行调整和梳理，力度更大。
2012年1月30号，国务院总理温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。上半年在政策紧缩的调控下，楼市基本稳定。下半年货币环境稳中趋松，楼市开始火热，止跌反弹，一、二线城市升温明显。 2013年2月20日，国务院出台“新国五条”，延续了之前的宏观调控政策，虽未提出新的调控手段，但依旧强调了房地产市场平稳发展的目标，遏制上涨过猛的房价。

三、我国房地产市场宏观调控政策存在的主要问题

(一)从房地产政策的角度分析

首先，房地产宏观调控政策有一定的滞后性，从政策的制定、完善、部署到地方再到地方的具体实施需要一段较长的时间，但市场的波动变化是很快的，可能会导致政策无法按预期执行，造成滞后性。同时，由于宏观调控政策是考虑土地、税收、经济发展等多方因素，面向全国下发的，解决目前存在较为严重的经济问题，但各个地区的房地产市场、土地市场等会有较大不同，使得政策的执行力不够高，灵活性较差，具有一定的片面性，在短期内有一定的调控效果，但长期来看可能会导致问题更加严重，同时不能很好的解决意外因素造成的问题，如全球经济危机等因素。

(二)从市场的角度分析

房地产市场在中国发展的时间并不是很长，其市场管理的制度、机构、法律法规等还存在不完善，不全面的问题。对于目前房地产相关的统计数据不能做到非常全面、准确，还不能达到覆盖全面，偏远地区和许多城镇存在房地产市场管理机构不全的问题，在土地的使用中存在强写强拆的问题。一些政府中的腐败分子，与不法开发商勾结，通过土地和房地产进行权钱交易，贪污腐败达到惊人的程度，对党和闰家造成致命威胁。此外，房地产开发质量保证问题，以及房地产行业已经存在的行业规则、利益共同体徇私舞弊等违法乱纪行为等。[3]

四、对我国房地产宏观调控政策的建议

(一)加强市场监管制度

“没有规矩，不能成方圆”。只有建立起全面、完善的市场监管制度，才能保证房地产市场良性的运作下去，避免暗箱操作，收受贿赂，投机倒把等对房地产市场造成极为恶劣影响的行为。加强政策监管，规范房地产市场是核心，促进房地产市场发展是方向。[4]在各城市、城镇建立房地产市场管理部门，不能放松三线以下地区的市场管理，对各地区的统计数据及时上报，有助于的宏观调控。

(二)加强宏观调控的全面性和长远性

政府的宏观调控一方面要注重房地产市场对经济的拉动作用，不能一味打压，“压”不如“疏”，从源头上找到房价上涨的原因，一部分是中国人的传统观念使得人们具有较高的写房热情，另一方面是房地产由原来的只具有使用价值，逐步转变为不动产，部分人看好其上涨空间，出现了投机倒把的行为，导致房价上涨，而中、低收入者也不得不提早写房，致使恶性循环，房价不断上涨。一旦政策宽松，投机之人又会再一次扰乱房地产市场。另一方面也要注重各地区的不同之处，在确定政策大方向的前提下，因地制宜的发展房地产业，可以对不同地区实施不同的调控政策，保证各地市场平稳发展。所以政府的宏观调控政策一定要具有长远性和全面性，不能只是注重短时间调控效果，致使房价不断攀升。

(三)加强政策的执行力度

政府要通过市场监督部门加强对各级地方政府政策执行的检查力度，保证宏观调控政策能够有序、顺利地执行。通过监管审查对各地区实施考核，对效果显著的地区可以适当增加资金补助，不断改善执行力不足的问题。要促进住房建设用地有效供应，包括确保保障性住房用地供应，严格土地出让条件；要切实加强房地产用地监管，包括实施住房用地开发利用申报制度；加强土地开发利用动态监测，强化保障性住房用地供后监管，严格依法处置闲置房地产用地，加强房地产用地开发利用诚信管理。

(四)加强对中低收入群体提供保障性住房

房价飞速上涨的问题从经济学简化模型来看就是供求不平衡的问题。目前中低收入群体的需求还是远大于供给的，虽然在政策的调控下房价得到抑制，但并不是长久的解决办法。解决房地产消费需求得不到满足的问题。不能单纯依赖房地产市场，而应该在房地产市场之外，加大政府公共产品投入，兴建更多的社会保障性住房。充分满足居民的消费性住房需要。[5]目前

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在房地产市场需求中，中低收入群体占到大部分，如果这部分能够住进保障性住房中，供需将进入平衡状态，房价问题也就不攻自破了。
五、总结
从目前发展的趋势来看，我国对房地产的需求仍在不断增长。为改善房地产市场的现状，完善政府宏观调控政策，当前应当将保障性住房的建设作为工作重点，解决中低收入群体的住房困难问题，满足民生需求。政府要综合运用法律法规、税收政策、土地改革等手段进行宏观调控，完善相关法律法规，维护房地产市场有序、健康的发展。针对部分地区可以适当加大或放宽调控力度，促进其经济可持续发展，充分发挥政府的引导作用，使房地产市场进入平稳健康发展的轨道。
参考文献
张洋、陈立文.加强房地产宏观调控的对策[J].中国经贸导刊.2012， （2）
李罗力. 解决中国房地产问题的若干政策建议[J].开放导报. 2011， （6）
[3]徐圣泉.房地产宏观调控机制的福利经济分析[J].商情.2012， （9）
[4]代碧波.规范我国房地产市场宏观调控对策研究[J].边疆经济与文化.2010， （7）
[5]乔新生. 房地产宏观调控的几个关键问题[J]. 理论月刊. 2011， （4）
作者简介：
冯昱霖（1992-），男，汉族，辽宁沈阳人，大连理工大学物理与光电工程学院，10级电子科学与信息。