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【摘要】随着经济技术的迅速发展，生活水平日渐提高，人们对住房的需求逐渐增大，房地产业迎来了创世纪的春天。建筑工程项目的质量好坏，直接影响了工程的适用性，而且关系人民的生命及财产安全。因此，我国的房地产业加强工程质量的控制，成为当务之急。本文首先就工程质量控制的重要性进行了分析，然后探讨了施工质量管理的必要性和施工质量的影响因素，最后提出了工程质量控制的步骤和方法。
【关键词】房地产；质量问题；管理措施；
1、房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。
4、外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。
9、固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。
10、阳台之间隔板处墙体渗水问题。
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2、材料的因素。工程项目作为一种产品，其实体是由各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料是工程建设的物质基础，材料的质量是工程项目质量的基础。
3、方法的因素。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。
4、机械设备的因素。合理选择机械的类型和性能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。
5、环境的因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。
6、检测的因素。对于进场的主要机电设备及金属结构应进行质量检验与到货验收。监理单位要审查承包人的机电设备及金属结构安装调试方案。对于机电设备金属结构等重大部件的吊装安装应进行全过程跟踪检查。
2、材料的选用。对于一个建设项目工程从建筑、结构、装饰装修、水电、采暖通风施工等特点，主要就是工程所需用的材料品种繁多。而且随着房屋的技术含量的提高、功能增多，所用的新材料也不同程度地在工程中运用。因此在材料的购进和使用方面要做好以下几点：①材料供应：按照设计施工图纸所提供的材料名称、规格、品种以及数量，组织好货源。向供货商提供清单时一定要按规定预留损耗，并将材料的品牌、规格、型号、尺寸、质量等级一一注明，以免出现差错、与设计不符，影响工程质量和进度。②材料进场：材料应按施工的先后顺序进场，进场后对材料要进行自检，抽样验收并报业主单位、设计单位和监理单位共同检验，合格后分类、分规格整齐堆放。③材料的领用：材料管理员要对各种进场的材料登记造册，严格按各分管工长签发的领料单发放材料，而且还要跟踪检查，防止丢失，避免造成浪费。对材料进场有入帐，领用有出帐，及时盘点清理，为严格控制建设成本提供有效可靠的资料。④在新材料的选择和使用上必须慎重，除了检查材料的有关证明和使用说明书外，有条件的项目必须提前做好样板，了解材料在操作上的施工工艺，观察成品后的状态，需检测的必须进行现场取样或现场检测，看其功效是否符合设计和使用要求，再确定新材料能否用于工程。
3、施工过程中的质量管理。①施工过程质量管理的作用与目的。施工过程的质量管理是工程质量管理的重要环节，有力的质量管理能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高，降低工程成本。②施工过程质量管理的范围及重点。在施工过程中质量管理的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态。在一般情况下质量管理的范围及重点为：①涉及会审设计图纸是质量管理的首要环节。图纸是施工的主要依据，因此，在施工前必须认真阅读，了解设计意图，因为一个不符合设计的产品是没有什么质量可言的。然而，我们按图施工是建立在学习与会审的基础上，要把学习与会审结合起来。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工。在一些场合下，虽然设计是符合规范的，但由于施工较困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的优化，以保证工程质量符合规范的要求。②对原材料、半成品的质量监控是质量管理的关键环节。原材料、半成品、成品的质量直接影响工程质量，因而要对它进行监控。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。
【关键词】房地产；质量问题；管理措施；
一、房屋施工存在的质量问题
房屋交接、验收时一般都会存在一些问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点：1、房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。
2、固墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。
3、屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。4、外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。
5、砖砌体沿砖缝渗水问题。
6、外墙面支模（围梁、构造柱等）挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周壁渗水问题。
7、圈梁底、构造柱边缝渗水问题。
8、外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。9、固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。
10、阳台之间隔板处墙体渗水问题。
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1、山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。
12、管道与楼地面接处渗漏问题。
13、地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。
