分析房地产项目风险管理封面

摘 要：房地产项目开发的实施过程因为周期长、资金投入量大，在实施的过程中，风险是无处不在的，我们如何在项目实施的过程中，能够对风险的管理进行控制和规避，是保证项目顺利实施的关键因素。本文从对房地产项目实施过程中的风险分析、项目风险管理的内容以及项目投资风险防范措施作了详细阐述。
关键词：房地产 项目管理
1672-3791（2013）05（a）-0234-01

1 房地产开发项目的风险分析

房地产投资过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在供应量大、政策瞬息万变的的中国房地产市场，风险更是在所难免。

1.1 政策风险

房地产投资周期相对较长，又是近几年国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大。2013年新《国六条》出台，对投资、投机需求进一步抑制，二套及以上住房转让给予更严政策。政府换届，调控的基调发生了变化，坚持调控政策不放松的同时，2013年不再以房价回归为目标，而是加大保障性住房建设力度，强调城镇化改革带来的红利。货币政策从适度宽松回归中性，短期限购、限贷的行政手段仍将继续推行，长效机制的房产税、保障房合理实施进一步探索中。一系列的调控政策，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

1.2 市场风险

房地产市场的供应量巨大，市场上的在

摘自：毕业论文文献格式www.udooo.com

售项目很多，住宅开发几乎处于超饱和状态，市场风险非常大，特殊时期的政策变数也会在一定程度上影响市场的取向。

1.3 合作风险

房地产项目离不开政府的支持，如果完全依靠合作方进行政府沟通与协调，将会出现他们承诺我们出钱的尴尬境地，这样的项目建设不利于成本控制，综合难度会很大；而且通过调研可以看出，除了国内一线大品牌的开发企业，购房者还是比较认同本地企业。

1.4 质量风险

在项目的策划初期，经济技术分析上如果出现问题，在未来的建筑品质和之间势必会存在着一定的问题；在项目的设计阶段，由于一些靠“关系”通过的图纸，最终导致的不符合标准的方案；在具体的项目建设阶段，由于具体的施工人员在建设过程中，对于图纸的认识不够正确，造成的建设中的失误，或者是依据自己理解意思肆意修改图纸的过程；在项目的施工管理中，由于没有将关键部位进行跟踪检查，最终导致的结构不符合标准的风险；现在的建筑以期房为主，在交房时，建筑的结构与销售时所作的承诺不符，与广告宣传不切合实际等等，都会造成一定的风险。

1.5 融资风险

合作方如果提出先回收部分成本的方式转移了自己的风险，房地产企业相当于还要缴纳土地出让金、支付现有动迁户拆迁安置费、支付拆迁过渡期补偿费、回迁住宅建设、政府各项收费、销售管理费用等，大量资金的需求导致融资难度大，操作风险高。

1.6 管理风险

合适的管理团队更需要时间上的磨合筹建，房地产开发商和施工单位之间缺乏必要的认知，在生产实践中势必会因为这样那样的问题产生一定的歧义，这样必然会存在着一定的风险。

2 开发商项目风险管理的内容

（1）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
（2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
（3）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
（4）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
（5）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

3 项目投资风险防范措施

（1）对房地产市场进行全面的调查，充分了解国家政策并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，准确地预测拟开发项目的费用与收益。并选择在适当的时候开发适当的产品。
（2）充分考虑到其他开发项目的竞争，以市场竞争和主流客户的真实需求为导向，顺应市场需求，产品类型尽可能规避竞争填补空白，以便实现项目安全平稳入市，短平快迅速展开销路。
（3）在合作过程中，与政府相关部门接洽、回笼资金去向与掌控，我方均应掌握主动权，便于进一步开展项目开发的工作。
（4）凸显优点规避劣势，强化从城市长远发展着手，对于污染企业搬迁的长远规划，依山傍水的环境优势，牢固的地质结构，以及市区将无可开发地块的稀缺性等优势，淡化周边企业造成环境污染问题。
（5）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。
（6）加强管理，缩短工期，尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。
4 结论
总之，房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、收益大，同时投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点也造成风险大。但只要我们针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，就能避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
房地产项目有着区别于其他项目的自身特点，这也决定了房地产项目风险的特殊性。如何最大程度的规避房地产项目的风险，这是追求利润最大化必须解决的一个前提。在实际房地产项目的操作过程中，应该根据实际情况，合理的优化各种风险管理措施，提前发现风险、尽量规避风险、妥善处理风险，将因为风险而造成的损失降到最低。
参考文献
朱少东.房地产市场持续健康发展的助推器[J].新疆房地产，2006（10）.
李绍阳.中国房地产市场调研报告[J].房地产决策与参考，2007（8）.