谈述房地产会计核算业务处理查抄袭率理工

【摘　要】　随着市场经济的快速发展，我国会计制度仍处于进一步改革与完善中。而房地产会计核算，由于其行业的特殊性，以至于目前我国大多数房地产企业，在会计核算上仍存在着较多问题。本文笔者结合自身多年财务经验，以房地产企业会计核算业务处理中的纳税为例进行粗浅的分析，并提出了一系列完善会计核算工作对策，以供广大同业人员参考。
【关键词】　会计核算；房地产开发企业；会计处理
从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题

1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异

会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。

1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题

企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。

1.3在产品开发中所存在的收入核算问题

将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。

1.4房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题

违规入账：旧版已经作废的、经过涂改或是自行填开的等；开发成本未按照“工程结算单据”进行列支，而是按照预计和合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的提前列支，自用或有偿转让的配套设施没有单独核算其成本，而将其直接计入企业的主营业务成本。
成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未竣工验收完成的产品均并入了营业成本，提前并一次性列支应由各期来分担土地成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支标准与范围扩大，计税的所得额。企业将预售收入作为业务宣传费和招待费、广告费的计算基数，计入企业的管理费用；完工前的开发产品借款利息，实行一次性的方式计入当期损益。企业的各类明细的核算科目的未按照开发产品的对象进行设置。
2．强化房地产企业会计核算在税收业务处理

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方面的完善对策

2.1　加强房地产企业的票据管理

房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为对其进行管理，完善票据的领用存的制度，便于税务部门的检查。并严格遵守预收款预缴制度，时缴纳税款。

2.2建立健全房地产企业的收入核算

2.1明确企业核算范围

房地产的销售收入通常指自行开发的房地产的销售所得、销售商品房所得的收入、配套设施的销售所得、土地转让所得的收入。与购写方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购写方事前未签销合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中的回迁户的拆迁面积内所交纳房产安置权款、超出面积的房产款，均应包含在“销售收入”的核算范围中，面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，而自用房产出外，应作固定资产核算。

2.2正确应用收入确认标准

房地产企业的商品销售通常要签订房产预售合同、交付房款、签订正式的房产销售合同、验收合格的工程、交付写方验收合同并进行产权过户四道程序。在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，写方认可验收房屋时，写方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否收付，都不符合房地产开发企业的收入确认条件。开发产品竣工验收、办好移交手续之前，房地产预售款，仅能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；房屋竣工并验收合格后，客户确认了房屋的面积、结构和付款方式之后，交易双方完成移交手续；能够可靠的计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。

2.3健全预售方式下的房地产企业流转税费的核算

对于尚未竣工的开发产品，房地产预售所得因未符合企业收入的确认标准，因此，房地产预售款，不得确认收入，暂计入预收账款的会计科目中；只有在开发产品竣工完成验收完毕并了移交手续，该项房地产销售方得以实现，才可由“预收账款”转化为“主营业务收入”。房地产企业纳税申报时，应借“应交税费”二级科目为“预交营业税或城建税或是印花税”等会计科目，贷方的一级科目与借方相同，二级科目应为“应交营业税”；进行收入的确认时，方可将这一部分应负的税费转出，借方为“营业税金及附加”，贷方则应记为“应交税费——预交营业税”，只有这样才可以实现企业收入与税费的准确配比，并做到对企业的实际经营情况和报表项目的财务深化分析反映的恰当性、公允性。
结束语
总之，我国的房地产市场尚处于发展阶段，企业会计核算也并未完善。本文仅分析了房地产企业会计核算的纳税部分，并针对其中存在的问题提出了几点解决措施。我们相信，在我国经济逐渐发展、会计制度与准则的不断完善，房地产开发企业的会计核算也将逐渐规范、完善。
参考文献
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[4]　钱莉，赵志刚.关于投资性房地产会计处理的思考[J].　财会研究.　2011（04）
（作者单位：黑龙江省桐楠格房地产开发集团有限责任公司）