简论宏观调控房地产宏观调控

摘要：在分析导致宏观调控政策实施之后，高房价问题依然不能得到有效控制原因的基础上，从政策、金融、市场等几个方面探讨了泛地产宏观调控的策略，为抑制高房价，减少房地产泡沫起到了一定的参考作用。
关键词：房地产；宏观调控；房价
住宅作为居民基本的生活资料，国家有责任为公民提供这一公共产品。在高房价时代，国家必须通过合理调控的方式保证“居者有其屋”。但是，在今年来我国实施房地产宏观调控政策下，房价却一路上扬，使得大部分公民只能对住宅“望价兴叹”。
导致房价持续上涨的原因是多方面的，诸如城市化进程的深入、房地产投资带来的收益、城市住宅需求等，这些因素是保证市场充满活力的重要因素，在宏观调控过程中不能过度抑制。另外，由于宏观政策和市场发展不够完善等原因，诸如对住房货币化分配制度不予区分，直接将所有住房需向市场，导致市场住宅需求竞争加剧。市场

摘自：毕业论文小结www.udooo.com

整体投资渠道有限，大量的资金投入到房地产行业，使得房地产市场供求竞争加剧。同时，市场监管力度不足，导致泛地产金融发展过热，而对应的市场调控措施有限，最终导致房价持续上涨。
基于此，国家应该针对具体的市场反映，从土地、房产、税收和金融等多个方面出发，对房地产供求问题及交易关键环节进行宏观控制。

1、充分发挥土地供给的市场调控功能，保证商品房供给

1.1 改善土地供应体系，缓解公民对房价上涨的心理预期

在保证各地经济稳定发展的同时，要通过采取措施尽量遏制当地政府实施的建设用地盲目扩张，确保住宅用地的有效供给，保证中小价位、中小户型以及其他政策性住房在整个房地产用地中所占的比率不低于70%；优先安排廉租房建设 用地的分配，并严格遵循“将土地出让净收益的10%用于当地城市廉租房保障资金支出”的规定。通过这种方式可以保证住宅用地，确保保障性住房的整体建设进度，缓解由于住宅用地减少而给公民带来的房价上涨心理预期，引导消费者理性购房。

1.2 持续优化土地出让制度，实现向房产供给方向转移

在不断完善土地招标拍卖制度的基础上，积极探索并形成一个以“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等为主要方式的土地出让制度，有效遏制住宅用地出让的非正常上涨，从而达到避免房地产开发商揽地飙价的问题，减少由于低价过高而导致的房价上涨。
强化对土地出让合同的管理，通过规范的合同内容约束房地产开发过程中的资金运转。应该坚决遵循“商品住宅开发周期不得超过3年”的基本规定，这是保证土地供应转化成为住宅供给的重要措施。而且房地产开发商在完成土地竞拍之后，其分期缴纳的全部土地出让款不得超过一年，而且首次缴纳费用比例不得低于50%。同时，杜绝金融机构发放专门用于土地出让金的贷款。这不仅提高了房地产开发企业房产开发的资金门槛和投资资金数额，同时也有效的降低了房地产开发风险，缩短了开发商房地产开发的在周期，实现房地产供给数量的增加。
同时，优化土地储备制度，将征收的土地统一纳入土地储备库中，通过前期开发的方式提高政府的“净地”储备量，提高政府土地供应能力。与此同时，对市场动态监管信息予以监控，从土地的供给数量以及供给周期上对土地市场的供给关系进行控制，充分发挥土地调控给房地产市场运行带来的作用，实现对土地供应与出让制度的补充、优化。

1.3 规范泛地产开发主体资格与行为，保证房地产开发有序竞争

首先，应对土地竞写者资格进行严格审查，确保土地的有效供给。对于那些超期不签订土地出让合同、拖欠土地出让金、闲置土地、囤地炒地以及其他不履行土地出让合同的用地者，严格禁止其在一定年限内参与土地的竞写。对随意更改土地用途、容积率等违法行为，应该予以严格查处，提高土地的优化配置程度，保证土地供给的高效性。
其次，严格规范土地开发主体，缓解土地与房地产市场的竞争压力。对不以房地产业务为主要业务的企业逐步退出房地产业务，对房地产市场的准入制度进行有效管理，加强外商投资企业在房地产开发的管理，并控制境外机构及个人的购房。

1.4 合理处置闲置房产用地，督促其转化为房产供给

对于已经签订合同、超期不缴纳出让金的地产必须及时的予以收回。对闲置期超过两年可以依法无偿收回，并重新安排使用，优先安排普通住房的建设。当土地闲置期满一年而不超过两年时，应该将土地出让金或者是土地价款的20%作为土地闲置费用，而且还应该对闲置地产征收增值地价，有效的杜绝了房地产为了土地升值而蓄意不开地，实现土地尽快转化成为房地产供给。

2、优化房地产商品结构，推进保障性住房的建设，缓解集中需求

2.1 优化商品房结构，满足房地产供求关系

对住宅用地的结构进行合理优化，优化商品房住宅用地安排，尤其对别墅类房地产开发项目用地的供给，严格控制低密度、大户型住房建设用地的供应，逐步引导商品房住宅向高层、高密度方向发展，以提高对土地的利用效率。要求在住宅整体开发项目过程中，面积为90㎡一下的户型所占的比例要高于70%。同时，还应该提高政策性住房建设的效率，丰富房地产商品房种类，优化房地产商品房结构，以满足不同层次消费者的需求，引导消费者根据自身实际能力购写合适类型的房型。

2.2 积极推进保障性住房建设与公积金制度的推广

近些年来，我国政府明确要求各级地方政府应加快保障性住房项目建设，一遍形成具有一定规模的保障性住房体系，以帮助低收入家庭能够达到“居者有其屋”的目的，以此达到满足住房用房需求，环节房地产商品供求关系。同时，还应该广泛开公积金制度，适当增加公积金贷款额度、合理延长贷款期限，提高居民购房能力，缓解由于高房价与收入比形成的压力，实现供需基本平衡。

3、利用金融政策实现房产供求能力的调整

3.1 开展差别化利率政策，对不同的住宅需要实时区别对待

高房价的一个重要原因就是投机性住房需求不断增加，基于此，我国于2007年开始提出“二套房”的概念，对“二套房”的基本概念进行了明确的标定，在限购令的推行之下，形成了对房地产需求的有限区分，基本形成了“鼓励刚性需求、稳定改善性需求、抑制投机性需求”的房地产宏观调控原则。
在实施差别化贷款利率的政策之下，“首套房的首付比例不低于30%；第二套房贷首付不低于60%，且贷款利率高于基准利率的1.1倍，其中包括使用住房公积金购写个人住房的贷款；暂停第三套及以上房贷的发放；针对一些房价较高，上涨较快的城市，限定每个家庭购房的数量；对城市外来者的购写行为应予以适当限制，因此对不符合审查条件的非本地居民暂停发放房贷”。通过这一系列的政策实施，有效的保证了市场的刚性需求，将住房投机者挤出了市场，有效缓解了房地产市场供不应求的状况。

3.2 对房地产开发贷款进行严格审查，规范泛地产市场供给

为了降低房地产导致的金融风险，银行可以适当将开发商自有资金比率适当提高，并要求必须用自由资金支付土地出让金，并通过执行封顶贷的正常提高房地产开发企业进入市场的资金门槛。利用这些政策使得房地产项目向资金密集型行业转移，便于房地产开发企业的整合，对房地产市场结构的优化与调整、提高房地产市场的充足供给具有重要作用。同时，对房地产开发市场的净化也有一定的作用。
参考文献：
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