试述我国保障房退出机制学

摘要：随着保障房建设规模的增大，人们也愈加关注保障房的有效退出，文章通过对我国目前保障房退出机制的建设的研究，分析了制约保障房有效退出的原因，从而提出完善保障房退出机制的对策和建议。
关键词：保障房；退出机制；对策

保障房退出机制的解读
保障房退出机制，是指在当前的保障房政策下，对已经申请并且享受国家提供的保障房资源的个人或家庭，当其收入或其他方面已经不再符合被保障的条件时，为其提供经济可行的退出选择。
随着住房保障制度的日益完善，保障房分配的公平性引起了人们的极大重视，越来越多的研究者开始关注保障房的退出机制，没有一个有效的退出机制是保障房制度一个根本的缺陷，也是制约保障房健康发展的因素。
我国目前的保障房退出机制建设
“十二五”规划内我国大力投入保障房的建设工作，人们对保障房关注的重点越来越多的集中在保障房的退出机制上，建立和完善退出机制也已经成为各地房管部门完善住房保障制度的一个新方向。
过去我国出台的《城镇廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，对不同类别保障房的退出条件、退出方式等方面做了一系列的规定与说明。从2011年11月起，北京、河南、河北等很多地方陆续出台了新的保障房管理办法，将保障资格审核标准、操作办法及退出机制等均做了明确的规定。
保障房无法有效退出的原因分析

3.1难以有效监管保障房的使用情况

我国规定对于保障房闲置一定时间以上，以及擅自互换、出借、转租、改变使用功能的，应当退出保障房。但是在保障房的实际使用，有效的保障房使用情况监管机制还没有建立起来。这就使得很多保障房的居住者利用监管力度欠缺这一漏洞，任意改变保障房的用途，将保障房出借、转租给他人，除了政府的补贴外，还利用保障房额外赚取利润，对保障房的管理产生了很大的影响。

3.2难以准确衡量收入水平

根据有关部门调查，目前名车出入保障房小区的现象愈演愈烈，难以准确衡量个人与家庭收入是产生这种现象的直接原因。收入是衡量申请人是否符合申请条件以及分配保障房的依据，但目前我国并没有比较准确的收入衡量体系。这就使得有些相对的高收入者可以通过隐瞒部分收入的方式享有保障房，或者对于一些已经入住保障房的人群，其个人收入提高却并未如实上报，依然占用保障房资源。这就要求我们建立比较完善、有效的收入衡量体系，以便准确地把握居民的收入信息，确保那些不再符合条件的居民有效退出。

3.3对违规行为的惩罚力度不够

我国在保障房的退出机制上，目前并未形成切实有效的法律条文。对于已经不再符合条件但是依然在享受保障性住房的家庭，强制其退出的力度不够，对其违反规定的行为也没有较大的惩罚力度，是保障房市场中不能有效退出的原因之一。
比如在《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》中规定，对骗取廉租住房保障和违规转租、出借、调换或转让廉租住房的责令限期退回，对拒不执行处理决定的，可向当地人民法院申请强制执行。对于违规使用保障房的行为只是责令限期退回，而没有相应的惩罚措施，也不需要承担任何法律责任。惩罚措施力度不够，才会使得很多人任意对保障房违规使用，导致保障房退出难等一系列问题的产生。

3.4政府没有相应的后续保障措施

保障性住房是解决中低收入家庭住房问题的有效措施，使得他们能够拥有足够的空间容纳居住，但是，当他们不再符合享受保障房的条件时，就应当按照相应的退出机制退出保障房。对于退出保障房的民众，政府并没有后续的保障措施给退出后需要购置房产的家庭一定的缓冲期，在后续保障措施欠缺的情况下，退出保障房

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后无法解决住房成了阻碍他们退出的一大原因。

3.5保障房各种类之间衔接不畅

目前我国的保障房市场针对不同的保障人群设定了经济适用房、廉租房、公共租赁房等不同的类别，符合条件的申请人根据其收入水平、家庭人口数等条件申请相应的类别。但是，在各类别之间，存在着“夹心层”这一群体。比如目前享受廉租房资源的家庭，如果选择退出, 可能会处于既写不起经济适用房, 又没有稳定的职业获得公积金资助来支付房租的无保障“夹心”地带。所以, 对于大多数家庭来说，在没有把握获得另一层次保障的情况下, 一般不会选择退出, 这也是保障房难以有效退出的原因。
完善保障房退出机制的对策建议

4.1 建立准确完善的收入衡量体系

对保障房申请者财产的审查应全面，必须要包括其所有的收入和资产，工资收入、经营收入以及家庭成员的实物资产、金融资产等均应纳入审查范围。对已经获得保障房保障的家庭，要求其必须定期向房屋主管部门进行财产申报。为了避免有故意隐瞒财产的现象，相关部门应当定期或不定期对受保障家庭进行财产的审查与核实，可以采用入户调查、邻里访问、信函索证和信息查证等方式，对受保障家庭成员的收入和财产情况进行调查核实，确保准确把握受保障家庭的经济情况。较为有效的方法是建立完善的收入衡量信息系统，实时、动态地对受保障家庭的收入变更情况进行反馈。

4.2建立保障房居民个人信用档案

在建立收入衡量信息系统的基础上，建立与之配套的个人信用档案、个人信用评估系统。对于系统监控到已经不再符合被保障条件，但不退出的家庭及个人，配套的个人信用档案以及信用评估系统会对其个人信用做出相应评估，将会对其信用贷款等方面产生影响，在会影响个人信用的情况下，应当退出保障体系的家庭才会及时地自动退出。

4.3完善保障房相关的法律法规，加对违规行为的惩罚力度

我国应当根据当前保障房市场的特点，建立起保障房退出法律，使保障房的退出有充分的法律依据。对于在保障房的申请、使用和退出环节中出现的违规行为，按照相关法律法规进行严肃处理，除了一定的经济处罚，对于情节严重的，还要追究其刑事责任。在法律的基础上加强对违法违规行为的惩罚力度，才能有效的减少保障房的“骗购”、“骗租”、恶意不退出保障房的情况发生，也为保障房的退出提供了保证。在加大处罚力度方面，河北省出台终身禁入制，对不符合条件的保障性住房申请人，处三万元罚款，终身不再受理其住房保障申请。

4.4加强不同种类保障房之间的衔接与建立激励机制并举

多数家庭不愿意退出保障房是为了避免沦为保障中的“夹心层”，而解决“夹心层”住房保障问题的最好方法是完善住房保障体系的层次。例如在廉租房与经济适用房之间大力发展公共租赁住房，形成“廉租房—公共租赁房—经济适用房”的三位一体的住房保障体系。成都市建立“梯度退出”的机制很好地这一个难题，可以成为保障房退出机制的一个发展方向。对于自愿退出保障房的家庭，政府应该提供优惠的政策以及金融上的支持，建立较为有力的保障房退出激励机制。
参考文献：
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