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【摘要】房地产开发项目建设周期较长，过程中存在大量的不确定因素，其对项目构成的不利影响就是风险。由于风险可能发生在房地产开发项目建设的任何阶段，则进行工程项目风险分析与预控是贯穿项目建设周期始终的一项重要工作。
【关键词】房地产开发；风险分析；风险预控
房地产开发项目历经机会研究、决策、设计、发包、实施、竣工及保修阶段，并由不同的团队完成各阶段工作，风险管理是针对项目建设期全过程的各不确定因素进行有效管理。项目风险管理是强调事前预测、识别，在进行深入研究后作出评价、判断、提出对策和一切有效的预防措施，在若干对策与措施中再加以优选。
（2）确立项目目标阶段。着重对影响项目目标的主要风险提出科学预测，从各个方面、环节寻找实现项目目标可能发生的风险和存在的困难与问题；项目目标设立标准的制订，直接涉及投资、工期及风险因素，应作综合研究，最后提出的项目目标应是最优目标。
（3）工程项目设计和发包阶段。随着设计各阶段的深入，从方案设计、初步设计、施工图设计等对实施方案的逐步细化，工程项目的构成也逐步清晰，这时风险分析不仅要针对风险的种类（如经济、法律、自然、合同及合作者风险），更要考虑对风险的防范措施。如风险准备金的计划、备选技术方案，在发包文件（合同文件）中应明确规定工程实施中的风险分担。
（4）施工阶段。项目施工阶段要建立风险监控系统，着重于风险预测，能及早地发现风险的出现萌芽，提出有效对策措施；制订出每一预定措施中控制风险的影响范围和影响量，有针对性地控制风险的产生，以减少项目的损失；在风险状态下，先应做到采取有效措施确保工程项目正常实施，保证施工秩序，后根据风险实况，及时修改施工实施方案，调整计划，确保安全地恢复正常施工状态，将损失减少到最低程度；在制订各阶段性计划中，必须加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改将会产生新的问题和风险。
（5）项目后期阶段。随着项目进展将会出现新的风险，就要重新识别风险，进行分解、分析与评价，直至当工程项目竣工后，要对整个项目的风险与风险管理进行检查和总结，为以后同类工程项目的风险管理提供借鉴。
（1）预防项目的技术风险。工程项目中重大技术的决策往往影响整个项目的利益，因此对重大技术要认真进行评估，尽量采用成熟技术，不要为了降低投资而采用不成熟的设计与施工技术。
（2）预防项目合同的风险。把项目合同实施中的不确定性，尽可能地在发包人和承包人之间进行合理地划分，通常按照“谁能最有效地防止和处理风险就由谁来承担该风险”的原则进行风险分担。因而根据实际情况，综合考虑项目效益和风险选择最优合同类型和合同条件，必须在详细定量分析之后方能决策。
（1）尽早原则。采取回避策略，最好在项目活动尚未实施以前，使所受损失最小。放弃或者改变正进行的项目，一般都要付出高昂的代价。但是，经过仔细分析后当项目继续将会越陷越深时，必须断然终止，以免造成更大损失。
（2）能力原则。回避风险大的项目，选择风险小或适中的项目。这在项目决策时要注意，放弃明显导致亏损的项目。对于风险超过自己的承受能力，成功把握不大的项目，可不参与。甚至有时在工程进行到一半时，预测后期风险很大，必然有更大的亏损，不得不采取中断项目的措施，而减少损失。
分散风险的对策是将风险分散给其他相关单位，以减轻总风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参与者都必须承担一定的风险责任，这样才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定，在起草这些文件时都应对风险做出估计、定义和分配。例如：某些承包商直接把风险较大的部分工程分包出去，将业主规定的各项赔偿如数订入分包合同，将这项风险转移给分包商；担保也是一种风险分散的对策，如承包商请银行、保险公司或其他非银行金融机构向业主承诺为承包商在投标、履行合同、归还预付款、工程维修中的债务、违约或失误负间接责任，项目业主就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转移到出具保证书或保函者；工程保险也是风险分散最常用和最重要的方式；对于投资者来讲，采取多元化项目投资是分散风险的一种重要方法；风险的分散和转移也必然伴随着获利机会的分散和转移。
（2）工程项目中风险分离
风险分离是指将各风险单位间隔离开，以避免发生连锁反应或互相牵挂。将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，选用可在若干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段，这样可以避免材料集中于一处时可能遭受的损失。
（3）工程项目中风险转移
项目管理者在无更好的办法处理风险时，为保护本部门利益，只能采用风险转移的对策。风险转移并非风险损失转嫁，也不能认为是损人利己和有损商业道德，因为有许多风险对某些单位的确可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各自优势不同，因而对风险的承受能力也不一样。
参考文献:
王天增，房地产项目开发中的风险及对策分析[J]，中国住宅设施，2011年07期
尹贻林，建设工程项目价值管理。天津，天津人民出版社。
[3]于洪芹，房地产开发项目的投资风险分析[D]，山东经济学院，2011年
[4]Svakis Svides.Risk Analysis in Investment Appraisal,Project Appraisal[J]. Bradford,2004,3.
