房产项目设计管理和现场管理

摘要：在当前房地产项目管理中，设计管理作为施工有效开展的技术依据发挥着重要的实施意义，而现场管理作为项目优秀质量和合理成本投入的有效管理手段，也为工程健康有序的开展提供了必要的保障。对工程中存在的问题，进行了良性的解决，有效地做到了项目效益与企业形象的双丰收。因此在当前切实做好房产项目的设计管理与现场管理的统筹结合，成为房地产企业在激烈的市场竞争中取得良性市场份额的必然保障。
关键词：房产项目；设计管理；现场管理；方法措施

一、设计管理和现场管理的内涵分析

(一)设计管理的内涵分析

设计管理具有着项目系统的综合性特点，自理论而言，其能够在项目周期的任何一个环节进行应用。而房地产的项目开发作为一项复杂的系统工程，具有着投资大，施工周期长，管理繁琐等特征。是由诸类部项关联环节的施工而组成，也便是讲在项目的各活动之间均存在着相互的依赖性，在工程后期的施工是建立在前期的工作基础之上，因此项目前期如果存在着不良的决策，那么都会直接因想到工程后期的项目开展。设计阶段作为工程的施工图纸依据，把握好对其严格规范的设计及其自身的系统综合性特点，能够做到对工程各方面的整体优化，因此在房地产的开发项目中做到设计阶段的优化管理，具有着积极地作用。

(二)现场管理的内涵分析

现场管理也即自项目建设实施阶段所做的工程管理，该阶段是将设计图纸及半成品与原材两和设备等共同转换为工程实体的过程，也是实现房地产项目建设及使用价值的主要阶段。是共享场管理作为房地产项目的的关键管理部分，只有完善的加强施工的现场管理，才能有效地保证工程的质量符合国家建筑规范要求，保证工程的进度依据施工合同日期按时竣工交付，保证工程的成本投资符合预算款项要求并获得一定降低。以此完善提升房地产企业的市场形象，加诸其市场生存竞争能力，以此获得稳步健康的发展推进。

二、设计管理与现场管理中存在的问题因素分析

(一)设计管理中存在的不利问题因素分析

1、开发商的个人行为影响因素

在工程的开发中，开发商具有着很高的地位，因为业主的地位也使的开发商具有着较强的主导发言权。在设计阶段也是一样，开发商习惯性的以自我的意向来参与进设计人员的施工图纸设置之中，干扰设计人员的设计，甚至存在着否定设计人员设计成果的情况，因其自身的专业性缺乏，其提出的想法建议往往造成设计师在设计过程中的困难，以致偏差。

2、设计单位造成的因素

在设计阶段，设计单位是设计活动行为的主要执行机构，在其设计的过程中会出现诸类的设计问题及不确定因素，而这些因素却多来自于设计单位的自身。在设计单位内部存在的不定因素，主要包括了设计人员的素质方面及审核把关方面。首先是在设计队伍中存在着设计人员素质较低的情况，单纯的追求设计的效率性，为了可以尽早完成设计转接其他项目获取利润，而人为压缩设计周期，缺乏对工程设计的细致权衡研究，造成工程设计结构细节方面的失误偏差。其次为设计的审核把关上存在的问题，在设计单位进行出图前，通常都会选取一专业知识经验丰富的高级技术总工进行图纸的全面审核审核，以作好设计图纸的最后一道质量关减少设计的出错误差可能。而有的单位因为质量意识不足，往往存在着对该环节习惯性忽略。

3、施工原因

施工的开始是在设计图纸的交付完毕后而进行的。但这并不意味着设计人员的工作结束，设计人员在图纸交付完成后应当全程跟踪项目工程的施工，纸质项目的竣工。因为在施工人员依据图纸施工中，存在着相关的施工设计意图问题和相关设置问题需与设计人员做好交流沟通。而设计人员亦可在现场随施工发现设计不足问题。但是在当前很少存在着设计人员跟随全程施工的现象和意识。

