论如何控制房地产企业工程造价

【摘要】近几年，由于国家一系列调控政策的出台，房地产的暴利时代已经过去，将向着稳步健康的方向发展，房价理性回归后，房地产市场的竞争更加激烈。如何立于不败之地，对房地产企业是严峻的考验。除了适合购房者需求的性价比较高的产品外，怎样用最低的成本，换来最大的利润，怎样降低工程造价，怎样控制建设工程从设计阶段到竣工结算过程中各个环节的费用等相关问题就凸现出来，这些问题直接关系到房地产企业的生存及发展。文章围绕房地产企业如何降低工程造价的问题进行了探讨。
【关键词】房地产企业；阶段；工程造价
当前，随着国家对房地产市场的调控，房地产开发企业自身资金的筹措，加强投资控制、降低工程成本是重中之重，而控制好工程造价全过程管理是一项复杂的系统工程，必须把精益管理理念贯穿于整个系统工程。打造职业化精英团队，与多方造价管理人员密切配合、共同把关，通过不懈努力，做好造价的有效控制，才能取得更好的效益。

一、施工设计阶段

建筑安装施工图预算造价是房地产企业与承包方签订施工合同承包（标底）的重要依据，编制预算（标底）的过程就是把

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设计图纸及说明等相关资料的内容以工程项目、工程量和各项费用的形式描述出来，只是计算工程造价，不能改变工程造价。由此可见，设计阶段既是造价控制的首要环节，又是关键环节。所以我们必须把主要精力和工作重点放在这个阶段，设计的经济合理与否，直接影响建设项目投资是否经济与合理，加强此环节的管理可以从以下几方面着手：首先，房地产企业通过公开招标的竞争方式择优选择设计单位，同时对其进行考察。设计单位应保证设计成果的系统性、超前性、可行性和应变性，力争经济、合理、准确，不出现设计缺陷和质量问题。其次，房地产企业研发部门向设计单位下达设计委托书，并在目标市场的生活方式、市场定位、建筑种类、户型、产品高技术含量、管理便利性、投资规模、设计标准、生产工艺等方面提出相应要求。再次，房地产企业应组织相关部门专业人员进行图纸审查，对图纸使用上的合理性、施工中的可行性、工程造价的经济性进行审核，以保证设计质量，减少失误和疏漏带来的经济损失。

二、确定工程标底阶段

工程标底最好是委托建设行政主管部门批准具有与建设工程相应造价资质的咨询机构写作技巧编制，他们各专业人员齐全、经验丰富、效率较高。标底是评标定标的重要依据，也是开发企业控制造价的依据，并以此为尺度来评判投标者的报价是否合理，是衡量投标单位报价的准绳，有了标底才能正确判断投标报价的合理性和可靠性。可见，一定要保证工程标底的质量，对影响工程标底的各种因素进行分析、反复推敲、避免多项、漏项、计算错误。把工程标底控制在合理造价下限，应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内，认真编制工程标底和标书，遵循公平、公正、公开、诚信的原则，认真审查投标单位的资质，严格掌握招标条件，为避免弄虚作检测，应对投标单位进行实地考察。严格评审报价，合理低价者中标。中标者确定后，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合同工期，工程造价及相关费用尽量包死，少留或不留活口，合同条款的签订应严谨、细致、合理，避免甲乙双方责任不清日后扯皮的事情发生。

三、工程项目施工阶段

工程合同签订后，房地产企业项目部及其他有关责任人必须熟悉建设工程施工合同各项条款，特别是工程范围，一定要做到心中有数，同时还要了解建筑行业的一般惯例和有关规范，熟悉工程量计算规则和工程造价费用组成。这些都对施工阶段控制造价至关重要。在施工过程中造价的控制就是要控制合同价，而直接影响合同价的主要问题就是现场签证和设计变更。由于施工过程的复杂性和不可预见性以及工艺、技术、设备、材料的改变、使用功能的改变、设计工作本身的错误及疏漏，图纸不可能涵盖施工期所有情况，按现行的预算及合同价不可能将工程造价完全包含，因此，现场签证和设计变更在所难免。但是要想控制合同价就必须控制现场签证和设计变更。
1．建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门有关人员的职权及分工，确保签证的质量，做好各种施工记录、隐蔽工程记录，对签证的描述要求客观、准确。为确保工程签证的客观准确，图纸以外的现场签证须写明时间、地点、事由、原始数据，必要时应图文并茂，对使用材料的材质、规格、品牌也要做详细记录，否则会出现很大差异。签证发生后应根据合同规定及时处理，不能时过境迁随意变通，要加强预见性，尽量减少签证发生。
2．由于存在原设计资料本身的疏漏和粗糙；工程施工时与发包时提供的图纸不一致；市场供应的材料、设备与设计规格不一致等问题，施工过程中经常出现设计变更，所以在施工过程中一定要严把变更关，项目管理及有关人员应对多个变更方案从质量、工期、造价方面进行技术经济比较，推荐经济合理的技术措施。严防通过变更设计扩大投资规模，提高设计标准，增加建设内容，使结算造价大幅提高。

四、竣工结算阶段

竣工结算阶段是项目建设的最后阶段。由于市场竞争比较激烈，承包方一般以最低降幅中标，虽然在施工过程中房地产企业对现场签证和设计变更资料进行了严格审查，承包方往往还是通过一些不正当手段想方设法多算一些费用，以加大竣工结算造价，因此应十分重视结算的审核把关，它直接关系到发包方和承包方巨大的经济利益。加强竣工结算的审核把关，是控制投资的最后一个环节。对承包方上报的各项资料是否完整真实、所有资料盖章是否齐全、结算是否有高取费标准、定额执行不严、利用隐蔽工程多签工程量、利用合同开口高估多算、重复计算措施费等问题进行排查。还必须严格审查设计变更、现场签证的原始资料，工程量应根据施工合同的约定进行审核，设计变更、现场签证的费用按规定要求计算，审核结算书中项目单价及分项的正确性并根据现场情况进行分析。严格执行合同条款，坚持按合同办事，对工程外的费用严格控制，对未按施工图纸要求完成的工程量，和未按签证施工的项目费用一律给予扣减，对合同条款明确包含的费用，属于承包方风险费用，未执行合同条款的违约金一律核减。
五、结语
综上所述，要想提高工程投资效益，就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，不断提高造价管理工作的质量。很多房地产企业都有较好的管理措施，比如成本控制和预警体系、运营管理流程、现场人员管理手册以及 ISO9001质量管理体系，可以说不缺乏管理方法与技术，只是缺乏执行力、责任心以及工作态度，使工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来损失。随着国家对房地产市场的调控，开发企业自身资金的筹措，加强投资控制、降低工程成本是重中之重，而控制好工程造价全过程管理是一项复杂的系统工程，必须把精益管理理念贯穿于整个系统工程。打造职业化精英团队，与多方造价管理人员密切配合、共同把关，通过不懈努力，做好造价的有效控制，才能取得更好的效益。