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摘要：政府与部分地方行政部门在土地出让市场上存在明显的利益目标差异。通过分析双方各自的利益诉求，建立了土地出让问题上的利益博弈模型。基于博弈分析的结论，提出除了要使地方行政部门在被查处后所遭受的损失大大超过其违规得益外，还应构建更具效力的监管激
关键词：土地出让；监管；利益博弈；政府；地方行政部门
1673-291X（2012）32-0041-02
引言
近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。
在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财政收入“最好最快”的方式。例如，某些地方行政部门通过低价出让工业用地来吸引投资，赢得税收；高地价出售住宅用地，获取巨额一次性土地出让金，并带动物业税和房地产税激增；利用土地抵押贷款为城市基础设施建设融资等等。由于政府只拥有土地的名义所有权，土地的实际使用权和其他处置权更多地是被地方行政部门所把持。所以，一旦对于土地出让的监管力度不足，某些地方行政部门出于对财政收益和官员政绩的追逐，必然会忽略它所代表的社会整体利益，狭隘地追求自身局部、短期的收益。
土地出让问题应该如何加强监管，如何在政策制定层面杜绝违规现象的出现？这需要首先分析博弈双方各自的利益诉求。
对代表的国土监管部门来说，其监管行为的选择或监管绩效很大程度上取决于监管部门的激励及约束机制。若某些地方行政部门违规而没有被监管部门发现，监管部门虽会在某种程度上声誉受损，但地方违规行为的直接受害者是其他相关利益群体，国土监管部门的切身利益损失并不大甚至还有好处（比如权力寻租）；再者，监管部门即使查处了违规行为，并不能改变自身经济收益，因为当前监管部门人员收入与其业绩的优劣并无直接联系。因此，从理性人角度看，监管部门的激励程度相当低（仅有精神层面上的激励与约束）。所以，要激励监管部门履行职责就是要有效提高（g+h）的值。建议将监管绩效纳入国土监管人员的工作业绩考核指标中。若查处到某地方行政部门违规批地就按挽回的国家损失额度的一定百分比给予提成奖励，反之，若所监管地区出现了违规事件就处以国家损失额度一定百分比的责罚。只有建立具有实际意义的激励机制，才能使监管部门的监管有效。在激励的同时，要给予监管部门更大的监管权力，并对监管部门的人员实行垂直管理，以降低他们调查与处罚某些地方行政部门的成本。
结束语
在土地出让市场中，政府与某些地方行政部门博弈的原因归根结底是由于制度缺陷造成双方利益诉求不同。要改变这样的博弈局势，短期来看是要调整地方行政部门违法用地的收益成本结构，使其被查出后所受损失（下转85页）（上接42页）值远大于违规得益值并进一步激励监管部门加大对地方土地违法事件查处力度。但从长远来看是要转变地方行政部门经济上和政治上对短期逐利的“土地财政”路径的依赖：一方面地方政府可尝试发行地方债、市政债等债券，缓解财政压力，另一方面需完善对地方行政部门政绩评价体系，不唯GDP而论，增加社会满意度等民生性指标。这样才能从根本上促使地方行政部门的利益目标逐步向靠拢并最终一致，变双方博弈为合作共赢。
参考文献：
吴妤，张玲.土地征收中地方政府的利益行为解析[J].经济体制改革，2011，（3）：30-34.
王子龙，等.房地产市场信息不对称的动态博弈[J].系统工程，2008，（12）：8-13.
[3] 张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004：58-66.
[4] 张红霞.城市土地市场调控的政府博弈分析[J].特区经济2012，（3）：288-291.
[5] 杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究，2004，（4）：130-140.
[6] 张富田.利益博弈与房地产泡沫问题研究[J].经济体制改革，2011，（2）：146-149.
[7] 2010年上半年全国土地市场动态监测分析报告[EO/BL].http：//，2010-08-11.
