房地产开发《物权法》对房地产开发和销售影响

【摘 要】本文主要从统一的不动产物权法登记制度，更正登记、异议登记和预告登记制度对房地产企业的开发与销售行为的制约，拆迁补偿的规定对房地产开发的速度的影响，业主的建筑物区分所有权制度对规范开发商与业主权限的界定这几个方面分别阐述《物权法》对房地产开发企业的开发和销售的影响。
【关键词】物权法；房地产开发和销售；影响
《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）是一部重要的民事基本法律，在《物权法》全部247条中，有近一半条款明确涉及房地产事项，它的公布和实施对房地产业而言，具有着直接的重大的理论和实践意义，也必然对房地产开发企业的开发与销售产生深远的影响。

一、统一的不动产物权法登记制度，将规范房地产开发企业的开发与销售

根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这意味房地产开发企业从取得土地开始到销售房产，均应遵守严格的登记制度。
从目前情况看，在一些地方，仍然存在一些某些环节未经合法审批的工程，甚至是“三无工程”，开发商仍然照常施工，如果政府执行统一的登记制度，严格要求，开发商的这一定式思维必须转变，严格的登记制度，意味着房地产企业只有按部就班的规范操作，通过产权登记后，最终能将自己的产品顺利推向市场，在国家实行统一登记制度情况下，原来存在的前期未经审批的工程，甚至“三无工程”也照常可以办产证、照常出售的情况将一去不返。

二、更正登记、异议登记和预告登记制度将规范房地产企业的销售行为

(一)预告登记——防止“一女二嫁”

《物权法》第二十条对预告登记做了详细规定。预告登记制度是一种事前防范措施，可以保证登记人的优先购写权，对于 “一房二卖”有直接的遏制作用。写房人在签房合同之后，可按照约定向房地产登记部门申请预告登记，预告登记之后，卖房人如果再想将房屋出售给他人，必须经预告登记人许可，否则不发生物权效力。有了严格的物权登记规定，开发商想要“一房多卖”基本没戏，而购房者在产权登记的保护下，无疑将大大地避免私有财产受到侵害。

(二)更正登记——查漏补缺

不动产登记机构在进行登记过程中，不可避免地会出现登记错误或者遗漏的情形发生，为了能够及时消除因登记错误或者遗漏而造成的登记权利与真实权利不一致的情形，有效地保护真实权利人的合法权益，因此规定了更正登记制度。《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

(三)异议登记——保证真实权利人权益

为了能够暂时中断登记簿的公信力，维护真实权利人的合法权益，《物权法》规定了异议登记制度。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
在房地产开发更登记制度与登记异议登记制度的影响主要有两个方面：一是对有争议的公共设施、公共部位的产权方面，相关权利人可能会利用物权法赋于的这一权利来保护自己的利益。比如在房地产开发实际操作中，由于会所没有分摊在业主的建筑面积里面，一般开发商都可以出房地权证。对于这一矛盾，小业主可能会充分运用变更登记制度与登记异议登记制度与开发商对簿公堂；二是对“一房两写”问题。目前，权利受到侵

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害的第一购房人，只能根据合同约定要求开发商承担“一房两写”的违约责任，交易中心一般不会受理第一购房人要求登记变更，也不可能接受其登记异议，而在《物权法》生效后，这一情况将会改变，对于恶意的第二顺序购房人，第一顺序购房人可以启动变更登记、异议登记程序，来对抗恶意的第二顺序购房人。

三、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度

征收集体所有土地的应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。对于征收单位、个人的房屋及其他不动产，作了概括性的规定应给予合理的补偿，保障被征收人的居住条件，具体补偿安置办法应当仍然是遵循《城市房屋拆迁管理条例》和各地方制定的实施细则。
物权法的这些规定体现了对国有土地、集体土地以及物权拥有者利益的保护，某种程度上是为了维护公共利益和弱势群体的利益，另一方面则可能会增加房地产开发的成本，同时可能延缓拆迁进度而影响房地产开发的速度。

四、业主的建筑物区分所有权制度的建立，将明晰小区的产权界定、规范开发商与业主权限

《物权法》对业主的建筑物区分所有权制度的规定对房地产开发的影响主要有以下几个方面：

(一)小区的绿地、道路、物业管理用房等产权及收益得以明确

《物权法》第七十三条、第八十条明确了小区道路、绿地、物业管理用房归全体业主所有。正是物权法明确了产权，道路、绿地、物业管理用房的使用、维护、变更都会以产权人为基础展开。比如说道路的保养，业主为小区道路的所有权人，其保养费用应由全体业主用维修基金承担，而大型社区中的城市公用道路，则应由政府出资，由市政部门保养。以前小区的一些维修费用，政府往往出面“协调”让开发商“埋单”，这对房地产开发企业来说是不公平的，《物权法》生效后，这一情况将有所改变。

(二)车库、车位问题

《物权法》第74条的规定主要会对房地产销售环节及物业管理环节有较大影响，主要体现在以下几个方面：物权法限内原则的基本要求是小区的车位首先满足小区业主的对车位的需求，将限制或杜绝开发商将小区车位外售的情形。对于物权法规定的：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共用。”之规定，实际上是明确了地面停车和面积已经分摊的地下车库的所有权属于全体业主所有，收取的物业管理费在物业公司扣除管理成本外，应归全体业主所有。实际上这些规定都会很多程度上减少车库、车位方面的纠纷，规范开发商房屋销售行为和物业公司的管理怎么写作行为。

(三)《物权法》相关业主权利的规定将唤醒业主维权意识

《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定将在客观上起到唤醒业主维权意识的作用。比如说，购房人对开发商擅自改变规划、改变会所用途、不提供相关配套的情形可以使用法律手段解决。所以这就要求作为开发商应严格按照销售（预售）合同约定，向业主提供符合规划、配套到位、质量合格的商品房，不然的话，有很有可能面临棘手群体诉讼。
参考文献：
孙宪忠 物权法 社会科学文献出版社
王红玉、齐俊 物权法将促进房地产市场规范化 法制与社会
[3]谷旭牧 浅议《物权法》对房地产法的影响 辽宁广播电视大学学报
作者简介；
曲海瑛，女，山东省莱阳市，1975.9，房地产经济师、房地产估价师。主要研究方向：物权法、房地产登记，房地产估价。