农民多高层公寓项目代建

摘要：本文从介绍企业进行区域内农民多高层公寓建设项目代建业务入手，根据建设背景对其代建项目特点进行了详细分析，介绍了相关代建工作的困难，从代建项目部角度提出完善代建工作的思路和建议。
关键词：农民公寓；项目代建；困难；特点
Abstract: this paper introduces enterprise area and high-rise apartment farmers construction project of the construction business, according to the construction background on the construction project characteristic the are analyzed in detail, and introduces the related to the construction work difficulty, from the construction projects department put forward the construction of the perfect work ideas and Suggestions.
Keywords: farmers a

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partment; construction project; Difficulties; characteristics
为拓展项目代建市场，我公司于2010年2月进入农民多高层公寓建设项目的代建业务，至今已过两年，先后承担了杭州市余杭区五常街道农民高层公寓“福鼎家园”和余杭区闲林街道“何母桥农民高层公寓”项目代建。通过二年多来的农民多高层公寓项目代建实践，为我们参与农村城镇建设，多高层农民公寓以及拆迁安置用房住宅小区的项目代建积累了经验。根据农民多高层项目建设的特点，结合项目操作者的具体工作体会，提出在项目代建招投标和代建管理过程中的一些感受。

1. 背景

近几年，根据党的十六届三中全会《决定》提出的“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展”的新要求，杭州市区周边城区坚持以农村土地综合整治，清理存量建设用地，盘活土地资源，达到土地资源节约集约目的。实行农村土地综合整治，其主要目标是进行村镇改造建设，以安置点、中心村为重点，通过对农村住房改造建设和基础设施、公共怎么写作设施配套建设，建成规划科学、村容整洁、设施配套、怎么写作齐全、生活舒适、邻里和睦、管理的农村新社区。杭州市余杭区提出要在2015年前完成1200个村的农村土地综合整治，重新规划原有的22个中心村。特别是自2007年以来，取消农村宅基地审批，实行拆村建居，逐步实行农村居民集中安置，通过建设农民多高层公寓，达到节约集约用地。为我们介入农民多高层拆迁安置房建设项目及村镇建设的代建管理带来了契机。

2. 农民多高层项目建设特点

2.1 一户多套房，高层建筑为主

目前余杭区在建的农民多高层公寓，由于区域土地综合整治、引进外来投资项目、开发科技园区、筹措资金做地出让等因素，涉及原有农民住宅的拆迁安置。考虑失地农民存在今后将以房维持生活的现实问题，拆迁安置分配方案一般考虑每户3到4套住房，以便除自住用房外，有房出租并用租金收入解决生活来源；同时按人均不大于80平方米作为分配面积控制标准，户型按大、中、小搭配，建筑以高层为主。由于整治前农民以分散居住、独门独户、厅院宽敞的居住环境为主，要农民“自愿住高楼”的城市居住生活形态目前尚缺乏接收度。因此，经常有部分农民不愿意搬迁，成为“钉子户”，影响农民多高层公寓项目的建设进度。

2.2 安置对象主要是当地村民，村民对建设项目关注度极高

村镇（街道）一般设立“农民多高层公寓建设管理中心”（下简称“建管中心”）作为独立法人主体，负责本地拆迁安置和农民公寓建设。村民对于自己居住的用房及周围环境，施工质量、配套设施、户型设计等关注度极高，时常在项目方案阶段就会介入，对此“建管中心”会特设村民监督委员会。施工过程中经常出现村民进工地，找质量缺陷，甚至拍照录像，掌握施工质量证据，特别是当地村民要求直接介入施工，包括土方工程挖、运、填，地方材料的供应，令代建单位大为头疼。部分村民为争取业务，不惜采用堵路、断路、破坏施工围墙、强行运料进场等手段，有的漫天要价，造成中标施工总承包单位无力接受。施工进度、投资控制、原材料质量深受影响。代建单位按委托要求，既要接受业主“建管中心”的监督管理，也要接受村民监督委员会非正规的监督管理，由于施工过程中村民的介入，特别是对当地村民强行要求施工分包问题的协调，在现场安全、质量、进度、投资控制等目标控制上，作为代建方总是显得很无奈。

2.3户型面积要求特殊，建造成本限制严格

设计要求“面积不大功能全，造价不高质量好，占地不多环境美”。考虑到拆迁安置为当地失地农民，一般都会有三～四套住房，每户安置面积定在350平方米左右，为满足分配时面积的搭配，各“建管中心”相应确定单套住房设计控制面积，常规为80平米、120平米、150平米三档。由于安置农民本身对集中住房心存抵触，超过安置面积部分很少愿意出钱购写，缺少面积又不愿接受。因此，户型设计的面积控制相当重要，“建管中心”也要求代建单位控制户型面积。现实中，代建单位多在建设项目方案设计后介入，此时建筑设计基本定型，户型单套面积基本确定，套内面积调整的可能性不大。根据建设项目投资主管部门2011年关于农民多高层公寓建设标准的调整规定，全建造成本多层建筑每平方米为2200元，高层建筑每平方米为2500元。建造过程成本控制实施跟踪审计，竣工结算须经财政确认。

2.4 一次性建设规模大，功能设置蕴含农村特色

农民多高层公寓建设项目规模大，一个“建管中心”同时开工建设几个小区，小区建设规模，总建筑面积在10～50万平方米不等，总投资在几个亿到几十个亿间，资金来源为多途径，区财政、街道留用资金、做地出让筹措、村民购写等方式筹措建设资金。建设周期基本上需要3—5年，甚至更长。考虑农民生活习惯和农村风俗，设计农民多高层公寓功能时，每户至少配置一个储藏室；设置具有社区食堂功能的独立会所，满足农村红、白喜事操办。

2.5 建设依据存在缺陷， 项目处于“三边”运作

农民多高层公寓建设处于初期起步阶段，大部分村镇、街道详细规划还未到位，目前只能根据区域组团控制性详规确定建设用地范围，控制性指标通过具体设计进行调整后，经专家论证和规划领导小组批准，作为项目设计规划条件。由于受当地政府农村土地综合整治五年目标要求的压力，难免忙中出错，如不了解城市规划控制条件，使设计建筑高度超限。同时，大部分农民公寓项目虽然发改委已同意立项，但建设用地指标限制又成为项目实施的瓶颈。由于建设用地农转用指标不到位，土地征用拆迁不能实质进行，使项目实施任务后压，“建管中心”为完成上级考核目标，一旦农转用指标批下来，就鞭打快牛，敦促代建单位加快进度。一边进行拆迁补偿和供地手续，一边施工单位进场，受拆迁钉子户影响甚至被迫一边修改施工图设计。

3. 农民多高层公寓项目代建的难点

3.1投标前项目信息不详，难以确定管理强度