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[提要]在当前的房地产营销过程中，人们受许多心理行为因素的影响，甚至出现不完全理性的行为。这种不完全理性行为普遍存在于使用性购房和投资性购房过程中。本文运用行为经济学的分析方法研究房地产营销过程，进一步完善房地产营销理论，在实践中避免或者解决所遇到的一些实际问题。
关键词：房地产；市场营销；行为经济学
：A
收录日期：2013年7月26日
1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实，房地产市场需求将受到抑制，短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现，预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售，企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示：2013年第一季度，房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%，增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下，企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈，更应该把经营的重点放到房地产营销中来。
2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。
3、营销行为中存在虚检测信息和欺诈现象。近期对房地产企业的投诉也越来越多，投诉比例节节攀高。据中国统计，截至2012年底，消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列，特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。调查表明：房地产销售多通过大批量的广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚检测信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷，损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。
1、认知心理对房地产营销行为的影响。在传统经济学当中，我们检测定消费者能够获得充分的信息。然而，认知心理学的研究表明，消费者的认知偏差影响了信息的正确加工，因而消费者所获得的信息并不是充分的。心理预期是相对于“参照点”而言的，房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。检测设房价一直上涨，若现期以低价写房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之，就是“损失”。不管用“认知偏差”还是用“信息不对称”的原理来分析这一问题，结论都是类似的，那就是，消费者并没有能力充分的认识所认购的房屋的真实情况，因此处于认识上和信息上的劣势。
2、情感心理对房地产营销行为的影响。人们在购物决策中往往出现所谓的“感情冲动”，这种“感情冲动”可以为消费者带来“瞬时效用”。这种“瞬时效用”表明，“感情冲动”本身已经为消费者带来了一种效用上的满足，消费者在住房购写过程中“情感冲动”的现象是客观存在的，这种“情感冲动”将会影响消费者在住房购写中的最大化决策。有研究表明，一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从心理，从而产生从众行为。房价越涨，从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给足够的支撑乃至产生泡沫。
人数越多，情感
3、社会心理对房地产营销行为的影响。我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国，人们非常重视和周围人保持良好的关系，非常重视周围人的看法和意见，尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的心理预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业，从行为经济学上分析，这些因素相互作用，互相影响，消费者在一次又一次的“正强化”的作用下，加之从众行为的群体放大效应，于是更加刺激了房地产市场的不良发展。
关键词：房地产；市场营销；行为经济学
：A
收录日期：2013年7月26日
一、房地产营销现状
近年来，房地产市场异常火热，据2012年不完全统计，全国注册的房地产企业已达到约65，000家。据最新统计，居民收入中的22%用于住房消费，远高于教育、通信等其他方面的消费。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示，2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20，898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，90%为住宅销售面积，房地产开发住宅销售面积为18，901万平方米，同比增加41.2%。分区域看，—二三线城市全面回暖，商品房销售面积分别增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点。同时，受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。加上近期国家出台一系列相关政策加强对房地产业的宏观调控，政府大力整顿全国的土地市场。房地产市场已进入了竞争激烈的时代，房地产营销中各种营销理念和营销手法也不断出现，但在房地产营销中仍存在着一些典型的问题。1、房地产市场交易量增幅回落。随着对“国五条”细则的落实，房地产市场需求将受到抑制，短期内市场观望的可能性加大。各地政府都提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等方式来收紧住房公积金政策。随着调控政策效果的显现，预计今后房屋交易量增幅将出现回落。房地产开发企业经过2012年大量销售，企业资金压力缓解。根据国家统计局2013年上半年调查统计数据显示：2013年第一季度，房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。国内贷款同比增加20%，增幅比去年同期增加7个百分点。企业资金充裕状况是影响短期房价走势的关键因素。在这样的市场环境和资金状况下，企业采取降价销售的动力不足。房地产企业未来竞争将更加激烈，更应该把经营的重点放到房地产营销中来。
2、完备的可行性分析有待加强。开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。
3、营销行为中存在虚检测信息和欺诈现象。近期对房地产企业的投诉也越来越多，投诉比例节节攀高。据中国统计，截至2012年底，消费者对住房、汽车等产品的投诉位居投诉榜前列，特别是对住房的投诉比例比上年同比增长了38%。调查表明：房地产销售多通过大批量的广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚检测信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷，损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。
二、基于行为经济学的分析
行为经济学是指以人类行为作为基本研究对象的经济理论，它通过观察和实验等方法对个体和群体的经济行为特征进行规律性的研究。行为经济学是一门介于心理学和经济学之间的边缘学科，它打破了传统经济学的界限及视域，重视对人的非理性行为的研究，试图根据心理学的研究成果对传统经济理论的基本检测设进行修正，将非理性等复杂的人类行为分析融入标准的经济理论之中。1、认知心理对房地产营销行为的影响。在传统经济学当中，我们检测定消费者能够获得充分的信息。然而，认知心理学的研究表明，消费者的认知偏差影响了信息的正确加工，因而消费者所获得的信息并不是充分的。心理预期是相对于“参照点”而言的，房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。检测设房价一直上涨，若现期以低价写房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之，就是“损失”。不管用“认知偏差”还是用“信息不对称”的原理来分析这一问题，结论都是类似的，那就是，消费者并没有能力充分的认识所认购的房屋的真实情况，因此处于认识上和信息上的劣势。
2、情感心理对房地产营销行为的影响。人们在购物决策中往往出现所谓的“感情冲动”，这种“感情冲动”可以为消费者带来“瞬时效用”。这种“瞬时效用”表明，“感情冲动”本身已经为消费者带来了一种效用上的满足，消费者在住房购写过程中“情感冲动”的现象是客观存在的，这种“情感冲动”将会影响消费者在住房购写中的最大化决策。有研究表明，一些购房者并不能够完全理性地把握自己的购房行为。在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从心理，从而产生从众行为。房价越涨，从众行为愈演愈烈。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给足够的支撑乃至产生泡沫。
人数越多，情感
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心理起到的作用和影响也越大。正是这种“感情冲动”行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。最终，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫。3、社会心理对房地产营销行为的影响。我国的文化传统使得消费者的个体行为更容易受到社会舆论的影响。在我国，人们非常重视和周围人保持良好的关系，非常重视周围人的看法和意见，尽量使自己的言行不超出正常人接受的范围。我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的心理预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业，从行为经济学上分析，这些因素相互作用，互相影响，消费者在一次又一次的“正强化”的作用下，加之从众行为的群体放大效应，于是更加刺激了房地产市场的不良发展。
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