14、卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。
15、天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂、张口引起的渗漏问题。
16、油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。
17、房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。
18、排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。二、房地产工程质量影响因素
1、人的因素。工程质量的形成由所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、怎么写作人员共同作用，他们是影响工程质量的主要因素源于：查抄袭率毕业论文www.udooo.com
。2、材料的因素。工程项目作为一种产品，其实体是由各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料是工程建设的物质基础，材料的质量是工程项目质量的基础。
3、方法的因素。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。
4、机械设备的因素。合理选择机械的类型和性能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。
5、环境的因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。
6、检测的因素。对于进场的主要机电设备及金属结构应进行质量检验与到货验收。监理单位要审查承包人的机电设备及金属结构安装调试方案。对于机电设备金属结构等重大部件的吊装安装应进行全过程跟踪检查。
三、加强房地产质量管理的策略
1、积极采用科技成果，全面实施质量管理。施工质量控制与技术因素息息相关，技术因素除了人员的技术素质外，还包括装备、信息、检验和检测技术等。国家建设部《技术政策》中指出：“要树立建筑产品观念，各个环节要重视建筑最终产品的质量和功能的改进，通过技术进步，实现产品和施工工艺的更新换代”。这句话阐明了新技术、新工艺和质量的关系。科技是第一生产力，体现在施工生产活动的全过程。技术进步的作用，最终体现在产品质量上。为了工程质量，要重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工的全过程要建立符合技术要求的工艺流程、质量标准、操作规程，建立严格的考核制度，不断地改进和提高施工技术和工艺水平，确保工程质量。管理也是生产力，管理因素在质量控制中举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制，明确各自责任。施工过程的各个环节要严格控制。每项工程的各具体小项目，各工作流程的具体环节岗位，均要全面实施到位管理，不能有任何疏漏。在实施全过程管理中，首先要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量上易出问题的通病，确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计，制定具体的质量保证计划和攻关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中要加强质量检查，其结果要作定量分析，得出结论。要不断将经验加以总结，转化成今后保质量的“标准”和“制度”，形成新的质保措施；发现的“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。质量控制目标是质量控制预期应达到的结果、程度和水平，在进行质量控制时实施目标管理可以激发施工人员质量控制的积极性、主动性，使关键问题得到及时解决。2、材料的选用。对于一个建设项目工程从建筑、结构、装饰装修、水电、采暖通风施工等特点，主要就是工程所需用的材料品种繁多。而且随着房屋的技术含量的提高、功能增多，所用的新材料也不同程度地在工程中运用。因此在材料的购进和使用方面要做好以下几点：①材料供应：按照设计施工图纸所提供的材料名称、规格、品种以及数量，组织好货源。向供货商提供清单时一定要按规定预留损耗，并将材料的品牌、规格、型号、尺寸、质量等级一一注明，以免出现差错、与设计不符，影响工程质量和进度。②材料进场：材料应按施工的先后顺序进场，进场后对材料要进行自检，抽样验收并报业主单位、设计单位和监理单位共同检验，合格后分类、分规格整齐堆放。③材料的领用：材料管理员要对各种进场的材料登记造册，严格按各分管工长签发的领料单发放材料，而且还要跟踪检查，防止丢失，避免造成浪费。对材料进场有入帐，领用有出帐，及时盘点清理，为严格控制建设成本提供有效可靠的资料。④在新材料的选择和使用上必须慎重，除了检查材料的有关证明和使用说明书外，有条件的项目必须提前做好样板，了解材料在操作上的施工工艺，观察成品后的状态，需检测的必须进行现场取样或现场检测，看其功效是否符合设计和使用要求，再确定新材料能否用于工程。
3、施工过程中的质量管理。①施工过程质量管理的作用与目的。施工过程的质量管理是工程质量管理的重要环节，有力的质量管理能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高，降低工程成本。②施工过程质量管理的范围及重点。在施工过程中质量管理的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态。在一般情况下质量管理的范围及重点为：①涉及会审设计图纸是质量管理的首要环节。图纸是施工的主要依据，因此，在施工前必须认真阅读，了解设计意图，因为一个不符合设计的产品是没有什么质量可言的。然而，我们按图施工是建立在学习与会审的基础上，要把学习与会审结合起来。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工。在一些场合下，虽然设计是符合规范的，但由于施工较困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的优化，以保证工程质量符合规范的要求。②对原材料、半成品的质量监控是质量管理的关键环节。原材料、半成品、成品的质量直接影响工程质量，因而要对它进行监控。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。