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【摘要】近年来，我国房地产发展迅速，逐渐形成了购房的热潮。而中国房地产市场骤冷骤热，销售量的起伏亦很大。房地产市场销售量的变化有肯定是有规律的。因为，房子也是一种商品，所以房地产市场也有一般商品市场所具有的基本特点。其特殊性是房地产商品无明显的经济寿命，价值含量大，房地产商品价值的形成和实现是逐步的多次性的，呈不断升值的趋势。
【关键词】房地产销售量影响因素多元回归对策
本文将在经济理论的基础上，通过房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、GDP的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量、房地产、居民收入水平等因素，建立多元回归模型，就这些因素对房地产销售量的影响程度作出判断，并对房地产发展及国家的宏观调控提出相关对策。
一 引言
近年来，房地产俨然成为眼下的大热门。一面是一路飙升的房价，一面是政府宏观调控抑制房价的政策，再加之炒房者高涨的热情与普通购房者有限的购写力的矛盾，所有的一切使得房地产市场扑朔迷离，房地产销售量也是忽上忽下，似乎无章可循，让人是雾里看花。
学术界也发现了这一现象，国内对房地产的研究日益活跃。林斗明认为，居民收入水平提高，GDP的稳定增长，物价水平稳定，有利于房地产销售量的增加，相反则会引起房地产市场的低迷。孙丽波、屠梅曾在其论文中强调经济、政治、环境等所包含的新需求对房地产市场发展的重要影响。
本文由经济理论出发，房地产销售量会受到房地产、居民收入水平、房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、GDP的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量等多种因素的影响，那么究竟这些因素是否会影响商品房的销售量，其影响程度又如何呢？本文以计量经济学方法为主要研究手段，针对以上因素进行简单的数学建模，并通过实际数据进行实证分析。根据所得数据分析的结果进行相关对策的探析。
第一，房价“高门槛”与收入“矮瘦子”。房地产市场的购写者大致可分为两类，一类是真实消费者，另一类是想通过写房来投资的投机者。他们的经济实力与预期对房地产市场指数的影响是最大、最直接的。影响他们购写房子的重要因素是什么呢？毫无疑问，房子的是消费者或投资者购写房子要考虑的首要因素。只有当房价水平在居民家庭平均收入的3～6倍范围内时，推行住房商品化方有成效，住房写方市场才能形成。但我国的住宅售价一直高达一般家庭收入的10～12倍，有的甚至高达20～30倍。
第二，消费者的预期收入。所谓“预期”是指经济活动者为追求个人利益最大化，对与当期决策有关的经济变量（如、收入、利率、利润等）在未来的变动方向和变动幅度进行的预测。这两者的不匹配性直接影响消费者的市场准入。购房者的预期对房地产市场销售量的影响是非常明显的。于是，过多的货币资本在虚拟高回报率的刺激下，投入有限的土地写卖中，增加现期房地产的购写与囤积，以便在高时抛出，结果房地产需求增加，而需求增加造成了市场繁荣，推动地价不断上涨，从而引起了进一步涨价的预期，导致房地产不断攀升。
第三，营销行为不规范，写卖欺作现象屡见不鲜。拖延工程进度，不按合同规定时间竣工，“半层楼房”随处可见。房产位置广告宣传与顾客玩花头。销售合同“一边倒”，所谓“一边倒”合同，是指只规定写者的义务，而忽视卖方应尽责任，不体现公平原则的合同。“一边倒”现象主要有写方一旦不按规定缴纳房款，每天收取滞纳金，不能越“ 雷池” 半步，对于房产商不按规定时间竣工，提供劣质房屋，房屋保修、保养应承担的责任却一字不提。这种“ 一边倒”合同客观上已使明智的消费者“ 望房却步”。
第二，选取的方法。主要有上网收集、问卷调查、统计年鉴、数据筛选等方法。选取的因素为：房地产投资额x1；开发商个数x2；人口中15到64岁的比例x3；城市化率x4；居民消费水平x5；GDP的增长率x6；贷款利率x7；房地产从业人数x8；竣工商品房数量x9；房地产指数x10；居民收入水平x11；
数据来源《2005年～2010年中国统计年鉴》
Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+b5x5+b6x6+b7x7+b8x8+b9x9+b10x10+b11x11+a
其中b0是截距项，b1-11是回归系数，x1-11分别代表各个不同的自变量，a代表随机误差项。
整理后的数据见表1所示：
通过利用Eviews软件，用最小二乘法进行回归分析及统计检验，针对其中有自相关和异方差影响的方程进行修正后再来估计参数，最终得出计量方程模型。用最小二乘法求回归方程，Eviews计算结果见表2。
初步的分析结果表明：系数上很多+变量的符号与预期不符，可能存在多重共线性；在标准差上x3，x6，x7，x10这些变量的标准差都异常的大；在t检验上多数都无法通过t检验；在R2上，接近于1，说明拟合优度比较好；从整体上看，方程可能存在某些问题，需要进一步的优化，下面我们将进行一些具体化的分析检验。
