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摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。
Abstract： The real estate industry， as the basic and dominant industry， has promoted the growth of national economy. Has real estate over-invested？ Is there a bump in real estate market？ So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system. This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth.
关键词： 房地产投资；经济增长；投资效率
Key words： real estate investment；economic growth；investment efficiency
1006-4311（2013）14-0195-03
0 引言
随着1998年住房体制的改革
分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps，1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k■■），可证f′（k■■）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k■■>k■■，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。
对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善②。在一般均衡理论中，当且仅当要素等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的，经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的边际收益率，因此在实证研究中一般用两种方法进行估计。第一种是通过分析会计和统计数据，用相应的指标来反映资本回报的指标法。由于对财务数据的要求很高，并且对各种利润、税收、折旧的调整过程也非常复杂，调整方法不同结果会有很大的差异，再加上统计数据的质量和口径原因，因此这一方法基本不适用于发展中国家。第二种是生产函数估计法，即通过总量生产函数Y=F（K，L），用总产出Y、资本存量K和劳动力投入L的数据进行回归估算出资本的边际收益。函数估计法虽对数据的要求不是很高，但要检测定一个特定的总量生产函数，对生产函数性质和结构的检测定不同，可能会造成结果差异。樊潇彦、袁志刚（2006）对这两种方法做了很好的综述。龚六堂、谢丹阳（2004）用函数估计法分析发现，从1970-1989年我国资本存量的边际生产率的差异水平在缩小，说明资本存量的配置效率增加，从1989年起，边际生产率的差异水平保持在一个稳定的水平，表明资本存量配置的有效性处于稳定状态。2 房地产投资与经济增长的文献回顾
投资对经济增长起着至关重要的作用，而房地产投资又在投资里扮演着重要的角色，因此关于房地产投资与经济增长之间的关系，是经济增长与发展文献中的一个热门话题。Harris和Arku（2006）的一篇综述指出，自二战后关于房地产投资和经济发展之间的关系有三种不同观点：早期的学者认为房地产投资尤其是对居民住房改善的投资近似一种社会保障支出，在资本急缺的时候，对经济发展有拖累作用；仅一小部分学者认为在特定的环境下（在孤立地区）房地产投资是经济增长所必需的；1970年后越来越多的学者认为房地产投资成为经济增长的源动力，房地产业不仅是具有乘数效应的大规模产业，而且住房条件的改善还有很多显著的社会与经济的外部效应。Turin（1973）对当时世界主要经济体国家1955-1965年的数据进行分析，发现在发达国家基础设施建设和房地产开发对GDP的增长贡献率达到5%-8%，要高于发展中国家3%-5%的贡献率，这就是说房地产投资对不同发展水平国家的经济增长促进作用是有差别的。
随着计量经济学的发展，定量分析二者之间关系的文献也越来越多。Green（1997）基于美国1959-1992年的季度数据，采用格兰杰因果检验发现，住宅投资是经济增长的格兰杰原因但经济增长不是住宅投资的格兰杰原因；非住宅投资不是经济增长的格兰杰原因但经济增长是非住宅投资的格兰杰原因。并因此认为把住宅投资转向工厂和设备的政策会导致经济短期严重脱位。Coulson和Kim（2000）采用1959-1997年的美国季度数据通过建立向量自回归模型和脉冲响应分析也得出类似的结论，即住宅投资对GDP的影响要比非住宅投资重要的多。
虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。Liu、Par
3 结论
基于以上论述经济增长与投资效率和房地产投资与经济增长之间关系的文献我们知道：长期来看一个国家的宏观投资效率是至关重要的，资本在不同行业、地区的配置是否合理也影响到一个国家的经济增长质量；已有的多数文献像王小鲁（2001），秦朵、宋海岩（2003）研究表明，在我国经济体制转轨以来的经济运行中，与高投资相伴的是投资的低效率；另一方面，占投资很大比重的房地投资主要是非生产性投资，但由于其产业链长，产业关联度大，因而对经济增长具有很强的促进作用。但目前我国许多城市存在房地产信贷和投资过度增长问题，使房地产市场存在较大的泡沫风险。因此现阶段对我国房地产投资是否过度的问题，以及在此基础上给出调整投资结构促进经济增长效率的研究具有重大意义。
注释：
①格里高利.曼昆.宏观经济学.中国人民大学出版社，2009：188-195.
②作者认为这个结论成立需要满足两个条件：1）经济中只有一个要素是自由流动的；2）生产函数以常数规模回报.
参考文献：
Coulson， N. E and Kim， M. S. . Residential Investment， Non-residential Investment and GDP [J].Real Estate Economics， 2000， 28（2）： 233-247.
Green， R. K. . Follow the Leader： How changes in Residential and non-residential investment predict changes in GDP [J].Real Estate Economics， 1997， 25（2） ： 253-270.
