房地产企业成本制约

摘要：近年来，政府对房产业进行了严格的调控，加上市场竞争激烈等使房企的日子没以前那么好过了，要把成本控制好成了业内共识，成本控制除了要有科学完善的制度并落实、要有合格敬业的人员配备并管控到位外，还要结合房企自身的特点把成本控制工作细化、目标化，做到有计划、有优化、有执行、有监督、有考核，把房产企业成本控制落到实处。
关键词：房地产；成本；控制
一、引言
成本控制是解决用什么办法去管理成本，以实现成本最优化的问题，是企业财务制度的重点。房地产企业属于资金密集型企业，其开发周期比较短，但短期内的资金需求量又很大，成本支出在资金流出中占很大比重，因此，做好房地产企业及房地产开发项目的成本控制，是房地产企业财务管理的重要内容。

二、房地产企业成本控制的原则

科学完善并落地生根，环环相扣地形成规范链条，做好各关键环节的成本控制是房地产成本控制的原则思路。房产开发的产业链长，各环节都是成本控制的点位，成本控制制度应涵盖每一个环节，项目预测、综合计划、执行控制、精细核算、重点分析，是成本控制工作的核心内容，是成本控制工作执行力的重点。要从预测、计划、控制、核算、分析、考核的流程上去建立完善制度，用规范的制度去指引成本控制工作的落实；制度应涉及人、财、物的管理，资金、时间、合同、设备、质量等多要素的管理；要实现全过程的成本控制，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生核算，从而全面实现对开发项目各个阶段成本进度的掌控。

三、房地产企业成本控制的主要思路

(一)明确意义、注重落实并形成合力，全面系统地部署成本控制工作

1明确意义。要对每位参与和涉及成本控制的人讲清为什么要控制成本。房企的成本管理，因过去政策松、市场广、竞争弱、利润高可粗放式管理，而现在是政策紧、市场窄、竞争强、利润低只能精细化管理，要让整个团队都能意识到成本控制已是关乎企业生存发展的必要手段。
2重在落实。成本控制工作要放到实质性管理中，不讲空话。不能说是重视成本控制，可并没有在决策、执行工作体现出来，没有制度的保证、没有人财物力的支持；有的虽然有，但形同虚设。
3形成合力。成本控制不只是领导层的事，更不只是财务部门的事，在成本发生的各个环节，各个部门、各个参与人都应自觉地为成本控制工作出力，或执行、或配合、或监督、或建议。形成合力还要重视成本控制的组织落实成本控制机构和人员，就是要解决主要由谁去控制的问题，企业人事部门应按财务成本管理要求，设置合理机构，配备专、成本控制人员，加强培训，解决执行中人的问题。

(二)编制计划、目标指标并优化细化，使成本控制工作有章可循

1 项目成本预测。这是决策过程中的重要环节，也是一个项目成本控制的最初切入点。项目成本的预测是项目决策中必不可少的，除了对项目的土地成本、建安成本、税收规费、管理费用、销售费用、财务费用等生产经营中成本项目进行全面预测外，还要充分考虑：法律政策风险、相关决策及项目实施人员素质因素、外部环境变化带来的影响等，通过分析，避免失误和因决策不当造成的成本增加。
2 综合计

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划。在成本控制这方面，综合计划是指在项目决策确定后编制系统的计划书，通过本项目成本计划书把各部门成本控制工作任务明确，用各项细化后的指标设定各环节的成本控制目标。按项目生命周期，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目成本的动态管理，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息，将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，切实保证项目的成本目标的实现。

