本站原创一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境
自2003年国发18号文确立房地产国民经济支柱产业地位后，我国房地产市场真正进入了市场化大发展的时期。过去10年（2003-2012），“土地+银行信贷”投入的房地产开发投资和基建投资是全社会固定资产投资的发动机，也是驱动过去10年国民经济增长能够维持在10%的最重要的引擎。过去10年间，我国房地产销售年均增长20%，新建商品住房自房改以来连续14年上涨（1998-2011），房地产开发投资从1998年的3579亿元增长至2011年的61700亿元，13年间增长了16倍，年均复合增长率高达24.5%，土地购置面积年均增长16.4%。
但是，2008年国际金融危机爆发以后，西方国家将经历长周期的结构性的债务紧缩，我国以前靠出口和投资“双轮驱动”的经济增长模式转变为基本靠投资（基建和制造业）“一条腿走路”的跛脚状态。但是，基建投资不仅面临投资空间有限（1996年亚洲金融危机爆发后一直在利用基建投资缓冲经济下滑）的窘境，而且加剧土地财政依赖和银行信贷风险，因为基建投资的资金来源于土地出让金收入和银行信贷投入。进而，地方政府对于房地产的依赖越来越深，土地对于城市的“补贴”（低价征收后市场化出让的溢价）就无法退出，去地产依赖（防范产业空心化和促进产业升级），向构建公共财政和向消费为主的内需转变的经济增长模式也将渐行渐远。在外部将长期不振，而现有内需提升难有很大空间，在未来内需最大化潜力（城镇化）还有待推进的情况下，制造业重复投资将进一步加剧已经呈现出的严重的产能泡沫。新一届政府提出“更加注重经济增长的质量和效益”，奠定了未来10年我国向消费型内需为主的经济增长模式转变的基调，而“城镇化是我国最大内需”、“新型城镇化”、“农业产业化和现代化”（1号文件）的提出则是实现这种转变的切入点。目前，旨在提高农民在土地增值收益中比例的“征地制度改革”，旨在打破城乡二元分割和缩小收入差距的“户籍制度改革”，旨在降低地方政府土地财政依赖和实现公共财政的“财税体制改革“（房产税改革、营业税改增值税、资源税改革等），旨在打破垄断的民间投资领域逐步放开，旨在全面实现要素市场化的利率市场化和民间金融合法化、各类融资模式协同增长等已经先行破题。
经济体制改革是一项系统工程，需要相关领域制度改革的同步推进，涉及到政治体制改革和完善社会主义和法制，短期内实现向以消费为主的内需转变需要的配套改革难以及时到位，对于传统增长模式——出口和投资的依赖难以在短期内退出。因此，在出口难有预料之外的表现时，对于投资（特别是基建投资）的倚重还将在较长一段时间内存在。但是，未来我国投资的增长将从能够挤入消费（而非挤出消费）、促进当前及未来消费、促进产业升级和结构调整的角度出发，例如保障性住房建设、城镇基础设施的建设和完善、农田水利设施、医疗卫生、环境保护的投资等。投资的方向将更加偏重中西部、城市群连接区域和大中城市周边新城或卫星城等。在增长模式转变和产业结构升级的背景下，国家对于经济增长一定程度下滑的容忍度将提高，经济呈现“√型”趋稳增大（6%～7%）的情况下，逐步实现从依赖投资到依赖消费的转变，从粗放利用资源到要素重新配置和产业结构调整来实现全要素生产率的提升。
二、经济运行环境的变化对房地产业
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发展产生很大影响过去10年，我国房地产与宏观经济的联系日益加深，并逐步演化为经济增长对于房地产的依赖。未来10年，宏观经济政策和发展战略的变化主要从去地产依赖和实现经济增长模式向内需转变两个角度入手，目的是实现有质量的增长，经济运行模式的变化将对房地产行业产生重大影响。
1.住房供应真正实现“市场+保障”的双轨制
12月4日召开的政治局会议提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，明确了 2013 年及未来房地产市场调控的“维稳”宗旨不变，同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。这再次彰显了“十八大”报告所提出的未来房地产市场制度的完善方向，即住房保障和市场配置的“双轨制”并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。在城市化继续推进、资源继续向城市集中、城市土地资源供给难以再现大规模增长和居民新增住房需求和住房改善需求长期旺盛的情况下，短期内住房难以出现明显下滑。为了向以消费需求为主的内需增长模式转变，内含住房、教育、医疗、就业和养老等一揽子保障在内的、广义的社会保障体系（大保障）需要渐次建立和实施。这其中，住房保障是重中之重，“衣食住行”中住房的开支最大，也是实现新型城镇化和扩大内需道路上需要克服的最大障碍。“十二五”3600万套保障性住房建设将在“十二五”末和“十三五”全面进入分配和效果显现期，住房保障将覆盖城镇20%的居民家庭，住房供应“市场+保障”的局面基本形成。随着新型城镇化的全面推进，未来城镇化率、城市化率还将保持增长态势，住房保障的力度还将加大。2.房地产市场“精细化”时代将取代“规模化”时代