[3]Harris， R. and Arku， G. . Housing and economic development： the evolution of an idea since 1945[J].Habitat International， 2006， 30（4）：1007-1017.
[4]Liu. H. Y. and Park. Y. W and Zheng. S. Q. The Interaction between Housing Investment and Economic Growth in China[J].International Real Estate Review， 2002 （1）.40- 60.
[5]Turin， D. A. . The Construction Industry： Its economic significance and its role in development[M].2nd Edition. London： University College Environment Research Group， 1973.
[6]丁元耀，李文龙.中国房地产投资产出弹性：基于时变系数面板数据模型的估计[J].宁波大学学报（人文科学版），2012（5）.
[7]樊潇彦，袁志刚.我国宏观投资效率的定义与衡量：一个文献综述[J].南开经济研究，2006（1）：44-59.
[8]龚六堂，谢丹阳.我国省份之间的要素流动和边际生产率的差异分析[J].经济研究，2004（1）：45-53.
[9]黄华忠，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长—全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（8）：56-72.
[10]刘宪.中国经济中不存在资本的过度积累——兼与史永东、袁志刚商榷[J].财经研究，2004（10）：84-95.
[11]秦朵，宋海岩.改革中的过度投资需求与效率损失——中国分省固定资产投资案例分析[J].经济学（季刊），2003（4）：807-832.
[12]沈悦，刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP的互动关系[J].清华大学学报，2004（9）：1205-1208.
[13]史永东，齐鹰飞.中国经济的动态效率[J].世界经济，2002（8）：65-70.
[14]项本武.中国经济的动态效率：1992-2003[J].数量经济技术经济研究，2008（3）：79-88.
[15]王小鲁.改革20年和今后20年：投资对经济增长的贡献[J].国家行政学院学报，2001（4）：56-61.
[16]袁志刚，何樟勇.20实际90年代以来中国经济的动态效率[J].经济研究，2003（7）：18-26.
Abstract： The real estate industry， as the basic and dominant industry， has promoted the growth of national economy. Has real estate over-invested？ Is there a bump in real estate market？ So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system. This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth.
关键词： 房地产投资；经济增长；投资效率
Key words： real estate investment；economic growth；investment efficiency
1006-4311（2013）14-0195-03
0 引言
随着1998年住房体制的改革
源于：党校毕业论文www.udooo.com
，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。1 经济增长与投资效率的文献回顾
在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本，结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps，1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k■■），可证f′（k■■）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k■■>k■■，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。
对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善②。在一般均衡理论中，当且仅当要素等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的，经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的边际收益率，因此在实证研究中一般用两种方法进行估计。第一种是通过分析会计和统计数据，用相应的指标来反映资本回报的指标法。由于对财务数据的要求很高，并且对各种利润、税收、折旧的调整过程也非常复杂，调整方法不同结果会有很大的差异，再加上统计数据的质量和口径原因，因此这一方法基本不适用于发展中国家。第二种是生产函数估计法，即通过总量生产函数Y=F（K，L），用总产出Y、资本存量K和劳动力投入L的数据进行回归估算出资本的边际收益。函数估计法虽对数据的要求不是很高，但要检测定一个特定的总量生产函数，对生产函数性质和结构的检测定不同，可能会造成结果差异。樊潇彦、袁志刚（2006）对这两种方法做了很好的综述。龚六堂、谢丹阳（2004）用函数估计法分析发现，从1970-1989年我国资本存量的边际生产率的差异水平在缩小，说明资本存量的配置效率增加，从1989年起，边际生产率的差异水平保持在一个稳定的水平，表明资本存量配置的有效性处于稳定状态。2 房地产投资与经济增长的文献回顾
投资对经济增长起着至关重要的作用，而房地产投资又在投资里扮演着重要的角色，因此关于房地产投资与经济增长之间的关系，是经济增长与发展文献中的一个热门话题。Harris和Arku（2006）的一篇综述指出，自二战后关于房地产投资和经济发展之间的关系有三种不同观点：早期的学者认为房地产投资尤其是对居民住房改善的投资近似一种社会保障支出，在资本急缺的时候，对经济发展有拖累作用；仅一小部分学者认为在特定的环境下（在孤立地区）房地产投资是经济增长所必需的；1970年后越来越多的学者认为房地产投资成为经济增长的源动力，房地产业不仅是具有乘数效应的大规模产业，而且住房条件的改善还有很多显著的社会与经济的外部效应。Turin（1973）对当时世界主要经济体国家1955-1965年的数据进行分析，发现在发达国家基础设施建设和房地产开发对GDP的增长贡献率达到5%-8%，要高于发展中国家3%-5%的贡献率，这就是说房地产投资对不同发展水平国家的经济增长促进作用是有差别的。