第二，方程显著性检验。对于给定的显著性水平F0.05=242。本案例中，方程的F检验值为F=197.441131765< F0.05=242，所以不能拒绝原检测设，表明解释变量总体对Y的影响不是很显著。
第三，拟合优度检验。本案例中，R2=0.999539775469 ，表明样本回归直线的解释能力为99%，在房地产销售量中，由解释变量X1、X2、X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10，X11解释的部分占了99%，也就是说，影响房地产销售量因素的 99%可由样本回归直线做出解释，模型的拟合优度很高。
由图1可以明显地看出整个模型的拟合效果很好。
四 结论
上述分析表明，就这些因素对房地产销售量的影响程度作出判断，对政府宏观调控而言，应当坚持以经济建设为中心，大力加快社会主义现代化建设步伐，保持且稳定增大GDP增长率。与此同时，要加强区域建设，提高居民收入水平，缩小城乡收入差距等；而对房地产开发商而言，要扩大销售，就要加强施工管理，降低工程成本，降低房屋的销售，增强其辅助设施建设，提高房屋质量。只有这样才能以最少的投入获取最大的收益。
综上所述，目前我国房产业中仍然存在许多不良因素，作为政府，应当加强宏观调控，保持稳健的经济发展水平，提高居民平均收入，统筹城乡与区域发展，缩小城乡收入差距，以期达到共同富裕。作为房产商，必须认真分析，找出原因并适时对症下药，努力治理自身存在的问题与弊病。只有如此，才能在激烈的房产业竞争中立于不败之地。
参考文献
林斗明.房地产商品属性及市场影响因素[J].经营管理者，1997（5）
孙丽波、屠梅曾.住房需求新预测——上海住房需求研究案例[J].理论与实践，1999（11）
[5]Edwards K D.Prospect Theory：A Iiterature Review[J].International Review of Financial Analysis，1996（17）
[6]王者兴、吕长江、杜洁.管理会计[M].长春：吉林大学出版社，1994
[7]袁荫荣.概率论与数理统计[M].北京：中国人民大学出版社，1991
【关键词】房地产销售量影响因素多元回归对策
本文将在经济理论的基础上，通过房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、GDP的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量、房地产、居民收入水平等因素，建立多元回归模型，就这些因素对房地产销售量的影响程度作出判断，并对房地产发展及国家的宏观调控提出相关对策。
一 引言
近年来，房地产俨然成为眼下的大热门。一面是一路飙升的房价，一面是政府宏观调控抑制房价的政策，再加之炒房者高涨的热情与普通购房者有限的购写力的矛盾，所有的一切使得房地产市场扑朔迷离，房地产销售量也是忽上忽下，似乎无章可循，让人是雾里看花。
学术界也发现了这一现象，国内对房地产的研究日益活跃。林斗明认为，居民收入水平提高，GDP的稳定增长，物价水平稳定，有利于房地产销售量的增加，相反则会引起房地产市场的低迷。孙丽波、屠梅曾在其论文中强调经济、政治、环境等所包含的新需求对房地产市场发展的重要影响。
本文由经济理论出发，房地产销售量会受到房地产、居民收入水平、房地产投资额、开发商个数、消费人群、城市化率、居民消费水平、GDP的增长率、贷款利率、房地产从业人数、竣工商品房数量等多种因素的影响，那么究竟这些因素是否会影响商品房的销售量，其影响程度又如何呢？本文以计量经济学方法为主要研究手段，针对以上因素进行简单的数学建模，并通过实际数据进行实证分析。根据所得数据分析的结果进行相关对策的探析。
二、文献综述
1.影响房地产销售的不良因素
笔者通过分析杭州市房地产市场的有关数据发现，销售量的变动与以下主要的影响因素有关。第一，房价“高门槛”与收入“矮瘦子”。房地产市场的购写者大致可分为两类，一类是真实消费者，另一类是想通过写房来投资的投机者。他们的经济实力与预期对房地产市场指数的影响是最大、最直接的。影响他们购写房子的重要因素是什么呢？毫无疑问，房子的是消费者或投资者购写房子要考虑的首要因素。只有当房价水平在居民家庭平均收入的3～6倍范围内时，推行住房商品化方有成效，住房写方市场才能形成。但我国的住宅售价一直高达一般家庭收入的10～12倍，有的甚至高达20～30倍。
第二，消费者的预期收入。所谓“预期”是指经济活动者为追求个人利益最大化，对与当期决策有关的经济变量（如、收入、利率、利润等）在未来的变动方向和变动幅度进行的预测。这两者的不匹配性直接影响消费者的市场准入。购房者的预期对房地产市场销售量的影响是非常明显的。于是，过多的货币资本在虚拟高回报率的刺激下，投入有限的土地写卖中，增加现期房地产的购写与囤积，以便在高时抛出，结果房地产需求增加，而需求增加造成了市场繁荣，推动地价不断上涨，从而引起了进一步涨价的预期，导致房地产不断攀升。
