对于开发项目房地产开发项目风险管理

【摘 要】随着我国住房制度的不断改革，房地产业在我国的发展壮大，出现蓬勃发展的态势，房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是，房地产开发项目的风险也日益增大，随之相继出现了房地产增长过快和部分地区投资过热等问题。所以，对房地产开发项目的全过程进行风险管理研究具有十分重要的现实意义。笔者阐述了房地产开发项目面临的政策风险、市场供求、变现能力、利率水平、周期风险、决策风险、营销风险等，并提出相关的风险管理策略，不断完善房地产开发项目的风险管理。
【关键词】房地产开发项目；风险管理研究

1. 引言

房地产业在我国国民经济中处于主导产业地位，其关联度强且带动系数大，属于先导性、基础性的产业，作为促进我国国民经济增长的支柱产业。随着我国改革开放的不断推进和经济体制改革的不断深化，房地产开发呈现新。房地产项目的实现是一个复杂系统，涉及到许多关系与变数。该系统受到众多风险因素的影响，并且其关系错综复杂，不同的风险因素造成的后果严重程度也不同，因此，能否达到项目的预期结果，具有很大程度的不确定性。所以，风险的管理是房地产项目管理的核心部分，房地产项目风险管理中应进行风险分析、风险预防和风险抑制是至关重要的。房地产开发项目决策阶段是风险最大的阶段，其不确定性在全过程占有最大比例。通过科学地运用决策方法与工具，确保房地产开发项目取得良好的经济和社会效益。

2. 房地产业的发展现状

我国房地产开发投资呈现逐年递增的趋势，由国家统计局对房地产开发企业的统计数据显示：从2007年到2010年，企业个数分别为62518、87562、80407和85218；平均从业人数（万人）分别为171.97、210.04、194.93和209.11；本年度完成投资额（亿元）分别为25288.8、31203.2、36241.8和48259.4；商品房销售面积（万平方米）分别为77354.7、65969.8、94755.0和104764.6；商品房平均销售（元/平方米）分别为3864、3800、4681和5032；实收资本合计（亿元）分别为19438、27561.9、28966和36767.4；2012年1～7月份，房地产开发投资为36774亿元，同比增长15.4%。从数据可以看出，由于房地产业的利润丰厚，众多企业开始转变投资的方向，进入房地产开发项目的领域，导致近些年来房地产业投资速度增长过快，部分城市的房地产业发展过热，由此带来了诸如房价非理性上涨和房屋空置率上升等一系列问题。
国际公认的房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比重一般在10%以内，而我国在1997年就达到了12.49%，目前这一比率仍然保持在较高的水平。国家统计局对房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比例所统计数据显示：从2004年到2009年，GDP分别为159878.3、183217.4、211923.5、257305.6、300670和335353，其增长率（%）分别为10.1、10.4、11.6、13、9和8.7；全社会固定资产投资总量（亿元）分别为70477.4、88773.6、109998.2、13

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7323.9、172828.4和224846，其增长率（%）分别为25.8、26、23.9、24.8、25.9和30.1；房地产开发投资总量（亿元）分别为13158.3、15909.2、19422.9、25288.8、31203.2和36232，其增长率（%）分别为28.1、27.2、22.1、30.2、23.4和16.1；房地产投资在全社会固定资产投资中的比例（%）分别为18.67、17.92、17.66、18.42、18.05和16.11。从数据可以看出，目前我国部分城市的房地产开发投资增长速度过快，有投资过热的倾向。
目前房价高涨，但居民的收入水平相对偏低。而衡量房地产泡沫的重要指标就是国际通行的房价收入比。根据世界银行的标准，发达国家和发展中国家的房价收入比分别为1.8–5.5倍和3–6倍，而近些年我国全国的平均房价收入比均处在6–9倍。2010年5月，上海易居房地产研究院发布报告显示，北京、深圳、上海和杭州的商品住宅的房价收入比都超过了14，潜在一定的房价泡沫，同时也预示着日益加大的房地产开发项目的风险。
通过上述分析，由于房地产开发业的利润巨大，越来越多的投资者加入房地产开发业，不断地促进我国房地产业的发展。但是，投资过热的同时，也带来了一系列的负面效应，目前，房地产开发业所面临的风险日益增大。

