有关于房地产企业房地产企业成本制约有着理由和对策

摘要：目前，我国的房地产企业总体上取得了较大的发展，已经逐步成为国民经济的支柱产业。但影响房地产企业发展的因素中成本控制水平较低，成本浪费现象严重,成为房地产企业生存发展的关键问题。本文阐述了房地产企业实行成本控制的意义，进而分析了房地产企业成本控制现状，就目前存在的问题，提出了几点对策建议。
关键词：房地产企业；成本控制；问题；对策
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件， 这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力， 由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显， 使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比， 在激烈的竞争中取得可观的经济效益， 其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在现阶段国内经济过热的外部环境下加强成本控制、提高企业效益、增强企业核心竞争力，已成为房地产企业面临的重大课题。
一、房地产企业成本控制的基本概述成本控制是一种管理行为，其成本管理目标由企业根据一定的时期预先建立。为保证实现成本管理目标，对各种影响成本的因素和条件在成本控制主体职权范围内、以及生产耗费发生前与成本控制过程中采取的一系列预防和调节措施。其基础工作是成本控制过程的平台，也就是成本控制的起点。成本控制要从基础工作做起，会大大提高成本控制的效果和成功的可能性。

二、房地产企业成本控制现状

1.成本控制观念落后

在房地产企业的发展进程中， 特别是最近两年， 国内良好的经济环境使得房地产行业的利润较高，相应地，企业的领导者对于成本控制的意识就比较淡薄，不能适应时代的发展，主要表现在以下的几个方面：
(1)房地产企业参与成本控制的主体单一，只限于造价人员和财务人员，没有形成成本控制全员参与的观念，导致房地产企业不能全程控制成本，只能在事后进行有限控制。
(2)成本控制范围和内容仅限于施工和财务领域，忽视了前期选址、设计、规划及销售过程的成本控制， 存在管理漏洞，导致关键环节成本控制缺失，无法有效降低成本。
(3)忽视建设前产品合理定位，以致后期因方案变更导致施工成本大幅增加，此项恰恰是大多数中小型房地产企业通病。只注重建设后成本控制，而事后的成本控制极其有限，不能有效对项目全过程进行成本控制，致使成本控制存在盲点，达不到预期效果。

2.成本控制缺乏系统把握

成本控制是对项目全过程的控制，具备可执行的、严格的成本控制流程是完成成本控制全过程的保证。由于房地产行业开发周期长、投资量大、涉及因素多造成成本控制的不确定性强，增大了成本控制的难度。目前房地产企业主要依靠银行信贷资金进行投资，其资金投入使用的时间越长，投资成本就越大，而且从房地产策划准备阶段、设计定型阶段再到施工阶段，不可控因素较多，如国家针对房地产行业相关政策的变更、建筑材料的波动以及房地产消费需求的变化等等，都会影响到房地产项目的成本。

3.房地产企业资金成本过大

对于房地产企业来说，充足的资金是支撑项目持续建设的基础。没有足够的资金，房地产企业将无法继续项目的开发建设，也就无法盈利。目前，大多数房地产企业开发项目依靠银行信贷资金。据调查一些房地产企业的融资渠道得知，银行贷款占企业融资渠道的80%，这使得贷款要付出高额的利息支出，只有少数企业采取股票融资的方式筹集资金。资金来源的单一、供应的不及时使房地产企业上市受到限制。对于银行贷款利率无法进行可靠估计、缺乏严格的可行性论证的情况，也很可能导致房地产企业资金成本过大。一旦房地产企业资金供应不足，施工进度首先受到影响甚至停工，在很大程度上危害企业效益，甚至会影响到企业形象，对企业未来发展极为不利。

三、房地产企业成本控制的措施

1. 全体员工应树立成本控制的理念

针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。全体员工共同参与成本控制环节，采取各种的措施， 也可以举办公众类型的培训班，具有成本控制专业的优秀人才通过进一步的学习可能会提出更加符合房地产企业现状的成本控制体系。

2.注重项目事前规划阶段的成本控制

项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内， 企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制， 企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。
（1）土地管理成本。房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目

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成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造， 可以通过房地产企业与政府积极的协商协调， 从而为企业争取一定的优惠政策， 还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动， 获得公开透明的招投标信息， 综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。一旦中标后， 还可以争取一些有利的合同条款来降低土地管理成本。
（2）前期成本。前期成本主要包括招标投标费、规划设计费等。招标是控制成本的一种很重要的方法， 开发商一般通过网络、报刊杂志发布相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选， 这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下， 尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。在规划设计阶段，也要注重设计质量的监控， 在项目的开始阶段，要确保相关技术的可行性，不能因为技术本身的问题导致项目后期无法正常进行， 从而可能进一步加大了成本控制的难度。房地产企业在设计阶段也可以进行一些标准化的设计， 因为这些标准化的设计是在实际的工作中的经验总结， 这些标准化的设计可以在一定程度上有利于企业的成本控制。

3.注重项目施工阶段的成本控制

项目的施工阶段是项目最重要的环节， 在这一阶段要投入大量的人力财力。采购是项目施工阶段成本的主要组成部分，这里的采购是指为了完成房地产项目开发的目的，从开发商外部来获得所需要的货物或是相应的怎么写作，主要包括项目建安工程，材料、设备，勘察设计及咨询等业务的委托。房地产企业在采购过程一方面要加强管理，以防止财务人员与采购人员苟合产生隐瞒行为，从中牟取不法的经济利益。另一方面企业在采购过程中也可以采取招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作。在进行合同的签订工作中一定要认真谨慎。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据， 因此， 合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，以免在履行过程中双方出现大的意见分歧，进而耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。
房地产企业将设计阶段已经成形的技术应用于施工建设过程中，可以广泛的利用新的材料，结合先进的技术减少施工阶段不必要的材料浪费也是成本控制的一个有效方法。另一方面，房地产企业在施工阶段对工程的变更方面也要加大成本控制，依据工程清单的报价，施工企业承揽工程一般采用低价中标，索赔盈利的方式。业主方的造价管理人员一定要做到严格把关，及时监控，认真审核工程的变更，综合各方面的因素考虑是否需要进行工程变更，这样可以减少不必要的变更费用支出，从而减低项目的成本，有利于施工阶段的成本控制。

4.注重项目结算阶段的成本控制

项目结算阶段的成本控制也是十分重要的， 在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作，这一阶段的工作要严格认真依据工程量的结算清单或者是按照定额计价的方式来结算整体工作量和总的计算分析，最终汇总出整个项目的结算造价，将其作为支付工程货款的依据，即该项目最终建设成本的数据。第二种效益主要表现为间接效益， 主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价，能为房地产企业以后项目的成本测算提供便捷的方式，这是一种长远的经济效益。
结语
加强对房地产成本的控制，其实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。作为项目的成本控制，应该深入到每个角落。随着房地产方面法规的日趋完善，房地产的发展是前景一片大好。
参考文献
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