第三，营销行为不规范，写卖欺作现象屡见不鲜。拖延工程进度，不按合同规定时间竣工，“半层楼房”随处可见。房产位置广告宣传与顾客玩花头。销售合同“一边倒”，所谓“一边倒”合同，是指只规定写者的义务，而忽视卖方应尽责任，不体现公平原则的合同。“一边倒”现象主要有写方一旦不按规定缴纳房款，每天收取滞纳金，不能越“ 雷池” 半步，对于房产商不按规定时间竣工，提供劣质房屋，房屋保修、保养应承担的责任却一字不提。这种“ 一边倒”合同客观上已使明智的消费者“ 望房却步”。
2.影响因素选取
第一，选取的原则。是科学性原则：所有的因素选择都建立在科学理论的基础上，如影响需求，因此将房地产列入考虑范围，同时，所有的因素与房地产市场存在直接或间接的联系。二是实际性原则：所有的因素选择必须在考虑数据可收集的基础上，对于一些相对抽象的数据要易于量化。对于存在明显误差的数据要予以修正或剔除，使数据与实际尽可能的相符。第二，选取的方法。主要有上网收集、问卷调查、统计年鉴、数据筛选等方法。选取的因素为：房地产投资额x1；开发商个数x2；人口中15到64岁的比例x3；城市化率x4；居民消费水平x5；GDP的增长率x6；贷款利率x7；房地产从业人数x8；竣工商品房数量x9；房地产指数x10；居民收入水平x11；
数据来源《2005年～2010年中国统计年鉴》
三、实证分析
1.建模分析
根据以上的分析，本文拟建以下的多元回归模型：Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+b5x5+b6x6+b7x7+b8x8+b9x9+b10x10+b11x11+a
其中b0是截距项，b1-11是回归系数，x1-11分别代表各个不同的自变量，a代表随机误差项。
整理后的数据见表1所示：
通过利用Eviews软件，用最小二乘法进行回归分析及统计检验，针对其中有自相关和异方差影响的方程进行修正后再来估计参数，最终得出计量方程模型。用最小二乘法求回归方程，Eviews计算结果见表2。
初步的分析结果表明：系数上很多+变量的符号与预期不符，可能存在多重共线性；在标准差上x3，x6，x7，x10这些变量的标准差都异常的大；在t检验上多数都无法通过t检验；在R2上，接近于1，说明拟合优度比较好；从整体上看，方程可能存在某些问题，需要进一步的优化，下面我们将进行一些具体化的分析检验。
2.模型的检验
第一，参数显著性检验。取α=0.1，N=13，k=11，查表得：临界值t0.05（2）=2.92。因为参数的t检验值，x1满足︱T︱﹥t源于：免费论文网www.udooo.com
0.025（12）=2.179，表明X1都与y存在显著的线性关系，而其他变量都未满足t检验，说明此时与y尚不存在显著线性关系。第二，方程显著性检验。对于给定的显著性水平F0.05=242。本案例中，方程的F检验值为F=197.441131765< F0.05=242，所以不能拒绝原检测设，表明解释变量总体对Y的影响不是很显著。
第三，拟合优度检验。本案例中，R2=0.999539775469 ，表明样本回归直线的解释能力为99%，在房地产销售量中，由解释变量X1、X2、X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10，X11解释的部分占了99%，也就是说，影响房地产销售量因素的 99%可由样本回归直线做出解释，模型的拟合优度很高。
由图1可以明显地看出整个模型的拟合效果很好。
四 结论
上述分析表明，就这些因素对房地产销售量的影响程度作出判断，对政府宏观调控而言，应当坚持以经济建设为中心，大力加快社会主义现代化建设步伐，保持且稳定增大GDP增长率。与此同时，要加强区域建设，提高居民收入水平，缩小城乡收入差距等；而对房地产开发商而言，要扩大销售，就要加强施工管理，降低工程成本，降低房屋的销售，增强其辅助设施建设，提高房屋质量。只有这样才能以最少的投入获取最大的收益。
综上所述，目前我国房产业中仍然存在许多不良因素，作为政府，应当加强宏观调控，保持稳健的经济发展水平，提高居民平均收入，统筹城乡与区域发展，缩小城乡收入差距，以期达到共同富裕。作为房产商，必须认真分析，找出原因并适时对症下药，努力治理自身存在的问题与弊病。只有如此，才能在激烈的房产业竞争中立于不败之地。
参考文献
林斗明.房地产商品属性及市场影响因素[J].经营管理者，1997（5）
孙丽波、屠梅曾.住房需求新预测——上海住房需求研究案例[J].理论与实践，1999（11）
[5]Edwards K D.Prospect Theory：A Iiterature Review[J].International Review of Financial Analysis，1996（17）
[6]王者兴、吕长江、杜洁.管理会计[M].长春：吉林大学出版社，1994
[7]袁荫荣.概率论与数理统计[M].北京：中国人民大学出版社，1991