小房中小房企工程造价制约方式

提要：随着国家宏观经济政策调控效果渐显，房价已进入下行周期，预计未来几年中小房企将会有较大变化，适应新变化的将会持续健康科学的发展下去。中小房企如何做好成本控制，尤其是工程造价控制，将会是下一步发展中的重点。本文从中小房企成本控制角度出发，就如何更好的控制工程造价提出了自己的见解。
Abstract：With the fade in effect the state's macroeconomic control policies, prices he entered the downward cycle, the next few years, all and medium enterprises will he more room changes, adapt to new changes in the health sciences will continue to develop. Small and medium enterprises on how to do cost control room, especially the project cost control, the next step will be the focus of the development. This all room rate from the perspective of cost control, on how to better control project cost put forward their own views.
关键词：中小房企 工程造价 控制方式

一、问题的提出：

从1998年国务院23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》到2003年国务院18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，完成了我国房地产市场如何规范有序发展的基本架构；从9年前《中小企业标准暂行规定》到2011年四部委联合下发的《中小企业划型标准规定》，完成了对房地产企业的一种区分认定。十几年过去，中小房企各方面都在逐步规范，成本控制方面也不例外；这项工作虽然很重要但随着房价上涨作用并不突出，如今随着房价下降，成本控制特别是对工程造价的控制显得更为重要。
工程造价控制方式，中小房企都有大同小异的流程和各式各样的规定，但每家的控制理念和精细化程度却不尽相同，所以工程造价控制水平差别较大，有些控制效果甚至大打折扣。笔者在施工单位、造价公司和房地产公司都从事过工程预结算工作，对工程造价控制有着较深的感受。如何加强和改善工程造价控制，是中小房企在当前时期值得好好思考的一个问题。

二、中小房企工程造价控制方式的现状：

随着打压房价的政策不断出台，中小房企压力骤增，又缘于中小房企中民营企业占很大比重，对于工程造价控制方式不一而论，但通过调查，大致分为以下几种类型：
施工过程：（1）公司预算部门人员比较齐整，负责量与价的全部审核，不需要借助外部力量；（2）公司预算部门人员不够，聘用跟踪审计；（3）公司负责价的核定，造价公司负责量的确定；（4）公司负责量的审核，造价公司负责价的审核。
结算过程：（1）公司预算部门统领，由造价公司出具结算报告，公司认可；（2）公司预算部门出具内审报告，由造价公司出具结算外审报告，公司进行对比辨析认可；（3）公司预算部门出具内审报告，然后把此报告提供给造价公司，由造价公司出具最终报告；（4）公司确定好量，由造价公司核实，出具结算报告（与第三种类似但不完全相同）。

三、中小房企工程造价控制方式一些不良现象及应对策略：

在最终确定工程结算审核值的过程中，笔者通过认真思考，从中小房企角度出发，还是有一些好的做法值得总结，这样可以节约内部审核时间，提高审核效率，合理降低工程造价。
（1）结算审计时，有个别审计人员可能由于时间等原因，达不到全面计算一遍工程量的要求，只是复核检查重点分项的工程量。理论上这样操作也未尝不可，审计方法中就有一种“重点审核法”的概念。但是如果审核报告中的工程量数据过多和上报值维持一模一样不是一种好的现象。
在造价公司出具初步审核报告后，把施工单位上报值、造价公司初审值、内部结算审核值、合同值“四值”进行仔细对比,不仅对比总值，还要一项项对比分项的工程量和单价。这是一种比较初级的审核方法，但也是一种最负责任的方法。可以有把握的说，用好此方法，肯定会发现初步审核报告中的一些端倪。
在以上“四值”中，究竟哪一个数值最能相对准确反映工程的实际造价，笔者认为应该是施工单位在现场的预结算人员在经过认真计算没有添加水分的结算值是最合理的，当然得刨除定额套取不准确的因素。
（2）建立健全与结算相关的合同、预算、材料、财务等制度，给投资方确定一个合理的结算审核值，作为结算付款依据。如财务部门、合同预算部门都要分别建立付款台账，不定期的进行账务核对；如付款单的出口要统一归口到一个部门管理，好比如果工程款归预算部门、材料款归材料部门、施工单位借款归财务部门，这样就比较容易产生混乱，笔者以为由合同部门统一负责付款单的拟定和把关比较合理。
（3）建立“全员控制施工成本”企业理念至关重要，不要让企业的大部分员工认为工程造价控制就是一个部门或者几个人或者就是领导的事，与自己无关，高高挂起，这就大错特错了。因为技术部门负责与设计院的对接，是工程造价控制的源头；招投标、合同预算部门是工程造价控制的中枢机关；材料和工程部门是直接花钱的部门，得考虑如何加强采购和管理措施，节约资金，降低成本，提高效率；财务部门是从企业利益角度出发，怎样合理的降低工程成本。所以中小房企的工程造价控制是一个系统性工程、机制性问题。
（4）对变更和签证的管理一定要坚持“从严、从快、从合同”的原则，同一问题不得进行多次变更，重复签证。结算时签证费用如果超过结算值的10%一般就不正常，需要进一步仔细分析。要么图纸出现重大设计变更，要么管理上出现巨大漏洞。对待签证的签署要严格按照合同的规定，形成一种“按合同办事”的理念对工程造价控制相当关键。
（5）对监理单位、跟踪审计单位的管理一定要跟上，象一些大型项目还有工程项目管理单位，一定要他们起到应该起的作用。上述单位对工程进度