(二)现场管理的问题

1. 在房地产项目中的企业法人行为缺乏规范。在工程的建设过程中存在着不按照工程流程建设的情况，任意的更改压缩工期，部分项目建设中还存着着严重的行政干涉情况，给工程的质量造成影响的同时，也致使工程进度不能有效保证。其次在工程中的法人责任缺乏够完善，相关管理人员责任意识淡薄，管理水平更有待加强，在工程管理上出现松懈的情况，再者工程中还存在着压价的现象，缺乏资金支撑，造成工程管理人员盲目降低管理成本投入；另外投资招标工作中出现虚检测招标的违规操作现象，致使无资质的施工队伍人员进入施工现场，对工程建设产生了严重影响。
2.项目工程施工不按规定的程序进行，出项严重的“豆腐渣工程”。工程的管理人员为了投机取巧，获得非法利益，工程可能被多次转包，造成资金流失，导致建筑工程出现偷工减料的问题；施工人员的素质低，施工的技术水平还需要提高，施工人员的经验不足和技术水平低都会影响建筑工程的质量；建筑工程的管理人员的管理水平不够，建筑工程的管理体制有待改善。
3. 建筑工程建设中质量监管的力度不够。建筑工程施工管理的法律法规不健全和不完善，质量监督的力度、处罚、执行的不够；质量评定缺少权威性；建筑工程质检人员的水平有限，无法达到规定的要求；质量管理的权责不明，工程质量检测部门的作用得不到发挥。

三、设计管理及现场管理问题的具体应对措施分析

(一)设计管理问题应对措施：

1、 设计周期决策的改进设计的进度管理的核心实际就是对设计周期的把握，即多长的时间才能保证设计质量。目前设计周期多数过短，无法保证正常质量的设计工作。但是需要提到的是，时间并不是越长越好，设计周期过长意味着投资资金的时间价值的增长，资金的周转压力增加。
2、设计阶段造价师的参与在房产开发当中，造价师的工作主要存在于项目的前期概算，设计阶段的预算、施工中的设计变更预算还有工程后期的结算和决算阶段。但是为了更好的控制设计产品的经济性，开发商应该让有建筑设计经验的造价师参与到设计工作当中来，与其他各专业设计人员一样，对设计产品的质量和经济性负责。
3、 设计的质量管理改进①确立监理的地位，设计监理和施工监理一样，主要任务是协助开发商对设计全过程进行监督和管理，为开发商和设计单位提供技术支持，并且要对设计质量问题负责；②加强图纸评审，可以对建筑物的稳定性、安全性及是否达到规定的设计深度，是否符合规划、消防、节能、环保、抗震、人防、防雷等有关强制性标准、规范等进行审查。
4、 与施工相协调在施工前要认真搞好图纸会审；在施工过程中，开发单位的工程人员要起到监督与协调的作用。

(二)施工现场管理应对措施

为保证开发项目的质量，开发项目的现场管理，应实行保证体系制度，切实保障房地产项目的有效施工管理，自根本优化解决施工现场所存在的诸类不利发展因素。
(1)由公司项目部和项目组管理人员组成现场一级管理层：
(2)由监理公司派驻工地的代表组成现场二级管理层；
(3)由施工单位生产经理、项目经理、质安科工作人员组成现场管理层。施工阶段的项目主体主要是业主项目部、施工单位和监

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理单位。从中可知业主项目部和监理单位处于管理者的位置，施工单位处于被管理的位置，另外监理单位相对于业主项目部来说也是处于被管理的位置。但就过程控制而言，业主项目部和监理单位对于施工单位的管理足一种平行管理，两者互不干涉，而业主项目部对于监理单位的管理是一种监督管理。另外对于工作存在较多失误的监理人员要及时向总监汇报，屡教不改者则要求监理单位更换人员。这样，一方面业主项目部从根本上来说并没干涉监理的工作，而是对监理工作的一种监督；另一方面能弥补监理工作上的不足，使现场的管理工作更见成效；再者还能避免业主项目部和监理单位对施工单位的多头管理，使施工管理工作更加有序；更重要的是让监理人员有一种危机意识，能更加自觉地做好自己的本职工作。
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