过去10年，房地产市场快速发展，无论是房地产销售规模，还是土地出让规模，每年的增幅都在20%左右。但是，行业盈利或商业模式仍旧是以规模取胜，即房地产企业基本靠囤积土地、逆周期操作（市场低潮时购地，时卖房）、金融杠杆（以土地抵押贷款和按揭贷款实现高杠杆经营）来实现盈利。这一时期，房地产企业产品结构基本雷同，同一户型设计在不同项目之间几乎无差异复制，很多项目与当地市场的实际需求、公共配套关联性脱节。由于这一时期房价快速上涨，居民住房需求不尽合理，特别是住房投资和投机性需求非常突出，房屋居住功能弱化，只要房子能造出来，基本都能够卖得出去，即“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的”。未来10年，经济增长对于房地产的依赖下降，地方政府对于土地依赖程度将下降，过去10年“土地供应+银行贷款”驱动的经济增长模式（房地产开发和基建投资）将逐步转换到以消费需求为主的内需增长模式。再考虑到大规模保障性住房供应和上市，过去10年脱离城市产业发展、公共配套和实际购写力的泡沫式住房需求将逐步去泡沫。未来房地产市场发展将逐步向居住属性功能（首次置业需求和改善型需求）和合理的投资功能（商品房投向租赁市场）转变。区位（Location）属性（如是否有优质的交通、教育、医疗等资源）、社区和住宅户型设计水平（空间朝向、隔音采光、物业管理、节能环保等）将在房屋定价中起决定性作用。但是，为市场所认可的优质物业的成熟需要长期和潜心培育，房地产企业的盈利模式也将以获得物业培育成熟后的溢价或增值收益为主。3.房地产市场发展将进入城市间和城市内部的分化时代
过去10年，尽管我国各区域房地产发展存在速度上快慢的差别，但整体上处于上升期。经过10年的高速发展，未来将进入低速发展时期，快速发展后显露出的问题将在未来10年消化和解决，主要是“去泡沫”和“房屋回归本来功能”（居住、经营场所和合理的投资）。引导这一趋势的决定性因素是公共怎么写作设施的配套和完善程度。过去10年，公共怎么写作设施追不上城市面积扩张的问题比较突出。目前，各大城市大规模新增的路网建设将主城区与郊区、新城联系起来，但优质的教育、医疗、就业、公共安全等资源依旧集中于城市中心区，政府在新城区的公共怎么写作设施投资力度不够，而且城市公共怎么写作设施的“软实力”也不可能在短时间内培育起来，开发所宣传的项目配套设施很多都是以“噱头”来获得卖点。因此，我国各大城市“造城运动”的结果是产生了大量“卧城”或“睡城”。当大家都在追逐中心城区的就业、教育、医疗、商业等稀缺的公共资源时，交通拥挤、上学困难、就医昂贵等问题也越来越严重。这种趋势在未来房地产去泡沫时期更为明显，这使得未来楼市必然进入区域分化的时代，一是各大中城市中心区集聚了最优的公共资源，这些区域的房价难以回落；二是由于一线城市和主要二线城市吸引力仍远远大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，这些城市的房价相对上涨更快；三是在三、四线和四、五线城市中，大多数不具备竞争力的产业结构、收入水平、集聚能力，房价上涨难以得到支撑，而土地供应却非常充分，过去泡沫时期快速扩张的房地产市场将进入挤泡沫阶段。4.新型城镇化带来房地产市场发展新机遇
首先，新型城镇化是“人”的城市化（而非土地城镇化），实现了农村剩余劳动力的真正市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波，这也是实现我国住房市场稳定的最强力量。其次，大中小城市合理布局的城镇化可以缓解人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求。我国城镇化的核心是提高人口聚集度，短期内县域城镇化发展的速度会比较慢，而城市群内部和中心城市周边的城镇化将率先加速。这在国际上也有先例，例如占日本全国面积的0.4%，但聚集了日本25%的人口，形成了日本40%的产出。因此，城市圈（长三角、珠三角、环渤海、长株潭等）内的中小城市、城镇和联结中心城市间的中小城市、城镇将率先受益。由于这些城市（镇）在与中心城市在产业协作、承接和转移等方面已经形成较为成熟的体系，产业发展所需配套发展的基础设施体系也较为完善，居民收入水平也较高，这些区域将率先享受国家新型城镇化的政策、投资和资金红利，房地产作为先导性产业，也将首先迎来新型城镇化带来的良好机遇。三、未来10年房地产行业（企业）突围的方向
1.产品线的竞争将以公共怎么写作配套体系的价值为核心