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款、对工程成本层层审核、步步把关，实质上最终往往是中小房企的预算部门负责，其余都是走个程序，弱化了这些相关方的功能。

四、中小房企下一步如何在工程造价控制方面更加健康发展

在现在这种没有固定模板的中小房企工程造价控制方式中，因为很成熟的做法也有很多，但综合相比之下，能够形成固定的造价控制制度，或者上升到法律层面，对整个行业的健康发展大有裨益，到时中小房企鱼龙混杂的局面将有所改观。
（1）建议开展中小房企“行业贯标”，尤其是工程造价控制流程、质量管理流程等方面，使其有固定的套路可循，这对中小房企的发展将是一场大的变革，从管理者到从业者再到投资者都要有详尽的规定，让人们感到在中国还有用钱办不到的事，要的就是这种规范化、制度化的效果。
（2）在有固定程序和有章可循的前提下，再运用一些有企业特色或者带有个人理解色彩的成本控制技巧，这样对中小房企的总体成本和工程造价控制将是有益的补充。以下介绍笔者几条心得：在工程实施过程中，减少工程变更，至少减少工程变更的随意性，签证将随之减少，从而达到“节流”的目的；在工程结算过程中，房地产企业主管结算的预算部门要在施工单位和审计单位对审的过程中全程参与；在工程结算初步审核报告出来以后，要认真对比该工程的“四值”，达到有效监督的目的，尤其是外审值和内审值相互对照，既要看总值，又要看工程量和单价，仔细分析到底差在哪里；如果相差不大的同一种类型的工程，也要横向比较一下合同单价、结算单价是否相差大，并分析其原因，是清单包含内容不一致，还是另有原因；树立“全员控制成本”观念，形成“三力”结合：招投标、合同、预算、材料部门控制工程造价的原动力，技术部及工程部的牵引力，财务部门的助推力，促使成本控制在中小房企内部多管齐下，而不是一个部门或几个人在战斗，或者积累到最后由领导出面来解决一些复杂问题。

五、结束语：

总之，中小房企工程造价控制有时并无多少高深的理论，需要的是用心去思考一些东西，然后去执行一些规范性的做法或者一些非常规的做法，再回过头来约束施工单位和审计单位，最后反思一些做法，在反思中触摸、总结一些好的控制成本的方法。工程造价控制有方法，但又无定方。这些做法适用于中小房企，同样也适用于大型房企乃至政府投资工程，试想以这种态度、这种方法来审核、来审计，那么给国家给企业挽回的可能不仅是资金方面的节省，而是一些从业者的前途和国家及企业的命脉。
在新的历史条件下，营业收入在20亿元以下或资产总额在1亿元以下的中小微型房地产企业如何调整状态，走出资金链的困境，练好内功，控制好在建工程成本和已完工程的结算成本，需要一个有效途径。当然，这个房地产企业划型标准对别的行业都可能是航母级的企业了，这也突出了房地产企业的一个重大特点。在中小房企如何走向健康科学可持续发展的征程中，与其自生自灭，不如提高行业准入门槛，认真审核，让真正有实力、又深深热爱房地产、懂房地产，同时流着道德血液的企业来规范有序的发展这一行业。