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摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。而且，新加坡独特的公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购写国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
通过研究国际保障房融资模式成功案例，我们发现欧洲国家中在政府和房产市场相结合方面的典型代表是英国和德国，这两国在运用政府和房产市场的结合进行保障房融资有一定的成效。
英国政府制定了合宜的住宅，给住宅供给者提供补助，包括发展商的建屋补助和社会出租补助，这样可以提高英国民众租住保障性住房的积极性，使得英国的保障性住房可以在政府制定一系列优惠政策下得到良好的运行。另外，英国政府还实行土地优惠保证政策、低成本开发建设和时分所有权政策，确保国内的土地市场良好运行，让更多的土地得到合理地开发。
德国政府在建立保障性住房融资模式时，主要以公共住宅的建设与供应为重点，确保福利性住宅规模，确保保障性住房的足量供应，并且对国内的保障性住房进行适当的房屋补贴。目前，低收入居民住房保障由联邦政府和州政府各承担50%；为了拓宽德国境内的金融市场的融资渠道，德国政府还大力倡导国内的银行主动建立住宅储蓄制度，通过固定利率和低息互助支持来运作。
美国政府每年通过大量的财政拨款建设保障房，确保在房地产市场上保障房的供给数量，以此解决房地长市场上的供求矛盾；另外政府利用信贷杠杆，鼓励私营企业及开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，也鼓励企业向社会提供国家低息贷款和“税收贷款”，如LIHTC等；美国政府还在积极建设相应的保障性住房融资模式，鼓励各大私营企业和金融机构投资或发行房地产资产证券化工具，比如REI
而日本作为亚洲的经济发达国家，在建立保障性住房融资模式时，也是运用了公私合作机制。日本政府让国内的银行以提供低息贷款促进企业从事民间住宅建设，与其他国家不同的是，日本政府在进行保障性住房的融资建设时，首先在各地建立了地方团体专项机构，这些公团积极吸收社会各项资金用来发展国内的保障房建设，这样的融资模式是值得我国学习借鉴的。
三、总结
综上所述，很多国家在融资模式都发挥了“政府的主导作用”。无论采用何种融资模式，各国政府都始终将低收入家庭的住房问题作为其公共管理的重点，各国政府的财政拨款是保证保障性住房能否得到有效供给的基石；此外，各国政府还通过一些优惠措施来实现保障性住房的低成本供给，如土地划拨优惠、税收减免、低息贷款等，同时鼓励私人部门参与投资；政府也通常会采用房租补贴的形式提高低收入家庭的房租支付能力，并且建立了专门的、封闭的保障房金融支撑，如新加坡的公积金贷款、德国的住宅储蓄制度、美国的LIHTC和REITs等。
参考文献：
马光红，胡晓龙，施建刚.美国住房保障政策及实施策略研究[J].建筑经济，2006(9):75-78
郭伟伟.“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示[J].当代世界与社会主义，2008，29（6）:162-167
巴曙松，王志峰. 资金来源、制度变革与国际经验借鉴：源自公共廉租房 [J]. 2010，(3)：80-85
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴
一、研究背景及意义
在2011年“”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析
保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。(一)完全政府主导模式
所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。而且，新加坡独特的公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购写国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
(二)政府主导与房地产市场相结合
一个国家的保障房融资，不能仅仅依赖政府，必须在政府政策的引导下完善本国的住房保障制度，使其发挥稳定房地产市场的作用，从社会上融入更多的资金。通过研究国际保障房融资模式成功案例，我们发现欧洲国家中在政府和房产市场相结合方面的典型代表是英国和德国，这两国在运用政府和房产市场的结合进行保障房融资有一定的成效。
英国政府制定了合宜的住宅，给住宅供给者提供补助，包括发展商的建屋补助和社会出租补助，这样可以提高英国民众租住保障性住房的积极性，使得英国的保障性住房可以在政府制定一系列优惠政策下得到良好的运行。另外，英国政府还实行土地优惠保证政策、低成本开发建设和时分所有权政策，确保国内的土地市场良好运行，让更多的土地得到合理地开发。
德国政府在建立保障性住房融资模式时，主要以公共住宅的建设与供应为重点，确保福利性住宅规模，确保保障性住房的足量供应，并且对国内的保障性住房进行适当的房屋补贴。目前，低收入居民住房保障由联邦政府和州政府各承担50%；为了拓宽德国境内的金融市场的融资渠道，德国政府还大力倡导国内的银行主动建立住宅储蓄制度，通过固定利率和低息互助支持来运作。
(三)公私合作机制
公私合作机制是指政府鼓励国内的私营企业通过国内的资本市场为保障性住房建设进行融资。这是一国在民间筹集资本的重要手段，一直以来被各个国家政府所提倡。在运用机制方面，其典型代表为美国和日本。美国政府每年通过大量的财政拨款建设保障房，确保在房地产市场上保障房的供给数量，以此解决房地长市场上的供求矛盾；另外政府利用信贷杠杆，鼓励私营企业及开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，也鼓励企业向社会提供国家低息贷款和“税收贷款”，如LIHTC等；美国政府还在积极建设相应的保障性住房融资模式，鼓励各大私营企业和金融机构投资或发行房地产资产证券化工具，比如REI
源于：毕业设计论文网www.udooo.com
Ts等。而日本作为亚洲的经济发达国家，在建立保障性住房融资模式时，也是运用了公私合作机制。日本政府让国内的银行以提供低息贷款促进企业从事民间住宅建设，与其他国家不同的是，日本政府在进行保障性住房的融资建设时，首先在各地建立了地方团体专项机构，这些公团积极吸收社会各项资金用来发展国内的保障房建设，这样的融资模式是值得我国学习借鉴的。
三、总结
综上所述，很多国家在融资模式都发挥了“政府的主导作用”。无论采用何种融资模式，各国政府都始终将低收入家庭的住房问题作为其公共管理的重点，各国政府的财政拨款是保证保障性住房能否得到有效供给的基石；此外，各国政府还通过一些优惠措施来实现保障性住房的低成本供给，如土地划拨优惠、税收减免、低息贷款等，同时鼓励私人部门参与投资；政府也通常会采用房租补贴的形式提高低收入家庭的房租支付能力，并且建立了专门的、封闭的保障房金融支撑，如新加坡的公积金贷款、德国的住宅储蓄制度、美国的LIHTC和REITs等。
参考文献：
马光红，胡晓龙，施建刚.美国住房保障政策及实施策略研究[J].建筑经济，2006(9):75-78
郭伟伟.“居者有其屋”——独具特色的新加坡住房保障制度及启示[J].当代世界与社会主义，2008，29（6）:162-167
巴曙松，王志峰. 资金来源、制度变革与国际经验借鉴：源自公共廉租房 [J]. 2010，(3)：80-85