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【摘 要】本文以建设前期招标实际运作经验，针对评标办法、招标图纸常见问题，以及建设后期主要结算依据的工程承包合同、招标控制价的缺陷进行分析总结，对房地产开发企业工程施工招标阶段的造价控制提出一些粗浅的看法。
【关键词】房地产开发企业；施工招标阶段；工程造价控制
根据工程建设项目各阶段对工程造价的影响程度，工程造价控制主要分三个阶段：事前控制、事中控制、事后控制。事前控制主要指决策、设计、招标阶段，影响约35%～95%，控制效果最好。事中控制主要指施工阶段，影响约5%～35%，控制效果次之。事后控制主要指竣工结算阶段，影响仅0～5%，控制效果最差。招标阶段的工程造价控制效果，直接决定房地产开发企业的建设成本和投资效益，因此，招标阶段工程造价控制尤为重要。下面主要从两方面对房地产开发企业施工招标阶段的工程造价控制提出一些粗浅的看法。
一、招标文件的审查。招标文件共包含四卷八章
（一）评标办法。工程施工招标评标办法有经评审的最低投标价法和综合评估法。经评审的最低投标价法以为主导考量因素，适用于技术性能通用化、标准化，没有特殊性技术管理等综合性要求的招标项目。如住宅小区的给排水、绿化等配套小型工程，评标时直接采用投标报价进行比较，最大程度地降低工程造价提高效益。综合评估法是综合衡量、商务、技术等各项因素对招标文件的满足程度。能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价因素的投标为最优投标。主要适用于除因素外，技术、商务因素影响较大的招标项目。如住宅小区的主要单位工程，招标人既能实现预期投资目标，又获得资格能力、信誉优秀的中标承包人，合理降低成本控制工程造价。
（二）工程招标是规范选择合同交易对象和标的。订立合同的过程。招标投标各方通过公平竞争、公正评价的规范程序完成合同主体的选择和合同权、责、义的约定。合同履行是控制落实工程造价的具体实施阶段。因此，工程造价控制的一个主要环节是合同条件要设置合理、完善、严密的计量支付、变更、索赔及调整条款。以调整条款为例进行说明。
（1）补充机械台班单价调整条款。《广西建筑工程预算定额》1990版和1998版两版定额，在后期执行中，为了适应市场波动而出台相应的台班单价调整文件，或单独调整机械台班单价，或机械台班单价与配套的《费用定额》的管理费、利润费率同时调整（即上调机械台班单价，下调管理费、利润费率）。广西现行《标准施工合同范本》中，机械台班单价调整条款缺项。针对该缺项和1990和1998两版定额执行情况，补充机械台班单价调整条款。具体内容为：合同中的机械台班单价按省级或行业工程造价管理机构发布的成本信息进行调整。自治区建设行政主管部门或其授权的工程造价管理机构规定，台班单价与《费用定额》的相关费率配套调整的，应同时调整。
该补充条款前半句规避了合同双方市场波动风险，后半句规避了当发生机械台班单价与《费用定额》同时调整时，由于合同条款疏漏而单独上调机械台班单价导致工程造价增加的风险。
（2）完善并细化分部分项工程综合单价调整条款。基坑开挖后，由于地质条件变化，基坑深度超过原设计深度，实际工程量与招标工程量相比大幅增加的情况十分常见。为了降低由于基础超深造成的工程造价严重上涨的风险，将±0.000以下分部分项工程综合单价调整条款单独列项，并根据工程量增加比例相应下调综合单价，即按工程量增加比例将综合单价划分为若干等级，工程量增加比例越大相应综合单价越低。反之，当新增工程量清单项目的工程减少，也按上述比例相应上调综合单价。具体条款内容为：实际地质条件变化造成施工组织设计或施工方案变更引起±0.000以下新的分部分项工程量清单项目，按新的项目特征确定相应工程量清单的综合单价。①当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的10%以内（含10%）的，执行新的综合单价；②当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的10%至20%（含20%）的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.9；③当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的20%至30%（含30%）的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.8；④当新增工程量清单项目的工程增加超过原工程量清单项目工程量的30%以上的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.7。
