沈阳市沈阳市房地产投资回顾和倡议

【摘要】本文通过沈阳市房地产投资的主要影响因素以及沈阳市房地产投资对经济增长的贡献，总结了沈阳市房地产投资发展的轨迹分析，通过对沈阳市房地产投资的增长速度、固定资产的增长贡献、资金来源、物业类型等方面进行分析。并结合沈阳市房地产投资的规模和增长速度，并提出一些有针对性的建议。
【关键词】沈阳市；房地产投资；经济增长

一、房地产投资主要影响因素

1.国民经济周期波动

房地产投资作为国民经济的一部分，时刻受到其影响和波动，二者有着密切的联系并且相互影响。国民经济发展水平制约房地产业的发展，而房地产业的发展又带动国民经济的发展。国家的宏观调控、财政、货币政策等直接对国民经济周期波动产生的影响，进一步作用于房地产投资，造成巨大影响。

2.社会投资水平对房地产投资的影响

在一定社会经济状况下，各投资主体的投资数量的综合就是社会投资水平。房地产业投资作为国民经济的重要组成部分，其发展必然要受到社会投资水平的影响。社会投资水平的增加必要会带动房地产业的发展，势必会增加房地产投资。反之，社会投资水平的减少就会阻碍房地产也的发展，不利于房地产投资的发展。而且越是与房地产业相关的部门结构对房地产投资规模直接影响就越大。

3.城市化水平对房地产投资的影响

当城市化水平达到一定程度时，房地产投资则将逐步影响国民经济增长。据测算我国城市化水平每年提升1%，累计将有1400万左右农业人口向城镇转移，我国现阶段正处于城市化迅猛发展阶段，随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口转移到城市中来，城市不断向周边扩充，对房地产的需求不断加大，这必将对房地产投资、房地产业的发展带来有利机遇。
除此之外，消费水平、信贷规模和利率、政府行为都不同程度上对房地产投资产生影响。

二、沈阳市房地产对经济增长的贡献

沈阳是中国东北地区最大的中心城市，国家振兴东北老工业基地的中心城市，是正在建设中的沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。改革开放以来，沈阳市经济持续增长，历经了80年代和90年的经济增长速度颠簸后，进入新世纪伊始，沈阳市的经济发展呈现出逐步稳定的状态。全市GDP总值从1978年的435，948万元增长到2011年的59，148，590万元，30多年来增长了135倍，GDP年增长率波动趋于稳定，平均达到16%以上，高于全国平均水平。

1.房地产投资的增长速度分析

2000年到2011年这十几年间，沈阳市房地产投资的增长率平均值为35.09%，远远高于同年GDP年的平均增长率。2005年之前，沈阳市房地产投资状态属于过冷，这是因为此时正值国家住房体制改革初期，房地产行业发展不明朗，大部分房地产行业相关利益者处于观望态势，房地产投资规模较小。再加上开发商对沈阳市房地产开发存在一定的盲目性，缺乏理性的分析，造成房地产投资的浪费和效益的下滑。2005年之后，经过国务院先后出台了一系列宏观调控措施和沈阳政府的正确引导，出台了“九条房地产新政”和“十条金融工作意见”，鼓励和支持房地产开发商，减轻他们的资金压力，并从土地、审批、贷款等各个方面给以大力扶持，使房地产开发商开发项目的积极性得到提高，房地产投资呈现微热的状态。之后，随着“新政”等措施的推进，房地产投资趋于稳步上升，与经济发展的更加协调。沈阳市的房地产投资逐渐趋向成熟，投资增长与GDP增长幅度大体保持一直。

2.房地产对固定资产投资的增长贡献分析

2000年到2011年间，沈阳市房地产投资对固定资产投资增长的贡献率平均为37.48%，由此可看出沈阳市房地产投资对全社会固定资产投资增长具有总要的带动作用。于此同时，要重视房地产投资比重过大而造成的经济均衡发展的影响。沈阳市历年房地产投资占固定资产投资的比重及房地产投资对固定资产投资增长的贡献率如图1所示。

3.房地产投资的资金来源以及工程用途分析

房地产投资所需金额通常数额比较大，多元化的筹资渠道是保证房地产行业顺路开展的资金保障。按照《沈阳统计年鉴》中房地产投资的资金来源按登记注册类型分类，房地产投资的资金来源包括内资、港澳台商投资和外商投资，期中内资涵盖了国有经济、集体经济、私营个体经济、股份制经济和其他经济等五种构成。

三、有

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关沈阳市房地产投资的几点建议

1.规范并严格执行房地产开发市场的准入制度

规范沈阳市房地产开发市场的准入制度并坚持执行，对现有的房地产开发单位进行全面的清理，对房地产企业数量进行严格控制。可考虑适当提高房地产开发企业的准入制度和资质要求，贷款过程中要进行严格的审查。加强与完善外商投资房地产市场管理，规范境外投资的房地产的审查制度。总之，要促进我市房地产市场持续健康发展，坚决执行房地产开发的准入制度，减少盲目投资和非法投资。

2.优化房地产投资结构

继续优化房地产投资的结构，从供给角度调控沈阳市房地产投资。政府要制定土地供应的中长期规划，严禁以科技、教育等名义利用优惠政策取得土地后改变土地用途用于房地产开发，对囤积土地的行为要坚决没收土地使用权并加以处罚。再有，土地使用权的出让要进行招标、拍卖、挂牌出让制度，对具备开发能力的投资单位公开竞标，并将结果向社会公示，强化社会监督。

3.抑制投资投机性购房需求

根据楼市新政的要求，个人首次购房与申请购写第二套（含）以上住房要执行差别化信贷政策和税收政策；对恶意炒房者、持有空置房产者，可以考虑制定相应政策加收税费。同时要通过多种手段、多种渠道抑制投资投机性购房需求，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
四、结论
沈阳市房地产业为80年代起步到现在的逐渐壮大，占全市GDP比重不断增加的同时拉动了全市的经济增长，为沈阳市的经济建设做出了巨大贡献。随着东北老工业基地振兴和辽宁省三大战略实施，推动着沈抚同城化、沈本同城化、沈铁同城化的快速实现，给沈阳房地产业的发展带来了新的发展机遇。
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作者简介：苗琦（1978—），女，辽宁沈阳人，研究方向：房地产经营与管理。