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摘 要：分析房地产开发项目全寿命周期风险管理研究现状及全寿命周期理论，将房地产开发项目全寿命周期整体上划分为四个阶段，通过对这四个阶段分别进行风险因素的识别以及分析,指出每一个阶段应该注意的风险因素 ,从而可以使项目更好的规避风险。
关 键 词：房地产开发；全寿命周期；风险管理
1引言
目前我国各项工程都处于开发建设的，在大型工程建设中，由于未来充满着不确定性，因此风险无处不在，无时不有。如果这些风险不被人们所认知，并未及时采取相应措施，就可能会带来巨大的人员伤亡、财产损失；反之，如果
房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产项目在整个寿命周期内都存在着大量风险。因此，针对房地产项目开展全寿命周期风险管理研究，具有重要的现实针对性、必要性。
2房地产开发项目全寿命周期风险管理研究现状
“风险”一词最早出现是在1980年的文献中。随后，有关学者对项目风险管理理论方法、大型工程项目风险管理和软件项目风险管理进行了研究。目前我国早已开始了房地产项目风险与决策的理论研究，但主要偏重于投资风险的分析和研究，对于实际运营中的风险分析很少。
目前许多开发商甚至各级政府在房地产项目开发运营中还存在一定的盲目性，对房地产开发项目的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产开发项目风险管理的研究近乎空白。因此，为适应大盘时代和房地产精细化经营的需要，借鉴和应用现代项目管理的重要思想和理论，研究适合我国房地产实际情况的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。
3全寿命周期理论及房地产开发项目全寿命周期阶段划分
全寿命周期理论是利用生物寿命周期的思想，拟将研究对象从形成到最后消亡看成是一个完整的寿命过程，将研究对象的整个过程通过自然形态或者价值形态等划分成几个不同的阶段，在不同的阶段中根据研究对象的特点,采用针对性的分析方法以及管理模式对各阶段进行应对方案的选择，这就是全寿命周期理论的分析过程。
根据全生命周期理论，全生命周期的思想是将整个工程项目的管理周期均考虑在内，而不是只局限于工程项目的某一个或几个阶段。
4房地产开发项目全寿命周期风险管理分析
一般说来，房地产项目从项目投资规划到试运行至少需要3-5年的时间，在不同的阶段中，房地产项目遇到的风险类型不同，风险管理的目标也不同。对各个阶段的风险分析如下：
(1)投资规划阶段
该阶段的风险因素主要考虑的是社会、政策以及经济风险三个方面。
社会风险主要是由人文因素的变化引起的，主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预等因素。
政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制度改革时，造成房地产开发经济上的损失。
经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市场供求风险、地价风险、融资风险。
(2)可行性研究阶段
该阶段主要考虑的风险因素有成本风险、财务风险、自然风险等。
成本风险和财务风险是项目可行性研究中应注意的常规风险，主要来源于对项目成本和财务预计的不准确。我国房地产开发项目资金来源主要依靠银行贷款和购房者的预付款，自有资金的比重较小，一方面受投资收益率和贷款利率变动的影响，开发项目的利息可能提高，即资金成本增加，使得利润受损；另一方面由于多种原因，如果楼盘不能按时竣工，则须向购房者进行延期赔偿。
自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。对于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。
(3)施工建设阶段
在该阶段，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、成本、质量等风险。
招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在不同的风险。公开招标招标范围广，有助于降低工程造价、提高工程质量，但工作量大，费用多，耗时长且对中标者缺乏了解，会增加今后工作中的协调成本和承包商违约风险。邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支以及降低承包商违约风险，但对工程造价的控制有一定难度。
合同风险，在房地产开发项目中需订立许多合同，由于合同考虑不周到、管理不善及执行不严，造成合同纠纷的概率很大。
工期风险，房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出。
开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%一100%，初步设计阶段为75%一95%，技术设计阶段为35%一75%，施工图设计阶段为12%一35%，施工阶段对项目成本影响仅12%，因此，开发成本的主要风险来源于建设前期和设计过程。
(4)运行阶段
项目的运行阶段即租售阶段，该阶段是房地产开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节。这个阶段的风险主要包括风险和营销风险。
风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确或者是对房地产市场变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产的高低很难有一个固定的标准，所以的高低都有风险。合理的定价策略是规避风险的途径。
营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为两种：自行销售和写作技巧销售。自行销售由于使用自己的销售人员，具有成本低的优点，但营销队伍必须面对非专业性带来的风险。写作技巧销售是委托专门的房地产相似度检测，他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势，但要支付较高的佣金。房地产营销方式指的是房地产营销过程中借助何种媒介对外进行宣传。宜传造势一方面可以提高开发项目的关注度和开发商的知名度，促进楼盘销售；另一方面，如果宣传过头或者失败，可能给项目造成巨大的负面影响。
5结语
风险管理不是一个独立的流程，应当从一开始就被作为整个项目寿命周期管理体系的一个环节，管理项目面临的各种风险，以经济、有效的定性、定量分析方式建立风险执行计划并对之实施和监控，尽量避免和减少风险，将威胁转化为机会，实现项目管理的最优实施。
参考文献:
黄海滨,高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊,2009,(02):131
丁烈云主编.房地产开发（第三版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2008:7-12，100-106
[3] 余建星主编.工程风险评估与控制[M].北京：中国建筑工业出版社,2009：1-5,9-11
[4] Santsoso，Ogunlana, Minato,Perseptions of Risk Based on Level of Experience for High Risk Building Design, The International Journal of Construction Management, 2003，（3）
