基于土地权出让后续管理分析和

【摘要】随着人口数量的急剧增多，土地问题成为了经济发展过程中的一个较为突出的问题，也是各种社会矛盾产生的根源性问题。政府为了能够解决这一矛盾，制定了各种关于土地资源管理方面的制度与战略决策。其中，土地资源使用权出让制度就是这样的一种制度，对土地资源使用权出让等方面的问题进行了较为深入地探究。随着土地资源出让形式的不断变革，土地使用权出让制度也在进行着不断地改革。本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。
【关键词】土地使用权；后续管理；出让
引言
土地使用权出让制度的确立，使得传统的土地由无偿、无流动以及无限期等方面的使用制度转变为有偿、可流动性以及有限期的一种土地使用权制度。我国的土地使用权出让制度经历了数十年的改革与探索，目前的土地使用权出让制度主要包括协议、招标、挂牌以及拍卖四个方面的方式。然而，就目前的土地使用权出让的发展来看，该制度并不能很好地满足其发展。本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。

1 土地使用权出让制度存在的问题分析

1.1 土地使用权出让方式的制度空间非常大

对于一些具体、客观的问题，法律对其规定与约束并不是非常明确与规范，而是比较含糊以及笼统，从而为制度的执行者留下比较大的操作空间。一个最为典型的例子就是关于以协议的方式出让国有土地使用权的规定。《城市房地产管理法》的第12条是这样规定的：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的．可以采取双方协议的方式。”2003年发布的国土资源部第21号令规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采用协议方式。”对于上述两条法律规定，并未对协议方式出让国有土地使用权的具体范围作出较为详细的规定，而是仅仅对协议、土地招标、拍卖以及挂牌等方面的概念进行简单的区别，但是依旧没有规定究竟应该何时开始对土地进行招标，何时适宜拍卖，且何时适宜挂牌等。那么，这就难免会在实际过程中产生适用混乱等方面的现象。除此之外，还有一些“有条件”以及“无条件”等含糊词汇，这些法律条文并没有对其作出较为明确的规定，这都给实际的操作留下了非常多的自由裁量权，使得越来越多的人钻制度与决策的空子。

1.2 土地使用权出让制度带有较为浓厚的行政化色彩

由于土地使用权出让制度是政府所制定的，因此该制度具有较为浓厚的行政化色彩。具体表现在如下两个方面，即（1）关于土地使用权出让制度的有关立法，公法色彩比较浓厚，在实际过程中，其行政管理的思想比较严重。在我国现行的关涉土地使用权出让制度的法律之中，有很多原来是以私权为本位的法律却体现了非常强烈的行政管理的色彩，部分地扭曲了相关当事人之间的公平性，这个方面在形式上，规范不动产物权的《土地管理法》以及《房地产管理法》均突出了“管理”而淡化了甚至抹杀了这两部大法的“行政权力”色彩，那么这就在客观上将“维护权力”的法规变成了“限制权力”的法规。（2）由于土地管理部门具有管理与经营两个方面的双重角色，从而也使得政府出让国有土地使用权这种经济活动带有浓厚的行政色彩。对于土地管理部门而言，它所具有的此种双重角色使得其在实际的行使权力过程中，其监督机制相对应地减弱，与此同时也在很大程度上降低了土地资源的利用效率，而且非常容易损害土地使用人的根本权益。

1.3 土地使用权出让制度缺乏统一性与系统性

目前，我国现行的土地使用权出让制度，主要内容散见于宪法、法律法规之中，而且各个法律法规的内容之处，不协调之处非常之多。我国有关土地使用权出让制度均规定在《宪法》、《土地暂行管理条例》、《土地管理法实施条例》等方面的法律法规之中。然而，土地使用权出让制度并未由于这种“多头”调整而变得十分完善，相反，这些法律法规对土地使用权出让的规定缺乏一定的系统性，往往是重复较多的内容。例如，在《城市房地产管理法》以及《土地管理法实施条例》之中，均是仅仅对土地使用权出让的几种方式进行了规定，但是却未涉及这种内容的简单重复，没有任何意义可言，仅仅是徒增立法的成本。

2 土地使用权出让后续管理对策

基于如上关于土地使用权出让制度中所存在的问题的阐述可以得知，当前时期下应该注重加强对土地使用权出让后续管理。具体而言，主要包括如下几个方面的管理对策。

2.1 监督出让合同的执行和实施

2.

1.1 监督受让者在规定的时间内交齐出让金

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中这样规定：土地的受让者应在签订土地使用权出让合同后2个月之内，应该支付全部土地使用权出让金， 逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。通过对该规定条款的有效落实，可防止那些没有经济实力的土地使用者炒写土地使用权，从中获利。
2.

1.2 监督受让者按合同规定的用途使用土地

不同的利用方向及利用程度，土地的收益差异很大。相应的土地出让金额也大不相同。在土地的出让合同中，一般都明确规定土地利用方向与利用程度，土地受让者必须按照合同规定的用途利用土地，如要改变用途，必须经过批准并重新调整出让金。因此要经常对出让土地的利用方向和利用程度进行检查，查处违反合同规定的用地行为，防止土地受让者利用土地不同用途之间的租金差额牟取暴力。

2.2 土地收回与重新评估以及再出让

随着时间的推移，一些有偿出让土地将陆续到期，这部分土地使用权的回收、评估及再出让工作亦应予以足够重视。土地使用权的出让，出租和有偿划拨，都规定有使用年限，到期后，如土地受让者不再有使用要求，出让者将无偿收回土地的使用权及地上附属建筑物。
3 结论
综上所述可以得知，我国现行的土地使用权出让制度仍然存在着一些较为突出的问题，这些突出的问题严重地阻碍了我国土地使用权出让后续管理的进行。由上文阐述可以得知，只有解决了土地出让使用权制度中所存在的问

摘自：本科毕业论文模板www.udooo.com

题，才能够很好地加强土地使用权出让后续管理走向正轨化、科学化以及规范化等。
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