过去10年，房地产企业的竞争以开发节奏（拿地和销售的时间策略）、资金筹措能力和周转速度为核心。只要房子能造出来，不愁卖不出去，只是利润多寡而已。大多数房地产企业能够实现20%以上的净利润率，即使是在调控非常严厉的2010-2011年，房地产上市企业依然实现了15%左右的净利润率。全国房地产企业的数量从2008年的4万多家增长到2011年的8万家，由此可见近年来进入行业和规模扩张即意味着利润的实现和增加。过去10年，购房者对于房价上涨收益的关注远远超过了房屋本身的品质，如户型的设计、物业管理水平、社区成熟度和周边配套等。随着房地产市场进入低速增长和去泡沫的阶段，房屋将回归居住、经营（场所）和合理投资的属性，房屋的价值也将以是否具有优质的公共怎么写作配套体系为核心因素。未来10年，房地产开发商“经营社区”的策略将代替“跑马圈地”的策略，户型设计的源于：论文查抄袭率怎么发表www.udooo.com
水平、物业管理的水平、社区成熟度的培育、建设公共怎么写作设施等配套体系将与房地产开发同等重要，一起进入开发商经营战略的领域范围。凡是具有较高水平物业管理、社区培育成熟、公共怎么写作配套优质的企业，都将获得市场的首肯和认可。2.区域线将以城市群内部和中心城市周边的中小城市（镇）为发展重点
如前所述，新型城镇化最先受益的区域将是城市圈（长三角、珠三角、环渤海等）内的中小城市、城镇和联结中心城市间（长株潭、成渝、沈大等）的中小城市（镇）。这些区域与周边大城市和中心城市产业结构的协调配合在市场自发作用下已经形成体系，相应的基础设施建设也相对成熟，收入水平也相对较高。随着国家加快中心城市产业结构升级和转移的步伐，促进中小城市（镇）的发展，特别是中小城市（镇）公共怎么写作设施的大规模建设和体系完善，这些城市（镇）的产业和人口集聚程度将快速上升，住房需求将大规模增加，房地产市场将会出现相对较大投资机会和市场空间。在具体物业投资选择上，这些区域的工业（物流）地产和商业（写字楼）地产发展的空间会更大一些。3.参与保障房建设是房地产企业抵御周期风险的重要缓冲
2013年，我国经济工作的重心是“稳”，确保经济增长“软着陆”与谋划改革的路线图和时间表，以及破题改革总体方案协同推进。于是，投资对于经济增长的拉动在短期内还需要依赖，但重点是要提高投资的质量和效益，即经济工作会议所提出的“发挥投资对经济增长的关键作用”。这种关键作用一方面体现在逐步消化既有经济增长模式下的问题，如“化解产能过剩”；另一方面体现在促进经济增长模式转型和产业升级，如有利于新型城镇化的推进和居民消费水平的提高。城镇公共怎么写作投资则是能够同时满足这两个目的的唯一切入点，而国家提出的新型城镇化在2013年的主要工作内容也应当是城镇公共怎么写作设施投资力度的加大，特别是中小城市（镇）、中西部城市等区域的公共怎么写作设施投资力度会加大。本次经济工作会议提出 “不会造成重复建设的基础设施领域加大公共投资力度”的用意也正在此。在公共怎么写作设施投资具有上述双重意义的大背景下，保障性住房建设的突出作用更加明显，一是因为新型城镇化的推进中，城市（镇）人口将大规模增加，大量进城农民需要住房保障，而住房保障力度的大小也是城镇化质量高低的决定因素之一，过去城市化存在瑕疵的原因之一就是住房问题让进城农民工难以真正融入城市；二是除基建投资外，保障性住房建设是唯一能够有效地解决目前钢铁、煤炭、机械、建筑建材等行业产能过剩的可选手段。而基建投资在经过近15年的快速发展（1997-2012）后，空间已经不是很大。因此，未来国家一定会更加重视保障房建设的多重作用。在国家对房地产依赖下降而未来一段时期房地产调控不放松的情况下，地方政府保障房建设资金来源会比较紧张，开发商以不同形式参与保障房建设将是规避调控和周期风险和赢得未来发展新机遇的有效选择。4.持有大中城市核心地段商业和高端物业是谋求发展转型的选择
未来10年，由于经济增长对于投资的依赖会下降，特别是去“房地产依赖”的趋势非常明显，房地产将逐步回归居住、经营（场所）和合理投资（出租物业）的属性，房地产开发企业继续依赖“跑马圈地”、“金融杠杆”和“逆周期操作”的经营模式将难以为继。当房地产的投资属性基本褪去后，一方面，房价驱动的大规模需求（特别是投资需求）将难以再现，房地产开发企业依靠规模经营的时代也将结束，体现价值经营价的时代将到来。在这一时代，房地产的经营价值依赖于物业价值的培育和长期持有。在城镇化、城市化继续推进，产业结构转型升级和第三产业快速发展的情况下，城市人口将继续增长，以怎么写作业为核心的第三产业将进入不断增长和升级的阶段，对于工业、商业和写字楼地产的需求将进入井喷期；产业结构升级带来生产效率的提升和收入水平增长，对于住房的需求将在规模和结构上升级。因此，未来开发商一方面应当大量持有具有升值潜力的商业物业和高端住宅物业，作为企业物业经营范围的一部分；另一方面要培育物业，享受物业价值不断上升后的增值收益。李求军/责任编辑