关 键 词：房地产开发；全寿命周期；风险管理
1引言
目前我国各项工程都处于开发建设的，在大型工程建设中，由于未来充满着不确定性，因此风险无处不在，无时不有。如果这些风险不被人们所认知，并未及时采取相应措施，就可能会带来巨大的人员伤亡、财产损失；反之，如果
摘自：本科生毕业论文www.udooo.com
风险能得到科学管理，就可实现以最小的经济代价取得安全可靠的保障，实现安全可靠性与经济性的完美统一。房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产项目在整个寿命周期内都存在着大量风险。因此，针对房地产项目开展全寿命周期风险管理研究，具有重要的现实针对性、必要性。
2房地产开发项目全寿命周期风险管理研究现状
“风险”一词最早出现是在1980年的文献中。随后，有关学者对项目风险管理理论方法、大型工程项目风险管理和软件项目风险管理进行了研究。目前我国早已开始了房地产项目风险与决策的理论研究，但主要偏重于投资风险的分析和研究，对于实际运营中的风险分析很少。
目前许多开发商甚至各级政府在房地产项目开发运营中还存在一定的盲目性，对房地产开发项目的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产开发项目风险管理的研究近乎空白。因此，为适应大盘时代和房地产精细化经营的需要，借鉴和应用现代项目管理的重要思想和理论，研究适合我国房地产实际情况的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。
3全寿命周期理论及房地产开发项目全寿命周期阶段划分
全寿命周期理论是利用生物寿命周期的思想，拟将研究对象从形成到最后消亡看成是一个完整的寿命过程，将研究对象的整个过程通过自然形态或者价值形态等划分成几个不同的阶段，在不同的阶段中根据研究对象的特点,采用针对性的分析方法以及管理模式对各阶段进行应对方案的选择，这就是全寿命周期理论的分析过程。
根据全生命周期理论，全生命周期的思想是将整个工程项目的管理周期均考虑在内，而不是只局限于工程项目的某一个或几个阶段。
4房地产开发项目全寿命周期风险管理分析
一般说来，房地产项目从项目投资规划到试运行至少需要3-5年的时间，在不同的阶段中，房地产项目遇到的风险类型不同，风险管理的目标也不同。对各个阶段的风险分析如下：
(1)投资规划阶段
该阶段的风险因素主要考虑的是社会、政策以及经济风险三个方面。
社会风险主要是由人文因素的变化引起的，主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预等因素。
政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制度改革时，造成房地产开发经济上的损失。
经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市场供求风险、地价风险、融资风险。
(2)可行性研究阶段
该阶段主要考虑的风险因素有成本风险、财务风险、自然风险等。
成本风险和财务风险是项目可行性研究中应注意的常规风险，主要来源于对项目成本和财务预计的不准确。我国房地产开发项目资金来源主要依靠银行贷款和购房者的预付款，自有资金的比重较小，一方面受投资收益率和贷款利率变动的影响，开发项目的利息可能提高，即资金成本增加，使得利润受损；另一方面由于多种原因，如果楼盘不能按时竣工，则须向购房者进行延期赔偿。
自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。对于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。
(3)施工建设阶段
在该阶段，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、成本、质量等风险。
招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在不同的风险。公开招标招标范围广，有助于降低工程造价、提高工程质量，但工作量大，费用多，耗时长且对中标者缺乏了解，会增加今后工作中的协调成本和承包商违约风险。邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支以及降低承包商违约风险，但对工程造价的控制有一定难度。
合同风险，在房地产开发项目中需订立许多合同，由于合同考虑不周到、管理不善及执行不严，造成合同纠纷的概率很大。
工期风险，房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出。
开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%一100%，初步设计阶段为75%一95%，技术设计阶段为35%一75%，施工图设计阶段为12%一35%，施工阶段对项目成本影响仅12%，因此，开发成本的主要风险来源于建设前期和设计过程。
(4)运行阶段
项目的运行阶段即租售阶段，该阶段是房地产开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节。这个阶段的风险主要包括风险和营销风险。
风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确或者是对房地产市场变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产的高低很难有一个固定的标准，所以的高低都有风险。合理的定价策略是规避风险的途径。
营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为两种：自行销售和写作技巧销售。自行销售由于使用自己的销售人员，具有成本低的优点，但营销队伍必须面对非专业性带来的风险。写作技巧销售是委托专门的房地产相似度检测，他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势，但要支付较高的佣金。房地产营销方式指的是房地产营销过程中借助何种媒介对外进行宣传。宜传造势一方面可以提高开发项目的关注度和开发商的知名度，促进楼盘销售；另一方面，如果宣传过头或者失败，可能给项目造成巨大的负面影响。
5结语
风险管理不是一个独立的流程，应当从一开始就被作为整个项目寿命周期管理体系的一个环节，管理项目面临的各种风险，以经济、有效的定性、定量分析方式建立风险执行计划并对之实施和监控，尽量避免和减少风险，将威胁转化为机会，实现项目管理的最优实施。
参考文献:
黄海滨,高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊,2009,(02):131
丁烈云主编.房地产开发（第三版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2008:7-12，100-106
[3] 余建星主编.工程风险评估与控制[M].北京：中国建筑工业出版社,2009：1-5,9-11
[4] Santsoso，Ogunlana, Minato,Perseptions of Risk Based on Level of Experience for High Risk Building Design, The International Journal of Construction Management, 2003，（3）