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出让强拆案例后“毛地”出让

收藏本文 2024-03-07 点赞:5259 浏览:17856 作者:网友投稿原创标记本站原创

【摘要】
“毛地”出让表面上减轻了政府的资金压力和动迁、拆迁、征地、场地平整的负担,却引发系列社会和法律问题。本文通过一则强拆案例,对“毛地”出让的相关问题和解决对策进行了探讨。
【关键词】
毛地出让社会和法律问题解决建议

一、案例回放

“溪水山庄”小区位于大连西郊,2002年建成,共有156栋房屋。 2006年11月28日,大连市国土房屋局颁发“拆许字2006第023号”拆迁许可证,批准包括该山庄在内的31万平米地块拆迁,拆迁人是大连市甘井子区土地储备中心,拆迁期限是2006年11月28日至2007年5月28日。可早在2006年7月23日,”80%的房屋在政府批准拆迁之前就已经被违法拆除。2007年1月,甘井子区土地储备中心将该地块挂牌出让,大连融合椒金山棚户区改造项目有限公司等9家开发商以底价摘牌,获得开发权。
这是典型的“毛地”先内部出让,后又让出资者以底价获得土地开发权。“毛地”出让带来的社会和法律问题值得深思

二、“毛地”出让的社会和法律问题

“毛地”是指房屋尚未拆除,被拆迁人尚未获得补偿安置的土地。“毛地”出让,政府只收取纯收益,拆迁补偿费的费用由竞得人支付。其实质是将依法应由政府负责的拆迁补偿交给了开发商。政府一方面利用了开发商的融资,另一方面,减轻了动迁、拆迁、征地、进行场地平整的负担。但由此引发以下问题:
1.“毛地”出让由于动迁、拆迁的成本核算只能估算,政府收益实际难以准确计算,很难实现收益最大化。
2.由于“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起,对开发商来说,压低拆迁补偿就等于多获利,补偿不公,野蛮拆迁因此时有发生。老百姓与开发商矛盾不断升级,引发社会矛盾,影响社会稳定。

3.开发商存在法律、经济风险。

1)法律风险
《物权法》第139条明确规定:“设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”《土地管理法》第八条内容也规定,在依法改变土地所有权和使用权时必须进行变更登记。因此土地使用权中标人自地块中标到土地使用权中标人获得新的《国有土地使用证》之前的这一过程中仅可获得建设部门颁发的《房屋拆迁许可证》。土地使用权中标人仅凭《房屋拆迁许可证》尚不能理解为政府对其进行的行政授权,也与行政委托的相关法律法规不符。并且,土地使用权中标人未必就是土地使用权的最终权属人,或者说实施拆迁人并非必然为最终土地使用权人,那么其对土地现有使用权人权利的收回显然缺乏民事法律依据。
2)经济风险
土地使用权中标人虽然获得建设部门颁发的《房屋拆迁许可证》,即便已经签署了《国有土地使用权出让合同》,其享有的“国有土地使用权”仍然属于一种“期权”。 “毛地出让”的情形下,土地使用权中标人在政府书面”形式”上交付土地后,为推进项目拆迁而先期投入大量资金,但如地块拆迁工作进行完毕后,不能如期取得《国有土地使用证》,那么土地使用权中标人对先期所投入的房屋拆迁补偿安置费用将存在较大经济风险。

三、相关链接:毛地出让,黄金地段陷流标

上海市宝山区大场老镇地块,挂牌出让公告号20040226,面积高达54.2199万平方米,是近年出让地块面积之最,但因为地面状况复杂,政府毛地出让,至记者发稿前尚无挂牌者。市间传言该巨幅地块有极大的可能性会流标。
可见,黄金地段虽好,要过动迁难关。随着政府对土地和金融政策将会继续严格控制的态势日益明朗化,房产开发企业对于土地储备的工作更加重视,同时在地块选择上也会结合企业的资金链状况,更加严谨和务实。开发企业比以前更加注重项目运作中可能存在的风险。同时,即使符合上述条件,如果风险过大,即使是位于市中心的黄金地段和大面积地块,开发商也可能“忍痛割爱”。从某种角度看,这也是市场逐步成熟的表现。

四、解决建议

相对“毛地”而言,“净地”是指地上建筑物、构筑物已经拆迁、被拆迁人已经获得补偿安置的土地。2007年9月,国土资源部等三部门印发《国土资源部关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号),第一次明确要求“净地”出让。 针对“毛地”出让的危害,笔者赞成推行“净地’出让,由政府直接收储土地,并对供应地块进行先期投入——调查摸底、成本核算、拆迁平整、动迁安置。理由如下:

1. “净地”出让能优化政府调控和管理。

“净地”出让首先可以让土地交易市场更加公开、公平、公正,吸引外地有实力的房地产开发企业与本土企业公平竞争。其次,可帮助政府控制成本支出,提高土地出让收益。政府由此对项目建设开竣工时间的监控更具有操作性,使不良开发商故意捂盘、捂地失去了理由。政府收益能实现最大化,保证国有土地资产不流失。

2. “净地”出让能减少开发商的风险,促进房地产市场的良性发展。

因出让地块已经拆迁平整,开发商拿地后可以直接进场打桩开建,免去了拆迁这项既费时又费力的浩大工程,建设项目的上市时间将大为提前。
3.“净地”出让能有效维护广大动迁户的利益,有利于社会和谐稳定。“净地”出让前的征地和动迁补偿等工作全由政府部门依法依规进行,避免了无理压价、野蛮拆迁、无法回迁等问题的发生。
但目前有关“毛地”“净地”问题还存在模糊认识。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,开发商取得房屋拆迁许可证后对被拆迁人的补偿、安置很容易被误读成“毛地”出让。如“毛地”出让合法,那么开发商就拥有了“毛地”的使用权,也就拥有了占有、拆除“毛地”的上房屋和驱赶被拆迁人的权利,这等于将国家的强制权变相赋予给开发商。 要从根儿上解决“毛地”问题,仅仅是部门文件中规定还不行,还应在《城市房屋拆迁管理条例》或上位法中明确做出禁止性和惩戒性规定。
参考文献

1.江平主编:《中华人民共和国合同法精解》,中国政法大学出版社,1999年版。

2.梁慧星主编:《民商法论丛》,200

源于:论文格式范文www.udooo.com

1版。
3. 程小平撰写:《以转让公司股权方式转移土地使用权益的法律风险及其防范》,找法网。

4.于长义律师撰写:《国有土地使用权取得法律风险防范指南》,找法网。

5.李安华、向哲撰写:《房地产开发项目的取得方式及风险应对》,法律教育网。

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