3. 我国房地产开发项目的风险分析

3.1房地产开发项目中的系统风险

房地产行业与我国宏观经济紧密相关，是我国四大支柱行业之一，因此，很大程度上受国家政府政策的调控。房地产开发的系统风险主要有通胀风险、政策风险、利率水平、市场供求及开发项目的周期风险等。近年来，随着房地产业的火热发展，尤其是2010年以来，有些城市的房地产上涨过快，国家频频出台政策，对房地产市场非理性上涨进行遏制。先后出台了“国四条”和“国十一条”，除此之外，还提出了巩固楼市调控成果措施，首套房的首付比例不可低于30%，限定家庭购房套数，调整住房交易环节的契税以及个人所得税的优惠政策。政府出台的政策促使房地产市场的发展趋于理性化，同时也给房地产企业带来了影响极大的不可避免的系统风险。因此，房地产开发企业应熟知并准确把握国家出台的政策导向，积极应对此类风险。

3.2房地产开发项目中的非系统风险

非系统风险相对于系统风险是可控的，房地产开发企业可以通过不断地完善经营管理避免此类风险。非系统风险通常可分为决策风险、财务风险以及营销风险。决策风险企业决策者对开发项目的各环节决策不当所造成的风险。房地产的开发过程需要投入大量的资金，而自有资金往往难以以支付开发成本，通过金融机构或其他企业融通资金，随之产生了财务风险，负债比率越高，则财务风险就会越大。营销风险是由于房地产的滞销给投资者所带来的风险。因此，合理可行的营销策略的制定，促使房地产的顺利销售，具有高挑战性。

4. 房地产开发项目的风险管理

4.1 风险的识别

作为房地产开发项目风险管理中的第一步，开发企业不仅要了解行业状况和法律监管环境以及风险的外部因素外，而且还要细致深入地分析资金和技术等情况，尽可能全面地识别开发项目中可能会面临的系统风

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险和非系统风险。该工作是后续风险管理的基础和依据，严重关系到后续风险评估与应对的好坏。

4.2 风险的评估

风险评估是对房地产开发项目风险的定量分析。房地产的开发投资大，而且时间长，受自然条件限制也很显著，但是，定性分析是远远不够的，需要明确各种风险的概率，以及该风险给企业带来的损失有多大。风险评估常用的方法包括：趋势分析法、敏感度分析、概率分析、损失估计法以及盈亏平衡分析等。在定性分析的基础上，企业将可能面临的风险进行排序，采取差别化的应对措施。最大可能地节约成本，而且实现利润最大化。

4.3 风险的应对

风险应对是对已识别和评估出的风险采取相应的应对措施，例如，将可以转移的风险转移，而无法转移的且极其严重的风险只能放弃项目来回避风险，尽快处理已经发生的风险，防止不利后果的扩大化。风险转移指通过合同将风险造成的损失转给他方承担或赔偿，也可以参加保险，将风险转移给保险公司。风险回避是在项目风险潜在威胁最大且一旦发生会造成极其不利的严重后果，且无他策略可替代时，企业应选择主动放弃或改变项目目标的方案。风险处理是企业根据相关风险管理决策，建立健全风险管理制度，制定出具体且操作性强的房地产开发项目的风险管理政策与程序，认真落实到项目的开发实践中，同时防止严重的财务风险，阻碍开发项目的顺利进行。

4.4 风险的监控

风险监控是对整个风险管理所实施的动态监督和控制，保证企业制定的风险管理政策执行的效率与效果。要求不参与房地产开发项目的风险管理的个人或部门对风险管理制度的执行情况进行检查、监督、评价，如发现问题，及时反馈，确保风险管理过程的顺利实施。

5. 结束语

综上所述，房地产开发投资项目过程中所伴随的各种风险是在所难免的，为了保证开发效率与效果，该行企业需要实行动态的、全过程、全方位、系统的项目风险管理策略，采取各种风险的防范措施，最大程度的控制风险，增强企业的抗风险的能力，同时提高企业的盈利能力。
参考文献：
苏亚莉《房地产开发项目风险管理研究》《东华理工大学学报》2011年第30卷第1期
肖治中，侯洪桥《房地产开发项目风险管理研究的现状》《科技致富向导》2010年第30期
作者简介：
王海飞（1983-），女，山东寿光人，中国海洋大学研究生，目前就职于寿光市房地产管理局。研究方向：项目管理