(三)注重过程控制，形成成本控制综合执行力

应按房产开发流程，以资金流为成本控制的核心，以合同管理为基础、以销售为龙头、以开发成本控制为重点，通过信息化管理，把项目的各个方面及相关部门统一协同起来，做好以下具体工作：
1土地取得环节的成本控制
在立项以前，要编制目标成本控制方案，要经过反复测算，不得盲目进行投资，综合确定成本控制指标。土地取得过程中，要注意控制地价总成本，不管是通过何种方式取得，都应设定总成本上线。还要特别要注意合同条款和文字表述，及时分析更正其中将来会增加成本的条款。
2规划设计环节的成本控制
设计环节的成本控制在整个房地产项目的成本中占极大比重，施工环节的成本节约远比不上在设计环节进行优化。本环节中，应分析方案及指标的变化对造价的影响，不同的方案会有不同的成本，不同的指标也会造成分摊的地价等成本不同，不同的户型配比会影响到将来税收等。另外，还应控制好设计费等。
3工程施工环节的成本控制
1） 前期准备：施工方案的确定、工程成本的策划分析、材料设备的确定与组织、承包方案的与合同的确定、监理单位及施工队伍的选定、相关备案的完成、各种进度计划（工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度）的编制。这个过程中，强有力的合同管理是关键，还要在项目准备阶段做好人的选用管理。
2） 施工过程：施工是一个动态过程，随时可能产生一些影响成本的因素，所以，成本控制中也应动态调整成本指标。目前部分房企采用纯外包方式，减少资金和管理压力，但仍有很大一部分房企，变通为自管建修方式，减少直接成本。施工阶段是工程项目成本发生的主要阶段，应通过成本目标计划，对施工现场发生的各种成本费用进行有效控制。如：人工费的控制，可通过劳务合同控制；材料费的控制，用量方面采用定额、指标、计量、包干等手段进行控制，方面由采购部门控制，可引入招标、询价等方式；施工机械费的控制，合理的选择和合理的使用相结合等等。
3） 交验过程：这个过程中主要是要把好验收关，按合同明确返工、后续维护、质保、复检、验收费用等可能产生成本项目的经济责任，把不应由开发商承担的费用控制下来。4房产销售环节的成本控制
1） 强化成本观念，特别要强调资金成本概念，制定的销售政策要引入成本核算，合理设计各项销售方案，在销售及销售回款及销售费用上要统一平衡，寻求综合成本最低方案。
2） 营销策划团队、广告、印刷、活动、模型、展会等合作团队的选择，除了实力因素，还要注意成本费用的优化，合同约定的工作内容和取费标准要明确，特别是暂估计量的，要对总量予以限定。
3） 严控各项销售费用，合理进行人员配备，降低人力成本；做好各种销售物料的管理，合理选取广告宣传媒介和投放力度，使各项销售费用产生实效；加强接待车辆等的管理。
4） 若涉及样板房、展厅及其他投资较大的接待

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设施的，应对这些投资进行论证，按需要投入并把握好投入的时间的额度，杜绝浪费。
5物业管理环节的成本控制
一般开发企业负责项目前期物业管理，没有物管费收入还将产生较大的费用，就算大的小区有物业公司愿先期介入，开发公司为销售计也得投入较多的前期物业管理费用，因此，开发企业应该对物业管理成本进行控制。主要从三个方面控制浪费：一是加强人员管理，减少人力成本的浪费；二是做好备品备件的采购、保管、领用管理，减少物料浪费；三是要有效地利用自身的物业资源，减少外租外借的浪费。
（5） 项目清算环节的成本控制：这个环节主要体现在税收清算上，要求参与清算人员熟练掌握当前税收政策，在相关部门配合下，完善各项资料，在税法许可的条件下合理节约，不上冤枉税。还应对项目成本控制情况进行汇总，应以图、表、文字等多种信息简单、直观反映项目成本状况。
（6） 项目融资成本的控制管理：融资常常是房产项目必需的，且往往金额很大，融资成本的控制也是不可少的。主要是要随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡，把工程管理、材料管理、合同管理、销售管理等与资金管理结合，随时动态计划资金的需要额度、时间，并对多种融资渠道进行比较，找到最优的融资方案，降低融资综合成本。

(四)监督有方、考核有度、灵活应变并提炼改进，实事求是形成持续发展力

企业应结合自身实际，用合适的方法进行监督，把握考核力度，不能过弱无效，也不能过刚而伤害团队。企业应根据项目预算指标，参考行业标杆的相关成本范例，对企业及项目成本相关部门与人员进行考核与监督，把成本控制工作进行责任分解，使成本管理真正见到效果。
四、结论
房地产成本控制的涉及部门一般包括房企内的财务、采购、成本、工程、预算等部门，还涉及对外的规划、国土、房管、建管、税务、设计等单位，大量的信息需要分析处理，信息传递的速度和准确性将直接影响到成本控制，所以，各部门积极配合，灵活应变，及时、准确地沟通协调，并根据变化调整成本控制目标和方法，才能更好控制和有效降低成本。
参考文献：
萧薇，唐焱 政策对房地产影响分析[J] 经济研究导刊 2009（02）
邹琳华 管制和垄断对房地产成本的影响估计——基于A模型及30个城市面板数据的分析[J] 统计研究 2009（02）
[3]熊艳 我国房地产影响因素研究[J] 金融经济 2009（02）