政府在保障房建设各阶段作用

【摘要】文章对比了保障性住房与一般房地产项目开发过程中的不同之处。分析了在保障房开发的各个阶段政府应该发挥的作用，以期促进政府在保障房建设中职能的完善，从而实现保障房市场的可持续发展。
【关键词】政府；保障性住房；作用
Reserch on the government’s function in various stage of security housing development
【Abstract】This paper compared the development process difference of the security housing and general real estate. Analysis the function of government in every stages， in order to promote the function and realize the security housing market sustainable development.
【Key Words】Government；Security housing；Functions
近年来随着房价的飞速上涨，住房市场供需矛盾越来越突出。住房问题已不单单是个经济问题，更是成为了影响社会稳定的民生问题。保障性住房是相对于商品性住房而言的，它是为解决这一问题而为中低收入住房家庭提供的限定标准、或租金的住房。在我国，保障房主要有城镇廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等类型。
住房保障是社会保障的重要组成部分。它随着经济社会的发展而产生，是一个国家或政府为实现社会公平原则、为满足中低收入家庭居住需求而采取的政策措施。其内涵有三方面：一是责任主体是政府；二是其目标是为实现中低收入家庭的住房权；三是住房保障必须以相应的法律法规作为实施的保证和依据。这为保障房的建设工作梳清了脉络。

1 房地产的开发流程

1.1一般房地产项目的开发流程

房地产开发企业开发一般住宅项目大致可分为前期调研、土地竞得、施工准备、工程建设、项目销售、物业移交等环节。概括来说，一般房地产项目开发可分为决策、建设、运营三个阶段。

1.2保障房项目开发中的不同之处

（1）土地取得方式不同
一般住宅项目的土地是房地产开发企业在公开市场上参加招拍挂竞价取得的；而保障房用地是由政府直接划拨取得的。一般住宅项目中，开发企业竞得的是一定年限（住宅70年，商业及办公45年）内土地的使用权；而保障房项目中，土地的使用权并非企业所有。
（2）项目销售主体与方式不同
一般住宅项目建设完成后由开发企业在公开市场进行销售；而保障房项目是由政府建立申请制度及标准，由满足条件的人员申请、政府审查核准后分配的。
（3）运营方式不同
一般住宅项目销售完成后，由专门的物业公司负责项目的日常运营；而保障房项目建设完成后由建设单位移交政府，政府除引入物业公司行使日常管理职能之外，仍面临很多问题。如保障房社区配套设施管理、保障房申请人准入或清退、公租房廉租房租金核定与收取等等，这都需要成立专门机构来组织实施。

2 保障房开发中存在的问题

2.1保障房建设标准和质量偏低

保障房建设的目的是为了解决中低收入家庭的住房问题。体现了国家对居民住房权的重视和尊重。因此在建设中要充分考虑居民的居住要求，真正体现以人为本的建设理念。然而，在实际的建设过程中，我国的保障房建设标准一般低于商品房。另外，由于保障房建设对开发企业来说利润空间及其微薄，没有相应的标准与制度约束，有的开发企业为了降低工程成本，对工程质量就没有很高的要求。更有甚者，在建设中施工单位偷工减料，导致保障房质量问题严重，居民入住后的返修率较高。

2.2法律法规保障不到位

完善的住房保障法，是建立公平合理的住房保障制度的前提和基础。我国的社会保障制度尚不完善，住房保障相关的法规政策缺乏。而政府作为住房市场健康发展的调控者，其介入市场的主要方式就是宏观调控和制定法律法规。所以，要完善住房保障制度、规范保障房建设，必然需要立法机关依据我国国情制定合理的法律法规。

2.3准入和退出制度不完善

面对众多的中低收入人群，制定保障房的准入和退出机制尤为重要。我国目前尚无较为完善的保障房准入和退出制度。致使在保障房申请过程中，有很多不符合保障条件的人或家庭为了骗取国家的优惠政策弄虚作检测，进而取得保障房的居住权。这就需要制定一定的惩罚机制。而且惩罚力度要远远大于从国家得到的优惠，增加其犯罪成本。让保障房解决的是真正的中低收入家庭的住房问题。
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政府在保障房建设中的作用
政府是保障房建设的主体，在保障房建设的各个阶段应该发挥主要职能作用。建立和完善住房保障制度、建立完善的制约和约束机制，对工程建设、对相应政府及工作人员进行有效的监督和制约，保证保障房建设的有效推进。同时，杜绝工程建设中的腐败现象。

