试谈营业税物业管理公司营业税纳税筹划学术

【摘 要】物业公司业务比较单一，属微利行业。但仍然可以利用税法所提供的优惠政策及可选择条款，通过整体筹划，控制人力成本支出、加强维修费用的控制等措施来降低企业运营成本的同时，获得节税利益，为企业的发展创造出超额的效益。本文就以此为背景对物业公司的营业税这一税种的缴纳筹划业务展开讨论。
【关键词】物业管理；营业税；纳税筹划
物业管理属于微利行业，且业务比较单

一、总体而言税收可以调控的范围比较小。以下就物业管理公司纳税筹划谈几点意见。

一、维修费用的处理

物业管理公司的税收主要是营业税，一般企业都是将所有收入计入营业税——怎么写作业税目，适用5%税率，全额计税。但是，如果仔细分析，其中包含的物业大修收入，应该属于营业税——建筑业（修理修缮）税目，适用税率3%，计税收入为所有材料、设备、动力等价款，不包括建设方提供的设备价款。这样从总收入中分离出属于修理修缮的部分收入，可以节约2%的税收。

二、着眼全局，仔细筹划

物业公司属于集团下属公司，而站在集团的高度，可以再各个公司及板块之间进行合理筹划，一减少整体税收。
目前集团房地产板块发生的有线电视、煤气管道、电话等初装费一班直接计入房地产成本，有房地产企业纳税，包括营业税——转让不动产税目，5%税率、土地增值税——20%以上超率累进税率。而如果讲这部分费用从房地产成本中分离出来，有物业公司代收，则：有线电视安装费——按“建筑业”税目征营业税3%税率；电话初装费——按照“邮电通信业”税目纳税3%税率；管道煤气集资费（初装费）——按“建筑业”税目纳税，3%税率。从而节约部分税收。

三、注重长远发展，合理筹划劳务成本

物业公司的营业税是就营业收入全额计税的，物业公司的成本中，有近一半是人工成本，这些成本在计算营业税时均不能扣除。这里其实也有一定的操作空间：可以成立专门的劳务公司，由劳务公司接受业主的委托进行劳务派遣，物业公司只是起到劳务管理的作用。这样劳务公司缴纳营业税以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力社会保险及住房公积金后的余额为营业额。这样可以从营业收入中扣除部分人力成本，降低营业税计税依据，从而达到节税的目的。

四、合理区分代收费用与正常收费

代收费用如果有物业公司统一收取，并开具本公司，则并入销售额，统一计算营业税。如果收费开具委托方的收费凭证，则不并入营业额。这样通过正确区分代收费用与正常收费，就能减少营业额，降低营业税纳税额，达到节税的目的。
图1是某物业公司2012年1月份纳税申请单。
通过对该公司本月申报单的分析，有以下几个方面可以进行纳税筹划：

1.区分清楚预收和应收款项。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）第十二条第一款，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
同时《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据上述规定，确认物业怎么写作收入应该是在提供应税劳务并收款的当天。对于已收讫物业管理费，属于已经发生营业税纳税义务，应当进行纳税申请，并缴纳税款；对于属于预收款的部分，营业税纳税义务尚未发生，不需要申请交纳。
另外，经常发生部分客户拖欠物业管理费的情况，根据以上规定，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期的当天，或应税劳务完成的当天。即只要完成了应税劳务，就应该申请交纳营业税，而不取决于是否收到管理费。在申请交纳营业税时，要注意不能就预收的管理费申请缴纳营业税。

2.分清代收款项与应收款项

在实践中，会发生管道维修等等费用，这些费用是代有关部门收取的，不在营业税纳税范围之内。但要注意，应分别开票，不能统一开具物业管理费收费票据。

3.维修费用的处理

物业怎么写作收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按怎么写作业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。
综上所述，物业公司虽然相对而言规模比较小，业务比较单一，但如果认真分析，仍然可以进行合理的纳税筹划，达到在合法的前提下，减少企业税务负担，增加企业盈利。
参考文献：
中华人民共和国营业税暂行条例.中华人民共和国国务院令2008年第540号.
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.财政部、国家税务总局令2008年第52号.
作者简介：成新喜（1971

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-），男，陕西蓝田人，雨润大学讲师，研究方向：企业财务。