[责任编辑 仲 琪]
摘自：毕业论文工作总结www.udooo.com
励机制，才能改变目前土地市场的非正常局面。关键词：土地出让；监管；利益博弈；政府；地方行政部门
1673-291X（2012）32-0041-02
引言
近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。
在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财政收入“最好最快”的方式。例如，某些地方行政部门通过低价出让工业用地来吸引投资，赢得税收；高地价出售住宅用地，获取巨额一次性土地出让金，并带动物业税和房地产税激增；利用土地抵押贷款为城市基础设施建设融资等等。由于政府只拥有土地的名义所有权，土地的实际使用权和其他处置权更多地是被地方行政部门所把持。所以，一旦对于土地出让的监管力度不足，某些地方行政部门出于对财政收益和官员政绩的追逐，必然会忽略它所代表的社会整体利益，狭隘地追求自身局部、短期的收益。
土地出让问题应该如何加强监管，如何在政策制定层面杜绝违规现象的出现？这需要首先分析博弈双方各自的利益诉求。
一、土地出让市场主体的利益诉求
(一)政府的利益分析
政府作为国民利益的代表，与国家利益有着高度一致性。政府会更多地从国家全局利益的角度出发，关注于GDP 总量与质量、宏观经济的可持续发展、物价水平、居民福利水平、社会稳定等。政府可以通过立法、规划和指令性手段进行干预，调控地租、地价（比如调整土地出让金的首付比例等）、利率和税收，以此保障土地的使用权权益并公平分配土地收益，确保土地市场良好运转。(二)地方行政部门的利益分析
某些地方行政部门作为地区利益的代表，更多以“经济人”思维谋求地方利益最大化，看重本地区局部的、短期的利益目标，如当地GDP 增长率、基础设施建设、土地收益对财政的贡献等。在土地市场中，地方行政部门除了一方面完成政府布置的各项经济发展指标，如促进国民经济增长，上缴税收，保障人民基本住房权利等，另一方面通过土地计划、城市规划、地价监控等手段调控当地实际土地供给数量、区位、结构、，以获得土地出让金以及各种土地税费收益。此外，当前对地方官员的评价是以当地GDP增长幅度为度量的，所以地方官员出于晋升考虑也有追求本地经济短期繁荣的极大动力。二、政府与部分地方行政部门的土地利益博弈
政府与地方各自利益诉求的不一致导致无法产生制度性均衡，双方的非合作博弈在所难免。由于目前土地出让市场的法律规范的不完善，对地方行政部门的监管与约束仍主要靠国土监管部门来完成，所以，本文主要分析代表利益的国土监管部门与某些地方行政部门的之间的利益博弈。(一)博弈的基本检测设
本文提出了三个接近现实情况的经济学检测设： a.地方行政部门是理性人，追求利润最大化，存在机会主义行为；b.信息不对称或不完全情况下地方行政部门的违规行为有可能未被查处；c.代表政府的国土监管部门是社会理性人，追求全社会的利益最大化。(二)博弈模型的建立
(三)双方博弈策略的选择
在上述的一次纯策略博弈扩展式中，不存在纳什均衡。在代表政府的国土监管部门和地方行政部门都是理性人的检测设前提下，进一步研究他们在混合战略下的行为选择。1.部分地方行政部门的最优行为选择
2.国土监管部门的最优行为选择
三、结论与政策建议
根据上述混合博弈的分析，对于某些地方行政部门来说，其违规或违法动机很大程度上来源于在当前制度环境下该行为所产生的、超出正常行为的得益远大于违规行为被查处后所受的损失。所以首先应提高对违规行为的处罚力度，即增大地方行政部门违规行为被查处后所受的损失-E，并要做出具有实际效力的承诺行动，增强其置信度。其次，降低地方行政部门违规行为的收益D，使某些地方行政部门由于无利可图转而自觉维护市场秩序。最后，提高监管部门的工作努力程度，加大监管和查处的频率p1q1。对代表的国土监管部门来说，其监管行为的选择或监管绩效很大程度上取决于监管部门的激励及约束机制。若某些地方行政部门违规而没有被监管部门发现，监管部门虽会在某种程度上声誉受损，但地方违规行为的直接受害者是其他相关利益群体，国土监管部门的切身利益损失并不大甚至还有好处（比如权力寻租）；再者，监管部门即使查处了违规行为，并不能改变自身经济收益，因为当前监管部门人员收入与其业绩的优劣并无直接联系。因此，从理性人角度看，监管部门的激励程度相当低（仅有精神层面上的激励与约束）。所以，要激励监管部门履行职责就是要有效提高（g+h）的值。建议将监管绩效纳入国土监管人员的工作业绩考核指标中。若查处到某地方行政部门违规批地就按挽回的国家损失额度的一定百分比给予提成奖励，反之，若所监管地区出现了违规事件就处以国家损失额度一定百分比的责罚。只有建立具有实际意义的激励机制，才能使监管部门的监管有效。在激励的同时，要给予监管部门更大的监管权力，并对监管部门的人员实行垂直管理，以降低他们调查与处罚某些地方行政部门的成本。
结束语
在土地出让市场中，政府与某些地方行政部门博弈的原因归根结底是由于制度缺陷造成双方利益诉求不同。要改变这样的博弈局势，短期来看是要调整地方行政部门违法用地的收益成本结构，使其被查出后所受损失（下转85页）（上接42页）值远大于违规得益值并进一步激励监管部门加大对地方土地违法事件查处力度。但从长远来看是要转变地方行政部门经济上和政治上对短期逐利的“土地财政”路径的依赖：一方面地方政府可尝试发行地方债、市政债等债券，缓解财政压力，另一方面需完善对地方行政部门政绩评价体系，不唯GDP而论，增加社会满意度等民生性指标。这样才能从根本上促使地方行政部门的利益目标逐步向靠拢并最终一致，变双方博弈为合作共赢。
参考文献：
吴妤，张玲.土地征收中地方政府的利益行为解析[J].经济体制改革，2011，（3）：30-34.
王子龙，等.房地产市场信息不对称的动态博弈[J].系统工程，2008，（12）：8-13.
[3] 张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004：58-66.
[4] 张红霞.城市土地市场调控的政府博弈分析[J].特区经济2012，（3）：288-291.
[5] 杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究，2004，（4）：130-140.
[6] 张富田.利益博弈与房地产泡沫问题研究[J].经济体制改革，2011，（2）：146-149.
[7] 2010年上半年全国土地市场动态监测分析报告[EO/BL].http：//，2010-08-11.
[责任编辑 仲 琪]