3.1决策阶段的作用

政府在决策阶段的主要作用是保证土地供应。政府要保证有足够的保障房建设用地，足够的土地供应是保障房建设的基础。政府必须妥善处理好保障房建设用地和一般住宅建设用地之间的关系，统筹兼顾，把握总量，确保保障房建设用地达到规定比重。同时，还要保证保障房用地的质量。目前有些省市的保障性住房多选址在远离城市的边远地区。周边基础设施不完善、配套设施建设相对落后。造成居民入住后生活不便利，相对隔绝。保障性住房用地的选择不能单纯依据土地，应该由政府提供足够的政策支持，科学布局，综合考虑保障人群的就业、居 住、娱乐等一系列问题。

3.2建设阶段的作用

在建设阶段，政府的主要作用是融资和对保障房质量的监督。
在我国，保障房的建设主要是由地方政府承担。其开发数量大、建设成本高，占用资金量巨大。但是，我国税收改革以来，地方税收保留的仅仅是很小的一部分。虽然有一部分共享税收，但是其财政收入相对于各种费用的支出来说，还是有压力的。这就需要创新融资模式来满足保障房建设的需要。然而，我国目前的保障房建设融资方式较为传统，其资金来源主要以财政支持和银行信贷资金为主。金融支持方式以政府担保、地方融资平台向银行贷款、开发企业商业住宅进行配比为主[3]。扩大资金来源，就必须引入民间资本，吸引民间资本参与到保障房的建设中来，既解决了政府资金不足的困扰，完成政府的责任，中低收入者有了安居之所，也给民间资本提供了投资渠道，形成一种共赢的局面。其次，还可以通过企业投资来建设保障房。由于保障性房自身的特点，企业一般不愿意投资建设，但是如果政府可以通过相关扶持、鼓励性政策，在税收、贷款利息等方面对参与保障性住房建设的企业给予定的政策优惠和财政扶持，就可以有效的增加企业投资保障房建设的积极性。此外，还可以创新融资模式，例如成立专门针对保障房建设投资的政策性银行、实行以银行为核心投资者的住房抵押（REIT）计划、推行抵押贷款证券化等等。
保障房工程是保障中低收入家庭居住权的民心工程。建立严格的工程质量控制体系是这一目的顺利实现的保证。严把质量关，从政府到地方政府建立相适宜的控制措施、建立严格的考核问责制度。首先，明确保障房的建设规范，与商品房一视同仁；其次，强化对保障房参建单位的监督力量，从开发企业、施工单位、监理单位到材料、设备供应商。加大违规力度，加重违规处罚措施。对违规企业或监督不力的机构依法追究其责任。

3.3运营阶段的作用

保障房在一定程度上是一种公共产品。在我国，目前供应较为有限，为保证公平公开原则，提高资源的利用效率，政府应建立科学的、严格的准入和退出制度[4]。对申请保障房的家庭进行资产、收入状况等进行严格审查，根据其困难程度按照不同的标准进行分配。同时，对审核通过的保障人员进行动态监管，当保障人员的家庭资产或其他条件发生变化而不满足保障居住条件时，应及时予以清退。

3.4政府应该发挥的其他作用

国外的保障房体系和制度建设经历了上百年的时间。很多发达国家都已经制定了健全的法律法规制度，形成了完备的住房保障体系，为解决保障房建设、分配、管理等一系列问题提供了保障，这一经验值得我们国家借鉴。我国在十几年的住房保障制度实践过程中，出台了一系列的住房保障政策和法规，积累了较为丰富的住房保障经验。为制定住房保障法奠定了坚实的基础。因此，在现有条件下，我国已经具备了足够的能力和基础制定住房保障法[5]。此外，保障房从策划、建设到运营管理，整个过程需要大量的人力、物力和财力，可以建立一个专门的保障房管理机构进行运作和监管。
4 结语
保障房是关系民生、社会和谐稳定、人民幸福的重要措施。在保障房建设过程中，政府处于主导地位，政府应该是保障房政策和规则的制定者、保障房建设的投资者和引导者、保障房分配和运转的监督者。只有政府在保障房建设的各个阶段发挥积极作用，这一惠民工程才能落到实处。
参考文献
[英]亚当?斯密国民财富的性质及其原因的研究（下卷）[M]商务印书馆1994年版
刘婕董登新我国城镇住房保障体系建设中的政府责任研究[D]武汉科技大学硕士学位论文2011年5月
[3]姚金楼卢建明查小燕杨冰我国保障性住房金融支持模式探索[J]西南金融2011年第9期14~16
[4]曹小琳，侯应侠BOT模式在我国公租房建设中的应用研究[J]工程管理学报2011年10月第25卷第5期570~574
[5]陈信勇宋巧仙论我国住房保障法的必要性和可行性[J]浙江工商大学学报2007年第6期
作者简介
朱若初1981年2月生 男 山西绛县人 硕士研究生 工程师