该条款的完善和细化，有效防止由于土方超深导致的工程量大幅增加的工程造价严重上涨，一定程度上消除了，当一个有经验的承包人采用不平衡报价法对开发商的风险。
（3）将技术措施项目清单的调整条款从分部分项工程量清单中分离出来，进行必要的修改、完善，制定更为详细可行的调整方法。具体为：
①新技术措施项目综合单价确定方法。设计变更引起的新的技术措施项目清单，按新的项目特征确定相应工程量清单的综合单价。新的技术措施项目工程量清单项目相应综合单价，参照招标文件中规定的上限控制价的计算方法。按上述原则计算出变更基础再乘以让利系数。
②原技术措施项目工程量变化的调整。由于原技术措施项目工程量清单的工程数量有误，或非承包人原因的工程变更引起的工程量增减超过原工程数量的10 %且其影响分部分项工程费超过0.1% ，按中标技术措施费的组价方法调整。
（三）招标图纸的审查。通过审查图纸，合理确定暂估价。暂估价是招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定的材料和专业工程金额。如高压配电工程的箱变基础，设计图纸中通常只标明数量和位置，具体构造作法由专业承包公司根据实际情况和要求，在项目实施时现场确定。在编制招标控制价时，为了完整反映工程造价，可由造价工程师与现场施工技术人员根据以往类似工程经验暂估一定金额作为暂估价。又如安装工程，设计图纸通常仅注明主材的规格型号、技术参数、质量等指标，在编制招标控制价，对消耗量大、影响工程造价大的主材，应由开发商根据所开发建设项目的市场定位结合市场询价进行确定。
（2）一个工程量清单项目不宜包含太多定额子目。在编制招标控制价时，若一个工程量清单项目包含太多定额子目，施工中，一旦发生设计变更或类似材料替代情况，引起定额子目变化，在工程结算时该工程量清单项目的综合单价便无法使用，必须按新的项目特征重新确定综合单价。为了提高综合单价的利用率，减少结算工作量，缩短结算时间，工程量清单项目应包含工序密切相关的定额子目。如瓦屋面工程通常包含基层处理、找平层、防水层、隔热层、水泥砂浆保护层、屋面辅瓦共6道工序。在编制招标控制价时，若六道工序全部包含在一个工程量清单项目内，其中任意工序发生变更则该工程量清单的综合单价便必须重新确定。较为合理的打包方式为基层处理、找平层、防水层为一个清单项目，隔热层、水泥砂浆保护层为一个清单项目，屋面辅瓦为一个清单项目。
【关键词】房地产开发企业；施工招标阶段；工程造价控制
根据工程建设项目各阶段对工程造价的影响程度，工程造价控制主要分三个阶段：事前控制、事中控制、事后控制。事前控制主要指决策、设计、招标阶段，影响约35%～95%，控制效果最好。事中控制主要指施工阶段，影响约5%～35%，控制效果次之。事后控制主要指竣工结算阶段，影响仅0～5%，控制效果最差。招标阶段的工程造价控制效果，直接决定房地产开发企业的建设成本和投资效益，因此，招标阶段工程造价控制尤为重要。下面主要从两方面对房地产开发企业施工招标阶段的工程造价控制提出一些粗浅的看法。
一、招标文件的审查。招标文件共包含四卷八章
源于：毕业设计论文模板www.udooo.com
内容：招标公告、投标人须知、评标办法、合同条件及格式、工程量清单、图纸、技术资料和要求、投标文件格式。审查重点是评标办法、合同条件和图纸。（一）评标办法。工程施工招标评标办法有经评审的最低投标价法和综合评估法。经评审的最低投标价法以为主导考量因素，适用于技术性能通用化、标准化，没有特殊性技术管理等综合性要求的招标项目。如住宅小区的给排水、绿化等配套小型工程，评标时直接采用投标报价进行比较，最大程度地降低工程造价提高效益。综合评估法是综合衡量、商务、技术等各项因素对招标文件的满足程度。能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价因素的投标为最优投标。主要适用于除因素外，技术、商务因素影响较大的招标项目。如住宅小区的主要单位工程，招标人既能实现预期投资目标，又获得资格能力、信誉优秀的中标承包人，合理降低成本控制工程造价。
（二）工程招标是规范选择合同交易对象和标的。订立合同的过程。招标投标各方通过公平竞争、公正评价的规范程序完成合同主体的选择和合同权、责、义的约定。合同履行是控制落实工程造价的具体实施阶段。因此，工程造价控制的一个主要环节是合同条件要设置合理、完善、严密的计量支付、变更、索赔及调整条款。以调整条款为例进行说明。
（1）补充机械台班单价调整条款。《广西建筑工程预算定额》1990版和1998版两版定额，在后期执行中，为了适应市场波动而出台相应的台班单价调整文件，或单独调整机械台班单价，或机械台班单价与配套的《费用定额》的管理费、利润费率同时调整（即上调机械台班单价，下调管理费、利润费率）。广西现行《标准施工合同范本》中，机械台班单价调整条款缺项。针对该缺项和1990和1998两版定额执行情况，补充机械台班单价调整条款。具体内容为：合同中的机械台班单价按省级或行业工程造价管理机构发布的成本信息进行调整。自治区建设行政主管部门或其授权的工程造价管理机构规定，台班单价与《费用定额》的相关费率配套调整的，应同时调整。