随着计量经济学的发展，定量分析二者之间关系的文献也越来越多。Green（1997）基于美国1959-1992年的季度数据，采用格兰杰因果检验发现，住宅投资是经济增长的格兰杰原因但经济增长不是住宅投资的格兰杰原因；非住宅投资不是经济增长的格兰杰原因但经济增长是非住宅投资的格兰杰原因。并因此认为把住宅投资转向工厂和设备的政策会导致经济短期严重脱位。Coulson和Kim（2000）采用1959-1997年的美国季度数据通过建立向量自回归模型和脉冲响应分析也得出类似的结论，即住宅投资对GDP的影响要比非住宅投资重要的多。
虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。Liu、Par
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k和Zheng（2002）对我国1981-2000的房地产投资、非房地产投资和GDP数据利用误差修正模型得出：从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。沈悦、刘洪玉（2004）采用我国1986-2002年的房地产投资与GDP数据进行Granger检验和广义脉冲分析，认为GDP对房地产投资存在显著的单向因果关系，GDP对房地产投资的影响远大于后者对前者的影响，但该文没有考虑非房地产投资的影响。黄华忠、吴次芳和杜雪君（2008）采用1997-2006年我国省际面板数据，分析全国及区域层面的房地产投资对经济增长的影响。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。丁元耀、李文龙（2012）基于30个省市1999-2010年的面板数据，通过建立时变弹性生产函数模型，估算出我国房地产投资的产出弹性远低于非房地产投资的产出弹性，且二者均呈非线性变化，意味着房地产投资的高速增长伴随生产效率的不断下降；房地产投资产出弹性在2008年出现历史性拐点，反映出中国政府自2006年末以后实施的房地产业发展的深化调控措施已经并在继续发挥其积极效应。3 结论
基于以上论述经济增长与投资效率和房地产投资与经济增长之间关系的文献我们知道：长期来看一个国家的宏观投资效率是至关重要的，资本在不同行业、地区的配置是否合理也影响到一个国家的经济增长质量；已有的多数文献像王小鲁（2001），秦朵、宋海岩（2003）研究表明，在我国经济体制转轨以来的经济运行中，与高投资相伴的是投资的低效率；另一方面，占投资很大比重的房地投资主要是非生产性投资，但由于其产业链长，产业关联度大，因而对经济增长具有很强的促进作用。但目前我国许多城市存在房地产信贷和投资过度增长问题，使房地产市场存在较大的泡沫风险。因此现阶段对我国房地产投资是否过度的问题，以及在此基础上给出调整投资结构促进经济增长效率的研究具有重大意义。
注释：
①格里高利.曼昆.宏观经济学.中国人民大学出版社，2009：188-195.
②作者认为这个结论成立需要满足两个条件：1）经济中只有一个要素是自由流动的；2）生产函数以常数规模回报.
参考文献：
Coulson， N. E and Kim， M. S. . Residential Investment， Non-residential Investment and GDP [J].Real Estate Economics， 2000， 28（2）： 233-247.
Green， R. K. . Follow the Leader： How changes in Residential and non-residential investment predict changes in GDP [J].Real Estate Economics， 1997， 25（2） ： 253-270.
[3]Harris， R. and Arku， G. . Housing and economic development： the evolution of an idea since 1945[J].Habitat International， 2006， 30（4）：1007-1017.
[4]Liu. H. Y. and Park. Y. W and Zheng. S. Q. The Interaction between Housing Investment and Economic Growth in China[J].International Real Estate Review， 2002 （1）.40- 60.
[5]Turin， D. A. . The Construction Industry： Its economic significance and its role in development[M].2nd Edition. London： University College Environment Research Group， 1973.
[6]丁元耀，李文龙.中国房地产投资产出弹性：基于时变系数面板数据模型的估计[J].宁波大学学报（人文科学版），2012（5）.
[7]樊潇彦，袁志刚.我国宏观投资效率的定义与衡量：一个文献综述[J].南开经济研究，2006（1）：44-59.
[8]龚六堂，谢丹阳.我国省份之间的要素流动和边际生产率的差异分析[J].经济研究，2004（1）：45-53.
[9]黄华忠，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长—全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（8）：56-72.
[10]刘宪.中国经济中不存在资本的过度积累——兼与史永东、袁志刚商榷[J].财经研究，2004（10）：84-95.
[11]秦朵，宋海岩.改革中的过度投资需求与效率损失——中国分省固定资产投资案例分析[J].经济学（季刊），2003（4）：807-832.
[12]沈悦，刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP的互动关系[J].清华大学学报，2004（9）：1205-1208.
[13]史永东，齐鹰飞.中国经济的动态效率[J].世界经济，2002（8）：65-70.
[14]项本武.中国经济的动态效率：1992-2003[J].数量经济技术经济研究，2008（3）：79-88.
[15]王小鲁.改革20年和今后20年：投资对经济增长的贡献[J].国家行政学院学报，2001（4）：56-61.
[16]袁志刚，何樟勇.20实际90年代以来中国经济的动态效率[J].经济研究，2003（7）：18-26.