作者简介：
康铁钢，辽宁锦州人，浙江同济科技职业学院，高工。研究方向：工程管理
【关键词】房地产开发；风险分析；风险预控
房地产开发项目历经机会研究、决策、设计、发包、实施、竣工及保修阶段，并由不同的团队完成各阶段工作，风险管理是针对项目建设期全过程的各不确定因素进行有效管理。项目风险管理是强调事前预测、识别，在进行深入研究后作出评价、判断、提出对策和一切有效的预防措施，在若干对策与措施中再加以优选。
一、各阶段风险分析
（1）项目策划与可行性研究阶段。初步罗列、分析各项风险因素，以科摘自：毕业论文范文www.udooo.com
学方法预测风险发生的可能性和规律性；深化研究各项风险状况对项目目标的影响程度，并进行项目的敏感性分析与概率分析；对产品的市场预测、开发理念、工程方案、资源及融资方案的分析与评价时，必须深入综合分析其主要风险因素，重点是提出抵御各项风险的对策。（2）确立项目目标阶段。着重对影响项目目标的主要风险提出科学预测，从各个方面、环节寻找实现项目目标可能发生的风险和存在的困难与问题；项目目标设立标准的制订，直接涉及投资、工期及风险因素，应作综合研究，最后提出的项目目标应是最优目标。
（3）工程项目设计和发包阶段。随着设计各阶段的深入，从方案设计、初步设计、施工图设计等对实施方案的逐步细化，工程项目的构成也逐步清晰，这时风险分析不仅要针对风险的种类（如经济、法律、自然、合同及合作者风险），更要考虑对风险的防范措施。如风险准备金的计划、备选技术方案，在发包文件（合同文件）中应明确规定工程实施中的风险分担。
（4）施工阶段。项目施工阶段要建立风险监控系统，着重于风险预测，能及早地发现风险的出现萌芽，提出有效对策措施；制订出每一预定措施中控制风险的影响范围和影响量，有针对性地控制风险的产生，以减少项目的损失；在风险状态下，先应做到采取有效措施确保工程项目正常实施，保证施工秩序，后根据风险实况，及时修改施工实施方案，调整计划，确保安全地恢复正常施工状态，将损失减少到最低程度；在制订各阶段性计划中，必须加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改将会产生新的问题和风险。
（5）项目后期阶段。随着项目进展将会出现新的风险，就要重新识别风险，进行分解、分析与评价，直至当工程项目竣工后，要对整个项目的风险与风险管理进行检查和总结，为以后同类工程项目的风险管理提供借鉴。
二、工程项目风险预防
工程项目风险预防是指减少风险发生的机会或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常采用技术措施或者管理措施来防止风险因素的出现或者减少已经存在的风险因素，降低风险事件的发生概率，做到防患于未然。例如，承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款；工程现场管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故的发生；发包人要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力；承包商要求在合同中赋予其索赔权利也是为了防止发包人违约或发生种种不测事件。（1）预防项目的技术风险。工程项目中重大技术的决策往往影响整个项目的利益，因此对重大技术要认真进行评估，尽量采用成熟技术，不要为了降低投资而采用不成熟的设计与施工技术。
（2）预防项目合同的风险。把项目合同实施中的不确定性，尽可能地在发包人和承包人之间进行合理地划分，通常按照“谁能最有效地防止和处理风险就由谁来承担该风险”的原则进行风险分担。因而根据实际情况，综合考虑项目效益和风险选择最优合同类型和合同条件，必须在详细定量分析之后方能决策。
三、工程项目风险回避
如果通过风险分析发现项目的实施将面临巨大的威胁，项目管理都不能又没有别的办法控制风险，这时就应当考虑放弃项目的实施。回避风险是一种最为彻底的风险管理措施，因为它将风险事件出现的概率降低到了零；但这也是一种消极的预防措施，因为在回避了风险的同时，也失去了可能的获利机会，这也是一种极不得已条件下的对策。（1）尽早原则。采取回避策略，最好在项目活动尚未实施以前，使所受损失最小。放弃或者改变正进行的项目，一般都要付出高昂的代价。但是，经过仔细分析后当项目继续将会越陷越深时，必须断然终止，以免造成更大损失。
（2）能力原则。回避风险大的项目，选择风险小或适中的项目。这在项目决策时要注意，放弃明显导致亏损的项目。对于风险超过自己的承受能力，成功把握不大的项目，可不参与。甚至有时在工程进行到一半时，预测后期风险很大，必然有更大的亏损，不得不采取中断项目的措施，而减少损失。
四、项目风险分散、分离与转移
（1）工程项目风险分散分散风险的对策是将风险分散给其他相关单位，以减轻总风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参与者都必须承担一定的风险责任，这样才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定，在起草这些文件时都应对风险做出估计、定义和分配。例如：某些承包商直接把风险较大的部分工程分包出去，将业主规定的各项赔偿如数订入分包合同，将这项风险转移给分包商；担保也是一种风险分散的对策，如承包商请银行、保险公司或其他非银行金融机构向业主承诺为承包商在投标、履行合同、归还预付款、工程维修中的债务、违约或失误负间接责任，项目业主就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转移到出具保证书或保函者；工程保险也是风险分散最常用和最重要的方式；对于投资者来讲，采取多元化项目投资是分散风险的一种重要方法；风险的分散和转移也必然伴随着获利机会的分散和转移。
（2）工程项目中风险分离
风险分离是指将各风险单位间隔离开，以避免发生连锁反应或互相牵挂。将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，选用可在若干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段，这样可以避免材料集中于一处时可能遭受的损失。
（3）工程项目中风险转移
项目管理者在无更好的办法处理风险时，为保护本部门利益，只能采用风险转移的对策。风险转移并非风险损失转嫁，也不能认为是损人利己和有损商业道德，因为有许多风险对某些单位的确可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各自优势不同，因而对风险的承受能力也不一样。
参考文献:
王天增，房地产项目开发中的风险及对策分析[J]，中国住宅设施，2011年07期
尹贻林，建设工程项目价值管理。天津，天津人民出版社。
[3]于洪芹，房地产开发项目的投资风险分析[D]，山东经济学院，2011年
[4]Svakis Svides.Risk Analysis in Investment Appraisal,Project Appraisal[J]. Bradford,2004,3.
作者简介：
康铁钢，辽宁锦州人，浙江同济科技职业学院，高工。研究方向：工程管理