该补充条款前半句规避了合同双方市场波动风险，后半句规避了当发生机械台班单价与《费用定额》同时调整时，由于合同条款疏漏而单独上调机械台班单价导致工程造价增加的风险。
（2）完善并细化分部分项工程综合单价调整条款。基坑开挖后，由于地质条件变化，基坑深度超过原设计深度，实际工程量与招标工程量相比大幅增加的情况十分常见。为了降低由于基础超深造成的工程造价严重上涨的风险，将±0.000以下分部分项工程综合单价调整条款单独列项，并根据工程量增加比例相应下调综合单价，即按工程量增加比例将综合单价划分为若干等级，工程量增加比例越大相应综合单价越低。反之，当新增工程量清单项目的工程减少，也按上述比例相应上调综合单价。具体条款内容为：实际地质条件变化造成施工组织设计或施工方案变更引起±0.000以下新的分部分项工程量清单项目，按新的项目特征确定相应工程量清单的综合单价。①当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的10%以内（含10%）的，执行新的综合单价；②当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的10%至20%（含20%）的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.9；③当新增工程量清单项目的工程量增加超过原工程量清单项目工程量的20%至30%（含30%）的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.8；④当新增工程量清单项目的工程增加超过原工程量清单项目工程量的30%以上的，较新的综合单价低，按新的综合单价乘上0.7。
该条款的完善和细化，有效防止由于土方超深导致的工程量大幅增加的工程造价严重上涨，一定程度上消除了，当一个有经验的承包人采用不平衡报价法对开发商的风险。
（3）将技术措施项目清单的调整条款从分部分项工程量清单中分离出来，进行必要的修改、完善，制定更为详细可行的调整方法。具体为：
①新技术措施项目综合单价确定方法。设计变更引起的新的技术措施项目清单，按新的项目特征确定相应工程量清单的综合单价。新的技术措施项目工程量清单项目相应综合单价，参照招标文件中规定的上限控制价的计算方法。按上述原则计算出变更基础再乘以让利系数。
②原技术措施项目工程量变化的调整。由于原技术措施项目工程量清单的工程数量有误，或非承包人原因的工程变更引起的工程量增减超过原工程数量的10 %且其影响分部分项工程费超过0.1% ，按中标技术措施费的组价方法调整。
（三）招标图纸的审查。通过审查图纸，合理确定暂估价。暂估价是招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定的材料和专业工程金额。如高压配电工程的箱变基础，设计图纸中通常只标明数量和位置，具体构造作法由专业承包公司根据实际情况和要求，在项目实施时现场确定。在编制招标控制价时，为了完整反映工程造价，可由造价工程师与现场施工技术人员根据以往类似工程经验暂估一定金额作为暂估价。又如安装工程，设计图纸通常仅注明主材的规格型号、技术参数、质量等指标，在编制招标控制价，对消耗量大、影响工程造价大的主材，应由开发商根据所开发建设项目的市场定位结合市场询价进行确定。
二、合理确定工程招标控制价。招标控制价的编制应注意以下两点：
（1）工程量清单项目特征描述要完整齐备，并详细、正确地描述工程和工作内容，避免概念含混、模凌两可，还应将实际存在的影响报价的因素描述清楚，以便投标人能正确判断并确定综合单价，减少索赔风险。（2）一个工程量清单项目不宜包含太多定额子目。在编制招标控制价时，若一个工程量清单项目包含太多定额子目，施工中，一旦发生设计变更或类似材料替代情况，引起定额子目变化，在工程结算时该工程量清单项目的综合单价便无法使用，必须按新的项目特征重新确定综合单价。为了提高综合单价的利用率，减少结算工作量，缩短结算时间，工程量清单项目应包含工序密切相关的定额子目。如瓦屋面工程通常包含基层处理、找平层、防水层、隔热层、水泥砂浆保护层、屋面辅瓦共6道工序。在编制招标控制价时，若六道工序全部包含在一个工程量清单项目内，其中任意工序发生变更则该工程量清单的综合单价便必须重新确定。较为合理的打包方式为基层处理、找平层、防水层为一个清单项目，隔热层、水泥砂浆保护层为一个清单项目，屋面辅瓦为一个清单项目。